מחקר: מחירי הדירות לא יירדו אם לא ישונו דרכי שיווק הקרקע - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחקר: מחירי הדירות לא יירדו אם לא ישונו דרכי שיווק הקרקע

הדרך היחידה להורדת מחירי הדירות נמצאת בהכפלת שיווק הקרקעות - כך עולה ממחקר שנערך עבור המכון הישראלי לתכנון כלכלי ■ לפי המחקר, רק שינוי רדיקלי בדרכי השיווק ישחרר לחצים הקיימים לעליות נוספות במחירי הדירות

79תגובות

גם יישום המלצות ועדת טרכטנברג וקידום הרפורמות בוועדות התכנון והבנייה לא יועילו לשוק הדיור, והוא ימשיך להתנהל במגמה של עליות מחירים, כפי שהיה בשנים האחרונות - כך מתריע המכון הישראלי לתכנון כלכלי, שבניהול דרור שטרום. המכון הוציא מסמך מדיניות בעקבות מחקר שנעשה עבורו, ושממנו עולה כי בעיית היסוד של שוק המגורים בישראל היא כשלים בשיווק הקרקעות המצומצם של המדינה, שנעשה על ידי רשות מקרקעי ישראל, או בשמה הקודם "מינהל מקרקעי ישראל". הדבר נובע מהמונופול שיש לרשות על קרקעות המדינה - כל עוד המדינה לא תתמודד עם המונופול הזה, סבורים במכון כי כל הפתרונות שהוצעו באחרונה להתמודדות במצוקות הדיור ייכשלו.

המחקר נעשה על ידי חברת אפלייד, והוא מהווה המשך מעקב של המכון הישראלי לתכנון כלכלי אחר שוק הדירות. מחקר קודם, שנערך עבור המכון בסוף 2008, תיאר מציאות קבועה שבה המינהל הוא בעל מעמד מונופוליסטי ומשווק באופן קבוע כמות קרקע הפחותה מהדרוש לשוק - מה שהביא ליצירת המשבר הנוכחי בשוק הדיור.

אייל טואג

המחקר הנוכחי, שהושלם באחרונה ובדק את שוק הדיור בין 1990 ל–2011, מאושש את תחזית המכון, ומראה עיוותים ארוכי טווח בשיווקי קרקעות, שיצרו מחסור מתמשך בדירות, שתפח והלך עם השנים.

על פי המחקר, בין 1990 ל–2010 שיווק המינהל בפועל כ–60% מהכמות שנדרשה ממנו בהחלטות הממשלה. ואולם אי העמידה ביעדי הממשלה, שאולי מעידה על ליקויים בהתנהלות המינהל וליקויים ממשלתיים באכיפת החלטות ממשלה על המינהל, אינה הפרמטר שלחץ על שוק הדירות לעלות מחירים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הבעיה של שיווק הקרקעות היא שהיקפי השיווקים הגיעו בשני העשורים האלה ל–55% בלבד מהגידול בכמות משקי הבית - מה שיצר גירעון שהלך וגדל בין הצורך בדירות למספר הדירות שהוקמו בפועל.

הגירעון לא בא לידי ביטוי באופן מיידי. בחינת המחקר של מצב הבנייה בישראל 40 שנה לאחור העלתה כי מלאי דירות גדול שהוקם במחצית השנייה של שנות ה–70 הביא ב–1978 לשיא של היחס בין מספר הדירות החדשות שהוקמו לבין מספר משקי הבית החדשים שנוספו, למעט יותר מ–1.2, כלומר מספר הדירות שהוקמו באותו הזמן היה גדול ביותר מ–20% ממספר משקי הבית שנוספו.

ואולם היחס הזה ירד והלך עם השנים, ונפל מאוד בשנות ה–90, למרות הבנייה המואצת שבוצעה אז. הסיבה לכך היא שבמקביל למספר יחידות הדיור הגדול שנבנה, מספר משקי הבית גדל אף הוא בצורה מואצת, עקב העלייה הגדולה לישראל, בעיקר ממדינות חבר העמים ומאתיופיה. ואולם היחס ירד והלך עד שב–2005 הוא הגיע ל–1 - כלומר על כל משק בית שנוסף, הוקמה יחידת דיור אחת. מאז היחס ממשיך לקטון, ונכון ל–2011 התוספת במשקי הבית היתה גדולה ממספר יחידות הדיור שהוקמו - כלומר היחס ירד אל מתחת ל–1.

אם בוחנים את הנתונים באופן אבסולוטי, מספר הדירות שהוקמו בין 1990 ל–2010 היה נמוך ב–103 אלף מהגידול במשקי הבית. המקומות שבהם נרשם המחסור החריף ביותר בדירות הם ירושלים, שבה נרשם בין 1990 ל–2010 מחסור של 23,390 דירות; ותל אביב, שבה נוצר מחסור של 23,285 דירות. מקומות בולטים נוספים: ראשון לציון, שבה נרשם פער של 7,776 בין הגידול במשקי הבית לגידול במספר הדירות; אשדוד, שבה נרשם פער של 6,138 דירות; חולון - 6,134; וחיפה - 5,548.

בחינת הגירעונות בהקמת דירות בין המקומות השונים הביאה את חוקרי אפלייד למסקנה שעליות המחירים נרשמו לא רק בגלל שיווק חסר של קרקעות, אלא גם מפני שחלק גדול מהשיווק נעשה במקומות שאינם נכללים באזורי הביקוש. "לאורך 20 השנים, בניית דירות חדשות התרכזה באזורים שהם לא אזורי ביקוש", נכתב במחקר. "שיווק לא מספיק של הקרקעות על ידי מינהל מקרקעי ישראל גרם לשחיקה במלאי הדירות הכלל־ארצי והאזורי. ברוב הערים הגדולות נוצר גירעון במלאי הדירות למגורים. בחלק מהערים הגדולות הגירעון בכמות הדירות נמשך יותר מעשור".

כדי לבדוק לעומק את הגורמים למצוקת הדיור, התמקדו החוקרים במה שקורה בתל אביב, שנחשבת בעלת הביקושים הגבוהים ביותר לדירות בישראל, וגם למקור שממנו החלו עליות המחירים האחרונות. הבדיקה העלתה כי בתל אביב יש מלאי פוטנציאלי להקמת 105 אלף יחידות דיור שמתוכננות להיבנות עד 2025.

גיל כהן מגן

זה נראה טוב על הנייר, אבל החוקרים אינם מאמינים שאפילו מחצית מהפוטנציאל הזה תמומש ב–12 השנים הקרובות. תהליכי השיווק, התכנון ואישורי הבנייה של היחידות האלה צפויים להיות ארוכים מאוד, והחוקרים מונים לכך שלוש סיבות: הראשונה - לטענת המכון, עיריות בכלל מעוניינות יותר בשיווק קרקעות לצורכי עסקים, משיקולי הכנסות בארנונה; השנייה - ריבוי בעלי קרקעות פרטיים בצפון תל אביב, המקשה על הוצאת תוכניות בנייה אל הפועל, שחלקן מוגבלות עקב הימצאות שדה דב; השלישית - רוב הפוטנציאל גלום בתוכניות עיבוי־בינוי ופינוי־בינוי שמקודמות באטיות. למדינה יש אפשרות לעמעם את הבעיות האלה, וכפועל יוצא מזה להאיץ הליכי תכנון ובנייה בתל אביב - אבל זה לא קורה.

זו הסיבה שמבירור שערכו עורכי המחקר עם עיריית תל אביב, עלה כי בשנים הקרובות צפויות התחלות הבנייה בעיר להמשיך את הממוצע הקיים, שמגיע לפחות מ–2,000 יחידות דיור בשנה, ובסך הכל לפחות מ–26 אלף דירות - רבע מהפוטנציאל. החוקרים מסיקים כי על סמך קצב שיווק הקרקעות והבנייה הנוכחיים, הביקושים הצפויים עד 2025 שהם ל–45 אלף דירות - מחציתם מיידיים - לא ייענו, מה שיגרום להמשך עליות המחירים בעיר.

האם זו גזירה משמים? האם חסמי שיווק שונים הם הגורמים לעיכובים, לסחבת ולפיגור הגדול בשיווק הקרקעות במדינה? כדי לענות על זה, החוקרים החליטו לבדוק, כקבוצת ביקורת, את התנהלות המדינה בשיווק קרקעות ביהודה ושומרון, ולראות אם גם שם המדינה כושלת בעמידה ביעדים שלה.

הם מצאו כי בעוד בתל אביב לא עומדים בקצב הביקושים, במחוז יהודה ושומרון נבנתה כמות דירות שדומה בהיקפה לזו שהוקמה בתל אביב. בין 1996 ל–2008 נוספו לערים מודיעין עילית, בית"ר עילית, מעלה אדומים, אריאל וגבעת זאב כ–18.5 אלף משקי בית וכ–17.8 אלף דירות, לעומת כ–20 אלף דירות שהוקמו באותה תקופה בתל אביב. נתון זה נרשם אף שגידול משקי הבית בתל אביב היה כפול מבחמשת היישובים האלה.

מכך מסיקים במכון כי "אין כל כשל מובנה בשיווק קרקעות בישראל כשיש רצון בכך". במלים אחרות: כשהממשלה באמת רוצה - היא מצליחה לעמוד ביעדי השיווק.

הממשלה הקודמת וזו הנוכחית שמות דגש על שיפור התנהלות ועדות התכנון והבנייה ועל השלמת הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, כצעדים שיפתרו את הבעיה, אך במכון לא אופטימים - להפך. שטרום טוען כי אף שעבודת ועדות התכנון והבנייה השתפרה, ובמקום המינהל נשלמה הקמתה של רשות מקרקעי ישראל, "שום דבר לא ישתפר עד שלא ייווצר פה שוק אמיתי של ספקי קרקע, במקום מונופול של הרשות על הקרקעות". בכך סיכם שטרום את ממצאי המחקר.

כדי להתמודד עם הגירעון בהקמת הדירות, במכון לתכנון כלכלי סבורים כי הדרך היחידה שתביא לפתרון משבר הדיור היא הכפלה של כמות הקרקע המשווקת על ידי המינהל ל–60 אלף יחידות דיור בפועל מידי שנה, במשך חמש שנים רצופות. הדרכים האחרות שמוצעות "ייעול מנגנוני התכנון, הקצאת דירות לדיור ציבורי - אינן אלא 'מוצרים משלימים' לפתרון ההכרחי היחיד: הגדלה מסיבית של ההיצע לאורך זמן ובאופן הדרגתי ‏(כדי לא לזעזע את שווי הבטוחות המהווה כרית ביטחון לאשראי ואת שווי נכסי ציבור בעלי הדירות‏). הפתרון הכרחי באופן מיידי כדי למנוע זעזוע קשה בהרבה שיווצר בשוק", נכתב במסמך שהוציא המכון בעקבות המחקר.

המכון אף מזהיר כי "ללא הגדלה משמעותית מאוד של 'כמות חומר הגלם שבמחסור', כלומר היצע הקרקעות, על ידי הגורם המרכזי המחזיק במלאי הקרקעות הגדול ביותר - מינהל מקרקעי ישראל, בטווח הזמן המיידי ברצף של חמש שנים לא רק שמשבר הדיור לא ייפתר, הוא אף יחריף".

הבעיה העיקרית של השוק היא, כאמור, מונופול המדינה על שוק הקרקעות. לפי המכון, "מדינת ישראל, שהיא גם בעל השליטה במינהל מקרקעי ישראל, מצויה בניגוד עניינים קשה ומובנה בין שני 'הכובעים' שלה: כריבון היא מעוניינת, כביכול, להביא לפתרון מצוקת הדיור, אך כבעלת השליטה בנכסי המדינה היא נהנית מרכזית בשווי של מיליארדי שקלים מן הרווח העודף של מונופול הקרקעות.

"הנאתה של המדינה מיוקר הקרקעות היא כפולה: פעם אחת בכסף מזומן המתקבל לקופתה ממכירת מעט קרקעות בשווי גבוה; ופעם שנייה מהצבת מלאי הקרקעות שעדיין לא נמכרו במאזן הלאומי במחיר מנופח וגבוה.

"על רקע מחסור בסדר גודל שכזה, המחריף והולך מידי שנה, גם הפניית חלק מהדירות ל'דיור ציבורי מוזל' לא תביא לפתרון הבעיה. הסיבה לכך פשוטה: בלי הגדלה משמעותית ביותר של חומר הגלם ‏(כאמור אנו מדברים על הכפלה למשך חמש שנים‏), כל מה שיקרה על ידי קביעת מכסת דירות לדיור ציבורי מוזל הוא שחלק קטן מהציבור יקבל הטבה. ואולם הבעיה הסיסטמית לא תיפתר, משום שלא ייווצר שוק קרקעות, ואי הגדלת המספר הכולל של הדירות המוכנסות לשוק תביא להחרפת המצוקה עבור אותו חלק מן הזוגות הצעירים וחסרי הדיור - שלא יזכה להטבה. חמור מכך: הניסיון מלמד כי מתן הטבה ניכרת לחלק מצומצם על רקע של מחסור כללי יוצר בעיות של הקצאת ההטבה ל'מקורבים', ומאחר ששווי ההטבה במקרה זה הוא ניכר מאוד - עלול הדבר להביא לבעיה של הקצאה מוטה ‏(לעתים בדרך של שחיתות, שוחד וכיוצ"ב‏)".

אז מה עושים? לדעת המכון, יש לבחור באמצעות מכרזים חברות ניהול, שיקבלו לידיהן את הקרקעות שרשות מקרקעי ישראל אינה מצליחה לשווק, וינסו לשווקן שוב. "באופן זה ייווצר שוק שיווק קרקעות, מכיוון שהניסיון מלמד כי מידי שנה יש עשרות אלפי דיור שהוגדרו למינהל כיעד לשיווק ולא שווקו קרקעות עבור בנייתן. מעתה ישווקו קרקעות אלה על ידי המינהל, שיחשוש ממסירת קרקעות לגורמים מתחרים, או על ידי החברות המתחרות בו, אם המנהל לא ישכיל לשווק את מה שנקבע לו", סבורים במכון.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#