מוכנים לעוד עלייה בשכר הדירה בקרוב?

ההגבלות של בנק ישראל מגבילות בעיקר את היצע הדירות להשכרה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

העובדות בתמצות: מספר הדירות שנרכשו להשקעה ב-2009 וב-2010 היה כ-30 אלף; ב-2011 הוא צנח לכ-22 אלף, ואילו בשנה שעברה הגיע ל-24 אלף דירות. כלומר, ירידה של כ–20% בשלוש שנים. בינתיים, הביקושים לדירות בשכירות עולים, משום שמתרבים האנשים שאינם יכולים לעמוד במחירי הדירות הגואים, והתוצאה עלולה להיות עלייה ניכרת בשכר הדירה כבר בעתיד הקרוב.

זה לא התחיל עכשיו. מאמצע 2009 גדל רוב הזמן הפער בין מדד מחירי הדירות לבין מדד שירותי דיור בבעלות, שמשקף שינויים בחוזים חדשים ומתחדשים של שכר דירה. בין יולי 2009 לסוף 2012 עלה מדד מחירי הדירות ב-41%, ואילו מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-17% בלבד. ואולם ב-2012 נרשמה עלייה של כ-5% בשכר הדירה החודשי הממוצע, שיעור דומה של עליית מחירי הדירות שנרשם בשנה שעברה, כך שעלול להיווצר מצב שבו מדד שירותי הדיור בבעלות יתחיל לעלות על מדד מחירי הדירות, או במלים אחרות: שכר הדירה יעלה מהר יותר ממחירי הדירות.

למגמה אחראים שני גורמים: הראשון הוא שעליות המחירים הגדולות הורידו את התשואות באזורים רבים ב-30%-50%. כך למשל, אם לפני ארבע שנים משקיע לא נתקל בבעיה למצוא דירה בבאר שבע שהניבה תשואה שנתית של 9%-10%, הרי שכיום קשה למצוא דירה שתניב אפילו 5.5%. אם מביאים בחשבון את הסיכונים שעומדים בפני המשקיעים והעלויות הנוספות שדורשות דירות להשקעה, התשואות הריאליות נמוכות בהרבה וכדאיות ההשקעה נמצאת בירידה גדולה.

קשה יותר למשקיעים גם בתל אביב: דירות בעיר שעד לפני 4־5 שנים הניבו תשואה שנתית של 5% לא מספקות כיום יותר מ-3.5%-4%. מכיוון שהן יקרות, משקיעים נאלצים להסתייע במינוף בנקאי ניכר, שאף הוא נוגס מהתשואות.

מי שבכל זאת ממשיך לרכוש דירות להשקעה חייב למצוא דרך להגדיל את התשואות, והעלאת שכר הדירה היא הפשוטה ביותר. עם זאת, בהתקיים מצב של שוק משוקלל, משקיעים לא יכולים להעלות דמי שכירות סתם כך על דעת עצמם, מה גם שהתמונות מלפני כמה שנים של שוכרים המשתרכים בתור בדרך לדירה כבר לא כל כך שכיחות כיום.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כאן נכנס לתמונה המרכיב השני: הירידה במספר המשקיעים שרוכשים דירות, שאליה נוסף הגידול במספרם של המשקיעים שמוכרים דירות. נתונים אלה יוצרים מחסור בהיצע דירות לשכירות, ואל מול ביקושים גדלים לשכירות, לבעלי הדירות נוצרת הזדמנות להעלאת דמי השכירות.

בכמה דמי השכירות יכולים לעלות? בעיקרון, לטווח ארוך, מדדי מחירי הדירות ומדדי השכירות צריכים להתלכד, ולשם כך דמי השכירות צריכים לעלות ב-%. ואולם יש גם אפשרויות אחרות: האחת היא שמחירי הדירות יצנחו בשיעור דומה, וכך המדדים יתלכדו; או שיתממש תסריט ביניים של ירידות מתונות במחירי הדירות ועליות מתונות במחירי השכירות.

התסריטים הללו ראויים לציון במיוחד בתקופה שבה חלק גדול מהציבור משוכנע כי מחירי הדירות יכולים רק לעלות. ממש לא.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker