חיים לוי

אוכלוסיית לוד מונה כ-74 אלף תושבים - 72.5% מהם יהודים וכ-27.5% ערבים. כ-33% מתושבי העיר הם עולים חדשים - רובם ממדינות בריה"מ לשעבר ומקצתם מאתיופיה. העיר נהנית מהגירה חיובית של ציבור דתי, ובכלל זה ציבור חרדי וגרעין תורני. אחד הגורמים העיקריים לעלייה במחירי נכסים נעוץ ב"מינהל", כלומר בראש העיר ובצוות ההנהלה. בישראל יש דוגמאות רבות לערים שבהן הניבה ההשקעה הנדל"נית תשואות גבוהות לבעליהן, בדמות ביקוש גבוה לשכירות והשבחה נאה של ערך הנכס: באר יעקב, הוד השרון, בת ים, חיפה ועוד.

מאיר ניצן מונה לפני כשנתיים ליו"ר הוועדה הממונה, ולמעשה משמש ראש העירייה בפועל. ניצן, בוגר רב-שנים בפקולטה של עיריית ראשון לציון, מביא עמו ניסיון רב בעיר עתירת שטח ובנייה, שהכילה כמות תושבים גדולה על פי שלושה מלוד. עם זאת, ניהול העיר החדשה מגלם אתגרים שלא היו מוכרים ברחובות עיר היקב. לוד זכתה לשלל כותרות שליליות בעיתונות הארצית במהלך השנים האחרונות: ירי ברחובות, סכסוכים אלימים ומעשי נקם משפחתיים.

תצפית על לודצילום: ניר קידר

האם אלה הפנים האמיתיים של העיר? האם יצליח ניצן למגר את הבעיות שמהן סובלת העיר ולהביא אותה לצמיחה ולמקום שמגדיר מחדש את הביקוש לנכסים? משתנה נוסף התורם לעוצמת עיר וליכולתה להגדיל את הביקוש למגורים (שכמובן מעלה את שכר הדירה ומשביח את מחירי הנכסים) הוא כמות ההשקעות בה - ובכלל זה סך הכסף הזורם לתשתיות, לחינוך, לתעסוקה ומסחר ועוד. גם פה אפשר לציין את חיפה (בשנתיים האחרונות) ואת באר יעקב, שזכתה לעורק ראשי למימון השקעות לפני כמה שנים (באר יעקב קיבלה תשלומי מס עבור שנים אחורה בגין שטחה בבסיס צריפין).

מאיר ניצןצילום: ניר קידר

לקראת סוף 2010 אישרה ממשלת ישראל תוכנית רב-מערכתית שהוביל ראש הממשלה, בנימין נתניהו, להעצמת ולפיתוח לוד לאור מצבה הקשה והייחודי ובהמשך להנחיית נתניהו לגבש תוכנית פעולה בין-משרדית לעיר. היקף התוכנית הוא כ-160 מיליון שקל. בין התוכניות ראוי לציין בנייה של אלפי יחידות דיור שתמשוך אוכלוסיה חדשה לעיר. ניצן שואף להגיע לכ-120 אלף תושבים בעשור הקרוב. האם יצליח?

כבר כיום מתוכננים כמה פרויקטים גדולים בעיר: פרויקט לב העיר להקמת רובע מגורים ענק ומודרני בהיקף של 772 יחידות דיור, שיוקם בלב העיר העתיקה בלוד על שטח של כ-72 דונם, בין הרחובות מבצע יהונתן בצפון, הרצל/אבא הלל סילבר במזרח, כצנלסון במערב וגולומב בדרום. ברובע החדש ישולבו שטחי מסחר ומבני ציבור. פרויקט זה יורכב מבניינים בני שמונה עד 18 קומות. בסמוך לפרויקט זה מתכננת העירייה להקים את בית העירייה החדש על שטח של 4.5 דונמים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
צילום: ניר קידר

בנוסף מתוכננים הפרויקטים הבאים: 3,600 יחידות דיור באחיסמך (שכונה חרדית), 620 יחידות דיור לזוגות צעירים בשפירא, 344 יחידות דיור צמודי קרקע בגני אביב (שכונה לאנשי צבא) ו-200 יחידות דיור בשער העיר.

במטרה לחזק את העיר, הועברו אליה (ומתוכננים עוד לעבור בהמשך) גופים ממשלתיים, בהם בית המשפט המחוזי שפתח שעריו בספטמבר, בית פרקליטות מחוז מרכז המתוכנן בסמוך, מבנה הנהלת רכבת ישראל, רשות השידור ומפקדת זרועות היבשה, שלצדה מתוכננת לקום שכונה צבאית.

סמי ווהאבני, לשעבר יו"ר איגוד הסעד המוסלמי (משמאל) בביקור ברמת אלישיב, אתמולצילום: אלכס ליבק

למרות ולאור האמור, אי אפשר להתעלם משאלת הפשיעה בעיר. גם כאן ניתן מענה לצורך של התושבים במקום איכותי לגדל את הילדים. במארס 2011 החל כוח שיטור העירוני, המורכב מ-14 פקחי עירייה ומ-17 שוטרים, לפעול בעיר 24 שעות ביממה. בנוסף, מתקינה העירייה בימים אלה בפרישת כ-120 מצלמות שישדרו למרכז שליטה ובקרה משותף לעירייה ולמשטרה, ב-26 אתרים בעיר, במטרה להתריע בזמן אמת על אירועי פשיעה והפרות סדר. האם ישונה שמו של ניצן לג'וליאני?

לוד עדיין נחשבת אחת הערים הזולות באזור המרכז במחירי הנכסים. מחיר ממוצע למ"ר בלוד הוא כ-9,000 שקל, אך יש אזורים בעיר שבהם המחיר הממוצע הוא 5,000 שקל ואף פחות. בספטמבר 2012 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר ברחוב אקסודוס תמורת 350 אלף שקל בלבד. דירות במחיר דומה נמכרו ברחוב החלוץ, הרצל ושלמה המלך. דירות גן יוקרתיות ובתים צמודי קרקע אפשר למצוא לרוב במחירי מציאה של 1.2 מיליון שקל ואף בפחות. הרבה פחות.

לוד בנובמבר 2012צילום: ניר קידר

האם זה הזמן להשקיע באחת הערים היחידות באזור המרכז המציעה נכסים במחיר שפוי, במטרה להמתין כמה שנים ולגרוף רווח נאה? התשובה לכך נעוצה בכמה משתנים התלויים בשוק הנדל"ן בישראל בכלל ובנעשה בעיר לוד בפרט. במידה שהמהלכים להבראת העיר יצליחו, רמת הפשיעה תרד, תמשיך ההגירה החיובית של אוכלוסיות חזקות לעיר וימשיכו להשקיע כספים נוספים בפרויקטים בעיר, נחזה באביב נדל"ני של ממש בעיר. מנגד, במידה שייכשלו מאמצי הממשלה והנהלת העיר לשקם את הקיים, תיכשל גם השקעתנו. בהצלחה. 

----

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker