הממשלה לחברות בנייה: "סיימו לבנות ב-3 שנים - או שתשלמו"

לצד שורת הגזירות שאישרה הממשלה ערב החג, חושף TheMarker היטל נוסף הצפוי לצאת לדרך בקרוב - היטל עיכוב הבנייה. אולם היטל זה אינו מתוכנן ליפול על כתפי הציבור הרחב, כי אם על חברות הבנייה הפרטיות - בפרט אלו הנוטות להימנע מלבנות על קרקע זמינה לבנייה שברשותן מתוך שיקולים כלכליים.

מטרת "היטל עיכוב הבנייה" המתוכנן - מעין גרסה מעודכנת של מס הרכוש שהיה מקובל בעבר - היא להילחם בתופעה זו, ולהגדיל הסיכויים להרחבת היצע הדירות בכמה אלפים בטווח הקרוב. בשבוע הבא צפוי קבינט השרים לענייני דיור, בראשות שר האוצר יאיר לפיד להתכנס ולאשר את הצעת החוק.

מרגע אישור ההיטל, יעמדו לרשות חברות הבנייה המחזיקות בקרקע זמינה לבנייה ‏(כלומר קרקע שלגביה תוכנית בנייה בתוקף, נ"ב‏) שלוש שנים שבהן יהיה עליהן לסיים את מכירתן של כל הדירות שניתן לבנות באותה חטיבת קרקע. אם לא יעשו כן - יחויבו בתשלום. אפשרות נוספת שתעמוד בפני יזמים שאינם יכולים לבנות בשל אי יכולת כלכלית מספקת תהיה למכור את הקרקע שבבעלותם לגורם אחר, שהוא זה שיבנה את הדירות.

מדובר למעשה בגרסה חדשה למס הרכוש שנגבה בעבר מבעלי קרקעות פרטיים ובוטל ב–2001, אך בכמה שינויים. ראשית, יחול ההיטל רק על מי שבעת החקיקה מחזיק בקרקעות רלוונטיות, ולא על רוכשי קרקע בעתיד. בנוסף, בשלב זה מתוכנן ההיטל לחול רק על קרקע שבבעלות תאגידים, בין אם מסוג חברות בע"מ, אגודות שיתופיות או עמותות, אך לא על אנשים פרטיים. בנוסף, ההיטל מתוכנן לחול רק על חטיבות קרקע הכוללות 200 דירות לכל הפחות.

"הצעד הזה נועד לפתור בעיה חמורה שגורמת העובדה שאחרי שמגרש שווק על ידי המינהל לקבלן, למדינה אין כמעט כלים לוודא שהמכירה תניב דירות במהירות", הסביר השבוע גורם בכיר המעורב בהצעת החוק. "הבעיה חריפה יותר כשמדובר בקרקע פרטית. צריך להבין שקרקע היא משאב יקר ומוצר במחסור, וכיום המדינה לא מתמחרת את הנזק שגורמים יזמים שמעדיפים 'לשבת על הקרקע' במקום לבנות".

בעבודת מטה שנערכה במשרד האוצר במסגרת העבודה על החוק, ושסקרה את היקף הקרקעות המוחזקות על ידי חברות פרטיות מבלי שהבנייה עליהן יוצאת לפועל, נמצא כי באזורי הביקוש במרכז יש קרקע זמינה לבנייה בהיקף של 12 אלף יחידות דיור.

על פי הערכות, ההיטל החדש עשוי להניע קבלנים להתחיל בבנייה ושיווק של לפחות חלק מאותן 12 אלף יחידות, כך שבטווח הקרוב ישוחררו לשוק הדירות במרכז כמה אלפי יחידות דיור.

לכתבות נוספות ב-TheMarker

■ שרים יקרים, הופתעתם מהגירעון? חמור מאוד

■ ממררים את חיי העניים

"מדובר בקרקע שאנחנו מניחים שלא בונים עליה מטעמי ניהול מלאי מצד החברות, או מחוסר יכולת לבנות בנקודת הזמן הנוכחית בשל מחסור באשראי או מכל סיבה אחרת. לכן אנחנו אומרים: 'קנית ואין לך אפשרות לבנות? תמכור ליזם אחר, שהוא יבנה'", מסביר הגורם הבכיר.

על פי הצעת החוק, ככל שתמשיך החברה להתמהמה בבניית הדירות ושיווקן מעבר לשלוש השנים שהוגדרו בחוק יוגדל המס שיושת עליה. בשלב זה מסרבים המעורבים בגיבוש הצעת החוק לחשוף את שיעורן המדויק של מדרגות המיסוי המוצעות, אך על פי ההערכות, לאחר שלוש שנים שבהן לא נבנו ושווקו דירות בקרקע תחויב החברה הקבלנית בהיטל של 0.5% משווי הקרקע, וככל שהזמן יעבור תמשיך המדינה בגביית היטלים שעשויים להגיע עד ל–3% משווי הקרקע.

עוד כוללת ההצעה מנגנון להגשת ערר לרשות המסים בכל מקרה בו סבורה החברה כי אינה יכולה לבנות מסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בה, כגון חסמים שונים, אי שיתוף פעולה מצד הרשות המקומית וכן הלאה.

"המדינה מרוויחה פעמיים"

מזה זמן רב שתופעת ה"ישיבה על הקרקע", כפי שהיא מכונה בענף הנדל"ן, נתפשת כרעה חולה בקרב מקבלי ההחלטות בתחום הדיור, ובפרט אלה הדוגלים בהגדלת היצע הדירות כדרך המרכזית להורדת מחירי הדיור. בסוף 2010 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה שביקשה לזרז יזמים לבנות באמצעות תמריץ חיובי וקבעה כי יזמים שיסיימו בניית פרויקטים ושיווקם בזמן של עד 30 חודשים מיום הזכייה במכרז, יזכו בהחזר כספי של 15% מהסכום ששילמו על הקרקע.

אך השפעת המהלך היתה מוגבלת, ובשנה האחרונה התגברו הקריאות להוספת מקל לצד הגזר. לפני חודשיים פורסם כי העלייה המחודשת במדד מחירי הדירות, לצד הירידה בהתחלות הבנייה, יצרה במשרד האוצר דרישה לחדש את מס הרכוש. לדרישה זו תרמה גם ההידלדלות המשמעותית בכמות הקרקעות הזמינות לבנייה שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל במרכז, וההבנה של משרד האוצר כי בשנה הקרובה לא יוכל המינהל לשווק קרקעות רבות באזורי הביקוש.

תומך נלהב נוסף בהחזרת המס היה אריאל אטיאס, עד לא מזמן שר השיכון, שבשנתו האחרוה בתפקיד הרבה להתבטא בנושא, ואף טען כי מלבד עידוד יזמים לבנות, בהחזרתו של המס טמון גם רווח כספי לא מבוטל עבור המדינה: "החזרת מס הרכוש תגרום למדינה להרוויח פעמיים", אמר אז, "או שבעל הקרקע יבנה ולמדינה יהיו הכנסות מהבנייה, או שהוא לא יבנה וישלם מס".