סוף עידן ההצפות

מי ששולט על מה שקורה בשוק הדירות באזורי הביקוש הם בעלי הקרקעות הפרטיים

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

האם המדינה היא באמת הבעלים של 93% מהקרקעות בישראל? כן - אך לא 93% מהקרקעות שמיועדות לבנייה, ובטח שלא 93% מהקרקעות באזור המרכז. כ-80% מהקרקעות שבבעלות המדינה נמצאות בפריפריה הצפונית והדרומית, וכ-90% מהקרקעות שבבעלותה אינן מיועדות לבנייה, אלא מהוות שמורות טבע ושטחים פתוחים.

במחוז תל אביב, ליבת הנדל"ן של ישראל, הבעלות על הקרקעות מתחלקת שווה בשווה בערך בין השוק הפרטי למדינה - אך חלק גדול מקרקעות המדינה אינן זמינות לבנייה, ולמדינה אין הרבה אפשרויות לשחרר אותן בעתיד הקרוב. לפיכך, מי ששולט על מה שקורה בשוק הדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ הם בעיקר בעלי הקרקעות הפרטיים. זה המצב כיום, וכך היה גם בעבר.

צילום: אמיל סלמן

אלא שממשלת נתניהו, ששמה לה למטרה להפריט את קרקעות המדינה, שבה ופימפמה סיסמאות שהאשימו את רשות מקרקעי ישראל ‏(עד לפני זמן קצר מינהל מקרקעי ישראל‏) בהיותה מונופול ובכך שגרמה לעליות המחירים המואצות. במקביל, שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, המריץ את הרשות להאיץ את שיווק הקרקעות. בין 2008 
ל-2010, הרשות אכן הגדילה בכ-60% את שיווק יחידות הדיור, תוך מימוש "חזון הצפת הקרקעות". אך אז התברר שיש גבול להצפה - ב-2012 השוק פלט בחזרה חלק גדול ממכרזי הקרקעות, והקבלנים הורידו את רכישות הקרקעות שלהם ב-45% לעומת 2011 ‏(במונחים של יחידות דיור שניתן להקים על הקרקעות‏).

מדוע? מכמה סיבות, אך בין היתר משום שרוב הקרקעות שהרשות הוציאה למכרזים היו באזורים בעלי פוטנציאל נמוך. בין 2010 ל-2012 חלקן של הקרקעות באזורי הביקוש ‏(מרכז ותל אביב‏) הגיע ל-30% בלבד מכלל הקרקעות ששווקו. כל היתר היו בפריפריה, ומידת העניין של הקבלנים בפריפריה מוגבלת.

כל זה אינו מעניין את שוק הדירות, שהמחירים בו שבו לעלות במרץ בסוף השנה שעברה. אמנם לא בקצב של שנת השיא 2009, אבל בקצב מהיר מספיק כדי להדאיג את הממשלה. ומכיוון שנשק הצפת הקרקעות כבר אינו אקטואלי ל-2013, החליטו שם לפעול בעיקר במישור הרגולטורי - ולהקשיח את מדיניות המס על משקיעים בצורה של ביטול הפטור ממס שבח, ועל בעלי קרקעות שנרדמו ולא יוזמים עליהן בנייה באמצעות חידוש מס רכוש.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

האם להפעלת מס רכוש יש סיכוי לתמרץ את הבנייה? מהדורה קודמת של החוק הזה רק הגדילה את קופת המדינה בכספי מסים לא מוצדקים מבעלי קרקעות, שחלקן לא היו בכלל מופשרות ושבעליהן לא יכלו לבנות עליהן - גם אם רצו. סביר להניח שגם הפעם, כשהחוק יהיה משוכלל יותר, ייווצרו לא מעט בעיות - וקשה להאמין שזה מה שימתן את העליות בשוק הדירות.

לפיכך, אין מנוס מחיפוש פתרונות מורכבים יותר, כמו למשל תמרוצים נוספים לפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 - שיוסיפו היצע לשוק הדירות שלא באמצעות שיווקי קרקעות.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ