היצע מוגבל

משרד הפנים אישר שיא של דירות ב-2012 - אך החסמים מונעים הקמתן

75 אלף יחידות דיור אושרו, אך החסמים עדיין עוצרים את ההקמה של כמחציתן ■ עד שלא יושלמו תשתיות שנדרשות ויתקבלו אישורים מגורמים שונים, היצע הדירות ימשיך להיות מוגבל

רנית נחום-הלוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים11
רנית נחום-הלוי

במינהל תכנון במשרד הפנים היו גאים. בסיכום השנתי של תפוקת האגף, התברר שב–2012 אישרו הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה תוכניות ליותר מ–75 אלף דירות - 
כ-25% יותר מהמכסה התכנונית שהציבה הממשלה לוועדות המחוזיות, ופי 2.5 מההספק שנרשם ב-2011. ואולם בבדיקה שערך TheMarker בסיוע לשכת שמאי המקרקעין, עולה כי מרבית התוכניות לא הצליחו לעקוף חסמי התכנון והתשתית, ולפיכך אי אפשר יהיה לקדמן ללא השקעות ממשלתיות בתשתיות.

מהנתונים שפירסם משרד הפנים לפני כחודשיים עלה כי ב-2012 אושרו במחוז מרכז 20,066 דירות - המספר הגבוה ביותר. במחוז חיפה אושרו 16,362 דירות, במחוז דרום אושרו 12,183 דירות, במחוז צפון אושרו 11,599 דירות, במחוז ירושלים אושרו 9,379 דירות ובמחוז תל אביב אושרו 5,771 דירות. אכן הצלחה ניכרת בכל הקשור להאצת הליכי תכנון, ואם נבחן את ההספק של 2012 גם לעומת השנים שלפני 2011, אין ספק שוועדות התכנון והבנייה יכולות להתגאות ביעילות עבודתן ב–2012.

ואולם גם במשרד הפנים ידעו שזה לא כל הסיפור. לפני כשנה וחצי פורסם דו"ח בנושא יישום חוק הווד"לים ‏(הוועדות לדיור לאומי, שהוקמו על ידי ממשלת נתניהו ושניתנו להן סמכויות להאיץ הליכי תכנון בתוכניות נבחרות‏), שחובר על ידי המשנה למנכ"ל משרד הפנים, ד"ר שוקי אמרני, המשמש גם יו"ר הווד"ל הארצי. בדו"ח נכתב, בין היתר, שכדי להמשיך לעמוד ביעדים של הגדלת היצע הדירות, יש צורך בשורת צעדים משלימים נוספים שיאפשרו הגדלה ממשית של מצאי יחידות הדיור המאושרות ומימושן. לשם כך, כתב אמרני, יש להקצות תקציבים להסרת חסמים שמעכבים קידום ומימוש תוכניות מאושרות.

כבר כיום מעוכבות עשרות אלפי יחידות דיור בגין חסמים שונים שפתרונם תלוי בעיקר בהעברה תקציבית. 2,777 דירות, למשל, מעוכבות בקרית אתא בגלל פקיד היערות ומחלוקות שמאיות. בגין עבודות תשתית מעוכבות 3,000 דירות בנתניה, 2,500 דירות בכפר סבא, 2,300 דירות ביבנה, כ-3,000 בראש העין, כ-5,000 במודיעין וכ-1,500 דירות בירושלים.

בבדיקה שערכנו נבחנו התוכניות שאושרו במהלך 2012, שכוללות 500 יחידות דיור ומעלה ‏(תוכניות קטנות יותר לא נבחנו, אך לא מן הנמנע שגם הן טומנות חסמים, רנ"ה‏).

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מבדיקה מעמיקה עולה שחסמים רבים יקשו על בניית הדירות, ולפי הערכת לשכת שמאי המקרקעין, רק כ-30 אלף דירות זמינות לבנייה בשנה־שנתיים הקרובות. "הבדיקה מעלה חשש כבד כי מספר יחידות הדיור הזמינות שאושרו ב-2012 הוא סביב 30 אלף בלבד", מסביר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס. "המשמעות מבחינת שוק הדיור אקוטית. אין בשורה מכיוון ההיצע, ולכן סוגיית המחסור תיוותר ללא פתרון".

קרית אתאצילום: תומר נויברג

התנאים בתוכניות מהווים חסמים משמעותיים כתנאי להוצאת היתר בנייה, וכוללים בין היתר התחייבות לסלילת מחלפים, הקמת מכון טיהור שפכים ‏(מט"ש‏), התקנת מאספי ביוב ואף קידום תוכניות מפורטות, מכיוון שחלק מהתוכניות שנכללו בדו"ח הן תוכניות מתאר בלבד. מעבר לכך, עולה עוד מדו"ח משרד הפנים כי חלק מהתוכניות כבר קודמו לפני כמה שנים - חלקן אף בשנות ה-90, ולמעשה הדבר היחיד שאירע בחלקן ב-2012 הוא אישור שניתן משר הפנים.

"מינהל התכנון הוא הממונה על קידום ואישור תוכניות", מסביר דנוס. "תוכניות מאושרות הן רק תוכניות שמכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה. ככל שאושרו תוכניות שלא מאפשרות הוצאת היתרי בנייה, הרי שהן לא משפיעות כהוא זה על הגדלת מלאי הדירות שניתן לבנות. ככל שאושרו יחידות דיור שאותן ניתן יהיה לבנות אולי בעתיד, הרי שהיה חשוב לדייק בעת הדיווח על כמות היחידות שאושרה כי יחידות אלה אינן ניתנות למימוש בעתיד הנראה לעין. המשמעות הפשוטה העולה מהנתונים היא שאין הגדלה אמיתית בהיצע, אלא רק למראית עין. תכנון מטבעו עובד תמיד בראייה קדימה וחלקו ארוך טווח".

דוגמה בולטת לכך היא טייבה, שבה אושרה תוכנית לבניית 950 דירות. התוכנית הופקדה לראשונה ב–1993 במסגרת הליכי התכנון. עם זאת, היא אושרה למתן תוקף רק בשנה האחרונה, אך גם אישורה הסופי יגביל את הבנייה. התוכנית אושרה עם שלושה תנאים לפחות שיעכבו את ביצועה, והם כוללים השלמת ביצוע קו הביוב ומט"ש, ביצוע שדרוג מט"ש וחיבור כל הבתים למערכת הביוב המרכזית.

דוגמה דומה ניתן לראות ביישוב עראבה, שבו אושרה תוכנית לבניית 2,080 דירות, אם כי התוכנית שנמצאת בתכנון מ–2001 היא בעצם תוכנית מתאר בלבד, ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. גם ביישוב לקיה אושרה תוכנית לבניית 2,250 דירות, שנספרה בדו"ח, אך הבנייה הרוויה בה מותנית בהגשת תוכנית מפורטת. טעויות אחרות שניתן לראות שנעשו בספירת היחידות המתוכננות למשל בעיר באר שבע. שם אושרה בעבר תוכנית לבנייה של 1,585 דירות, וכל מה שנעשה כעת הוא הפחתה של מספר הדירות מ–1,585 ל–651. אף שמדובר בתוכנית שאושרה בעבר, וכעת נעשתה רק הפחתה, התוכנית נספרה.

ביישוב מכחול שבנגב אושרה תוכנית לבניית כ–544 דירות, המותנית באישור של סלילת מחלף. גם כאן מעריכים מוסדות התכנון, כפי שעלה מהתוכנית שאושרה, כי עד 2030 ייבנו רק 362 דירות בלבד.

אישורים ללא הפסקה

דוגמאות נוספות: בשדרות אושרה תוכנית לבניית 812 דירות, אך אחד התנאים להוצאת היתרי בנייה בעיר הוא השלמת הקמת מט"ש והפעלתו. ביישוב אום אל פחם אושרו שלוש תוכניות לבנייה כוללת של כ–6,000 דירות, אם כי בנייתן מותנית באיחוד וחלוקה מחדש, התקנת מט"ש והרחבת כביש 65.

בירושלים אושרה תוכנית לבניית 814 דירות, אך בפועל מדובר בטעות, מכיוון שהתוכנית שאושרה היא לבנייה של חמש דירות בלבד. בראש העין אושרה תוכנית לבניית 1,363, אם כי כל שיווק הדירות תלוי בהפעלת קו מאסף ביוב. תוכנית לבניית 3,484 דירות ברעננה גם אינה ישימה, מכיוון שתנאי להיתר בנייה הוא פיתוח המערכת התחבורתית ‏(תנאי לבנייה של 1,070 דירות הוא הרחבת רחוב ויצמן לשלושה נתיבי נסיעה.

בתגובה לכך נמסר ממשרד הפנים: “תוכנית לבניית 651 דירות בבאר שבע לא נספרה בעבר במערכת. מדובר בתוכנית ששיווקה נכשל בשל צפיפות גבוהה שלא מתאימה לאזור, ולפיכך יזם מינהל מקרקעי ישראל תכנון מחדש לאזור בצפיפות הולמת שתביא למימוש התוכנית. לגבי התכנון בשדרות, לבינוי של 812 דירות, מדיווח מהנדס העיר עולה שהמט"ש נבנה ונמצא בשלבים הסופיים לקראת הפעלתו, ולפיכך אין מניעה למימוש התוכנית. באום אל פאחם התוכניות שאושרו מאפשרות תוספת אלפי יחידות דיור על הקיים בפועל. תוספת זו לא יכולה להישען על תשתיות קיימות בלבד. מימוש יחידות הדיור לאורך השנים יצריך גם פיתוח תשתיות עירוניות כמו ביצוע דרכים פנימיות וקווי מים וביוב, חיבור למט"ש ושדרוג צמתים עיקריים על כביש 65 בכניסה ליישוב. בניית 950 דירות בטייבה מותנית בהסדרת תשתיות ביוב כתנאי למניעת בעיות תברואה במקום. בינוי 3,484 דירות ברעננה מותנה במתן פתרון תחבורתי לקראת מימוש התוכנית, במטרה למנוע בעיות תחבורה קשות במקום. התוכנית לבניית 814 דירות בירושלים מקורה בטעות הקלדה, ואכן מדובר בחמש דירות בלבד".

"כשראש הממשלה, בנימין נתניהו, הנחה לקדם את חוק הווד"לים, כוונתו כפי שהובעה בחוק היתה להליך תכנוני מקוצר של כשנתיים, שבמסגרתו יאושרו תוכניות גדולות על קרקעות בתולות בבעלות המדינה", ממשיך דנוס. "מה שעשו הווד"לים בעיקר מאז שחוקק החוק, הוא לאשר תוכניות שהיו קיימות במערכת התכנון ו'הופקעו' לצורך הטיפול בווד"ל. כמעט שלא טופלו חטיבות קרקע בתולות ותכנון חדש בשטחים שלא היו מתוכננים עד כה. לקחת תוכניות שכבר היו בשלבי עבודה מתקדמים, כשחלקן נעצרו עקב חסמים מערכתיים כאלה ואחרים, ולאשרן עם החסמים שעצרו אותן עד כה, לא היתה כוונת המחוקק בחוק הווד"לים ולא יצר היצע דירות חדש ונוסף. אישור תוכניות שלא ניתן לממשן - כפי שאירע ב–2012 - משול לטמינת הראש בחול".

עולים על היעדים

ממשרד הפנים נמסר בתגובה: “המשרד והוועדות המחוזיות שילשו בשנה החולפת את מספר יחידות הדיור שאושרו על ידם. בכך עמדו בהצלחה ביעדי הממשלה לתכנון יחידות דיור למגורים. יעד הממשלה היה 60 אלף יחידות דיור לשנה, ומוסדות התכנון אישרו ב–2012 כ–75 אלף יח”ד, בעוד שבשנים קודמות אושרו רק כ–25 אלף יחידות בשנה. משרד הפנים אמון על אישור מלאי תכנוני למגורים. במסגרת זו הוא אחראי לוודא כי בתוכנית שכוללת תוספת משמעותית של יחידות דיור, המכבידה על התשתיות הקיימות ביישוב, יידרש פיתוח תשתיות תומכות לפני ביצועה, במטרה למנוע סבל מהתושבים ביישוב הקיים.

“תנאים אלה הכרחיים כדי להבטיח בנייה ואכלוס יחידות דיור בתנאים נאותים של ביוב, תחבורה, סביבה ובריאות. התנאים נקבעים על ידי משרדי הממשלה השונים, שנציגיהם חברים במוסדות התכנון, ובהתאם להתנגדויות שנדונו. האחריות למימוש התשתיות מוטלת על המשרדים ועל הרשות המקומית. במטרה לזרז מימוש תשתיות־על הנדרשות לפיתוח מגורים, מעביר משרד הפנים באופן שוטף מידע על התשתיות הנדרשות לצוות בין־משרדי, בראשות מנכ”ל משרד ראש הממשלה, העוסק בפתרון חסמים לצורך בנייה למגורים ומכריע בנושאים תקציביים, לפי סדרי עדיפויות”.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker