דירה קטנה יותר תניב תשואה גדולה יותר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן מניב

דירה קטנה יותר תניב תשואה גדולה יותר

מחירי הנכסים בתל אביב עלו מ-2006 בכ-80% ■ זו מציאות המקשה על זוגות צעירים ומשפרי דיור לרכוש דירה בעיר ■ האם העלייה במחירים 
מתייחסת לכל סוגי הנכסים והגדלים באופן שווה?

3תגובות

לרוב, נכסים קטנים יותר חשופים יותר לתנודתיות השוק. כך גם בתל אביב, מחירי דירות 1.5-2 חדרים עלו מ-2006 עד היום בכ-90%. מחירי דירות 2.5-3 חדרים עלו בשיעור ממוצע של 84%, דירות 3.5-4 חדרים התייקרו ב-71% בממוצע, ושיעור ההתייקרות של הדירות הגדולות - בנות 4.5-5 חדרים - היה 67% בלבד. הנתונים בגרף המצורף מראים בבירור שבטווח הארוך, בהתחשב בשיקולי השקעה טהורים, כדאי לרכוש כמה דירות קטנות ולא אחת גדולה.

הקביעה מקבלת חיזוק גם מהצד המניב, שמגדיר לרוב תשואה גבוהה יותר מנכסים קטנים. מוצר משלים לדירות לרכישה הוא דירות בשכירות. ככל שהנכסים מתייקרים וידם של פחות אנשים משגת את האפשרות היוקרתית של בעלות על יחידת דיור, כך גובר הביקוש לדירות בשכר חודשי.

שכירות ממוצעת לדירת 1.5-2 חדרים כיום היא 3,670 שקל, לעומת כ-2,290 שקל ב-2006 - עלייה נומינלית של כ-60%. מחיר השכירות הממוצע של דירות 2.5-3 חדרים עלה בשנים אלה בשיעור ממוצע של 55%, לעומת 3.5-4 חדרים ו-4.5-5 חדרים, שעלו בשיעורים ממוצעים של 48% ו-44%, בהתאמה. הביקוש לדירות הקטנות בתל אביב של 1.5-2 חדרים היה הגבוה ביותר בשנים אלה - הן לרכישה והן להשכרה.

תשואה ממוצעת על נכס מחושבת כיחס בין סך השכירות הגולמית השנתית המתקבלת, לעלות הנכס. מחירי הנכסים, כאמור, עלו ב-2006–2012 בשיעור ממוצע של 83%, לעומת עלייה ממוצעת של 51% בלבד בשכירות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שיעור הדירות בבעלות בעיר ללא הפסקה הוא כ-50%, כלומר כמחצית מהעיר מתגוררת בדירה בבעלות והשאר בשכירות ‏(להוציא דירות ריקות, דירות בבעלות תושבי חוץ וכו'‏). המשקיעים שחוו ירידה בתשואה הממוצעת יצפו לשיפור התשואה באמצעות ייקור השכירות. מנגד, למחירי הנכסים בתל אביב יש היסטוריה של ירידות - מחיר נכס ממוצע בתל אביב ירד בשיעור ריאלי של כ–20% בין 2000 ל–2003, ולכן לא מן הנמנע שאנו צפויים לירידה נוספת במחירי הנכסים, ובכך לשיפור בתשואה על הנכס.

האם בטווח הארוך אנו צפויים לירידה במחירי הנכסים או לעלייה במחירי השכירות? תשובה מדויקת תתקבל על ידי השינויים בהיצע ובביקוש העתידיים. נכון להיום, הביקוש לדירות בשכר חודשי קשיח ואיתן, ולכן מסתמן כי המשך המגמה של עליית מחירי השכירות ריאלי הרבה יותר.

מחירי דירות 2 חדרים, המאופיינות בביקוש רב על ידי משקיעים, עלו בשיעור של כ–90% מ-2006. לעומתן, מחיר השכירות הממוצע על נכס דומה עלה בכ-60% בלבד. נראה שאיני איש בשורות לשוכרי הדירות בבירת הנדל"ן של ישראל. שוכרים יקרים, הכינו את הארנקים - ההתייקרות בפתח.

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#