תחזיות נדל"ן 2012 |

רמן גן וגבעתיים: ביקוש גובר לדירות חדשות

על אף המגבלות שהטיל בנק ישראל, נותר אזור רמת גן־גבעתיים יעד אטרקטיבי להשקעה, אך כעת מתמקדים המשקיעים יותר מבעבר בדירות הזולות במחיר של עד 1–1.1 מיליון שקל

TheMarker digital
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים

השנה החולפת היתה שנת החזרה לעסקים כרגיל בשוק הדירות של רמת גן וגבעתיים, לאחר ההאטה שחווה עקב המחאה החברתית. לאחר שב–2012 רשם השוק בערים האלה ירידות מחירים של כ–5%, ב–2013 נרשמת יציבות, ובשוק הדירות החדשות אף חלו עליות מחירים של 5%–10%. מבצע "עמוד ענן", שבו אוים לראשונה אזור גוש דן ברקטות לצד הדיבורים על האיומים הנוספים מאירן ומסוריה הביאו לביקוש גובר לדירות חדשות הכוללות ממ"ד - מוצר המצוי בצמצום בשתי הערים - ומכאן עליית המחירים.

בנוסף, התבססה השנה רמת גן כמרכז הגדול בישראל לפרויקטים של תמ"א 38, ועשרות פרויקטים כאלה נמצאים בה בשלבים שונים של תכנון וביצוע. הפרויקטים מתמקדים בעיקר בשכונות הגפן ועלית, שנחשבות איכותיות אך מזדקנות, ומצויות הן בקרבת תל אביב והן בקרבת פארק הירקון. מחיריהן של דירות 2.5 חדרים בשכונות אלה נעים סביב 1–1.15 מיליון שקל, ובבניין שבו מתקיים הליך תמ"א 38 ‏(אפילו מתקיימים רק גישושים ראשוניים לקראת הליך שכזה‏), הצפוי להשביח את הדירות - עשוי שווי הנכס להאמיר ל–1.3 מיליון שקל.

שכונת בורוכוב בגבעתייםצילום: עופר וקנין

שוק הדירות הגדולות בשכונות האלה נחלק לשניים: במחירי דירות גדולות ללא ממ"ד ניכרה ירידה קלה, ואלה נעים בין 1.7 ל–1.8 מיליון שקל. לעומת זאת, מחיר דירה חדשה יהיה בטווח של 2–2.1 מיליון שקל - מחיר המשקף עלייה של אחוזים בודדים לעומת 2012. שכונת מרום נווה החדשה יחסית שומרת על יציבות, ומחירי דירת 4 חדרים בה נעים בין 2 ל–2.2 מיליוני שקל.

על אף המגבלות שהטיל בנק ישראל, נותר אזור רמת גן־גבעתיים יעד אטרקטיבי להשקעה, אך כעת מתמקדים המשקיעים יותר מבעבר בדירות הזולות במחיר של עד 1–1.1 מיליון שקל, בשל שיעור ההון העצמי הגבוה הנדרש. דירות 2 חדרים בנות כ–60 מ"ר במרכז רמת גן עולות 1.1–1.15 מיליון שקל ברחובות השקטים, וברחובות הסואנים והאטרקטיביים פחות - כמו ז'בוטינסקי וביאליק - נע המחיר בין 950 אלף ל–1.05 מיליון שקל.

בשכונות הדרומיות יותר, כמו תל גנים ושיכון המזרחי, לא נרשמה תזוזה של ממש במחירים. הביקוש הגדול ביותר הוא לדירות 2.5 ו–3 חדרים ב–1–1.1 מיליון שקל. מחיר דירת 4 חדרים בבניין ישן נע סביב 1.4–1.5 מיליון שקל, ובבניין בן עד עשר שנים עם חנייה ומעלית המחיר הוא 1.7–1.8 מיליון שקל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
רמת גן וגבעתיים

גבעתיים המשיכה לבסס עצמה השנה כאלטרנטיבה של ממש לתל אביב, ורשמה עליות מחיר של 5%–10%. לביקוש הגבוה ביותר זוכות דירות 4 חדרים עם מעלית וחנייה. בשכונות הפועל הצעיר ובורוכוב החזקות מחירה של דירה כזו הוא 1.8–1.85 מיליון שקל, בבניין בן כ–30 שנה. מחיר דירה חדשה יותר, עם ממ"ד ומרפסת שמש, הוא 2.15–2.2 מיליון שקל - עלייה מ-2–2.05 מיליון שקל לפני כשנה. דירות 3 חדרים ממשיכות להירכש להשקעה, ומחירן הממוצע עלה מ–1.5 מיליון שקל לפני כשנה לכ–1.6 כיום.

סייעו בניתוח: תום הרוש, יועץ נדל"ן מרימקס יהלום; ליאור אקשטיין ודינור גומל, בעלי משרד L&D נכסים

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker