ונציה האמריקאית

העיר שנולדה משיווק אגרסיבי והיבריס

מהרפתקת הנדל"ן של אשפי השיווק האחים רוזן בקייפ קוראל שבפלורידה נותרו רק שלט קטן, תעלות מים, אזורי קינון ודגירה של בעלי חיים שונים - ונכסים רבים שמוצעים למכירה במחיר חציוני של 138 אלף דולר

אבי גולדברג
אבי גולדברג

היה משהו אירוני בבאנר שצץ על גבי המחשב והציע לישראלים לרכוש מגרש לבנייה בעיר קייפ קוראל, שבדרום-מערב פלורידה. אירוני, משום שהעיר נוצרה מלכתחילה בחטא: חטא השיווק האגרסיבי וההיבריס.

האחים ג'ק ולנאדר רוזן, שעשו את הונם בשיווק מוצרי צריכה בשנות ה-50 של המאה שעברה - השנים של הבום הגדול שעבר על ארה"ב של אחרי המלחמות (מלחמת העולם השנייה ומלחמת קוריאה) - טסו במטוסם הפרטי ב-1957 מעל רד פיש פוינט (Red Fish Point), חצי אי בסמוך לפורט מאיירס, המכוסה ביער טבעי וביצות, ומשמש בית קינון לציפורים ובעלי חיים - אזור שכיום היה מוכרז שמורת טבע.

קייפ קוראלצילום: mrak75

ואולם באותם ימים היה הפיקוח על האדמות וייעודן בפלורידה רופף, ויזמים אגרסיבים עשו ברכושם ככל העולה על רוחם. האחים רוזן רכשו 240 קמ"ר בכ-600 אלף דולר, ומיד הכריזו על חזונם: הקמת ונציה של אמריקה. לא חלפה שנה מאז שראו את השטח, ועבודות פיתוח אגרסיביות החלו בו ב-1958, במטרה להקים "עיר ימים", שבה לכל בעל מגרש יהיה מעגן צמוד ליאכטה, ורשת תעלות תוציא אותו אל הים. גשרים מעל התעלות יאפשרו תנועה יבשתית - בקיצור, חלום ענק. אמנם השם "ונציה" כבר היה בשימוש בעיירה אחרת במעלה החוף, אבל השם קייפ קוראל היה מרתק לא פחות.

בניגוד ליזמי נדל"ן מנוסים, המוכרים קודם את המגרשים ולאחר מכן מבצעים, אם בכלל, את הפיתוח, החלו אשפי השיווק האחים רוזן בהקמת רשת תעלות המים והכשרת מגרשים תוך הרס מוחלט של הסביבה הטבעית, ובמקביל יצאו במבצע שיווק מהגדולים שהכירה ארה"ב לקדם מכירות מגרשים בכל דרך - כולל הטסת לקוחות (יותר מ-100 אלף לקוחות פוטנציאלים הוטסו לשממה מחורצת בתעלות על שפת האוקיאנוס). ידוענים פעלו כמשווקים, והקמת מתקני ראווה כמו מופעי אש ומים נועדו לסנוור את הרוכשים.

במשך כעשר שנים השקיעו האחים מיליוני דולרים בהקמת מעגן יאכטות, גשר לפורט מאיירס, קאנטרי קלאב ואטרקציות נוספות. נחפרו 600 ק"מ של תעלות מים, שאמורות היו לאפשר לבעלי הבתים להשיט את הסירות שלהם לעבר הים הפתוח.

ואולם כמה שנים לאחר שהחל הפיתוח, החלו הרשויות להתערב ביוזמה הפראית ולחקור את ההבטחות לרוכשים בחשד להטעיית צרכנים, הפרת חוקי התכנון והבנייה ושימור הסביבה. ב-1969 נאלצו האחים להיפרד מחלומם, נוכח הר החובות שהצטבר.

קייפ קוראל המשיכה להתפתח בעשרות השנים שחלפו, אך היצע המגרשים בה הוא בלתי נדלה. בביקורי שם בשנות הבועה העליזות הוצע לי שם מגרש על תעלת מים במחיר נמוך להפליא. ירדתי מהמכונית והבחנתי ברצועת ניילון אדומה המקיפה שטח של כחמישה מ"ר במרכז המגרש. לשאלתי מה הסימון, שברור היה שאינו קווי בניין, נעניתי על ידי המתווך שמדובר בסימון שנעשה על ידי שומרי איכות הסביבה של אתר קינון, וכי כל עוד לא יבקעו הביצים והגוזלים לא יעופו משם בכוחות עצמם, חל איסור להתחיל בבנייה על המגרש. סימון דומה ראיתי במקומות נוספים המגנים על צבי מים העולים ליבשה ומקננים.

ההפקרות של האחים רוזן הומרה בקנאות שימור הטבע. סיפורה של קייפ קוראל נצרב בתודעת קהילת הנדל"ן האמריקאית כעוד אחד מסיפורי ההונאה שארה"ב מעדיפה לשכוח. למעט שלט קטן המזכיר את האחים רוזן, קשה למצוא מי שילמד את "מורשת המייסדים" שלהם.

מכאן נפנה לנקודות שצריך להביא בחשבון בדרך להשקעה במקום. בשוק הנדל"ן של קייפ קוראל יש נכסים רבים למכירה. בימים אלה מוצעים 4,538 בתים למכירה במגוון מחירים רחב מאוד, ובמחיר חציוני של 138 אלף דולר. האם זה הרבה או מעט? לרוכשים הפוטנציאלים כדאי לבדוק ולעשות את השיקולים שלהם. חשוב לדעת שב-2008 המחיר החציוני הגיע ל-180 אלף דולר, ואילו ב-2012 ניכרה בלימה בירידת המחירים - ואף נרשמה עלייה.

בעיר יש מספר גדול מאוד של מגרשים המיועדים לבנייה, החל ב-6,900 דולר - בהתאם למיקום. יש לבחון לעומק את המגבלות הירוקות החמורות המוטלות במקום כאחד השיקולים שצריכים להנחות את המשקיעים הפוטנציאלים בנוגע לכדאיות העסקה.

לבסוף, חשוב לא לשכוח שלמרות ההתאוששות של השנה האחרונה, לא רק שאין מחסור בבתים ובמגרשים - יש לזכור כי החזקת מגרש ריק כרוכה בתשלום שנתי של מס רכוש הנגזר משווי המגרש, ועל הבעלים לשמור על ניקיונו ואחזקתו.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

הכותב הוא מנהל חברת השקעות בנדל"ן

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ