כך מנצלים היזמים את מקבצי הדיור כדי לגבות מאות מיליוני ש' - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כך מנצלים היזמים את מקבצי הדיור כדי לגבות מאות מיליוני ש'

אחד מתפקידי משרד הקליטה הוא סיוע בדיור לעולים חדשים, ולצורך כך נועדו מקבצי הדיור המשכנים עולים חדשים, לרוב קשישים, בדירות קטנטנות ■ יזמים שראו כי המקבצים עשויים להניב להם תשואות נאות, מנצלים זאת כדי לגבות מהמדינה תשלומי שכירות גבוהים מאוד - וזו משלמת בלית ברירה

16תגובות

שיכון עולים חדשים קשישים במקבצי דיור, נושא משמים לכאורה, נהפך מזמן לטרנד חם בקרב יזמים. לא מעט עסקות נסגרו בשנים האחרונות על ידי מיטב חברות הנדל"ן וחברות הביטוח שרכשו מקבצי דיור, המשמשים בין היתר למגורים לעולים חדשים, ויש סיבה טובה לכך. ההכנסה בהפעלת מקבצי דיור מגיעה למיליוני שקלים בשנה, העסקה מניבה תשואה שנתית של יותר מ-8% והשוכר הוא מדינת ישראל לתקופות של עד 15 שנה.

גם כיום מוצעים בשוק כמה מקבצי דיור למכירה. כך למשל, מוצע למכירה מקבץ דיור באזור רחובות הכולל 250 יחידות דיור, ומניב תשואה של 10% בשנה, תמורת 81 מיליון שקל. באזור המרכז מוצע מקבץ דיור הכולל 220 דירות לשכירות עם הכנסה שנתית של 6.4 מיליון שקל, ובצפון מוצע נכס דומה למכירה הכולל 135 דירות בהסכם עד 2014 ואופציה להארכה, ומשקף תשואה שנתית של 13%.

"הנכסים האלה מוצעים בעשרות מיליוני שקלים ומעוררים עניין רב בשוק", מסבירים באתר ביז-טק, מרכז מידע ניהולי ליצירת קשרים עסקיים. "אין יום שמישהו לא מצלצל ומביע עניין במבנים האלה".

מיכל פתאל

לפני כשלושה חודשים השלימה חברת הביטוח איילון, שבשליטת לוי רחמני, עסקה לרכישת מקבץ דיור בחדרה מחברת אנגל משאבים, תמורת 64 מיליון שקל. אנגל משאבים, המחזיקה בבעלותה עוד שלושה מקבצי דיור - בנצרת עלית, בעפולה ובערד, ציינה בדו"ח הכספי השנתי כי ערכו של מקבץ הדיור בחדרה ב-2011 היה כ-58 מיליון שקל, והוא הניב תשואה שנתית של כ-10% עם הכנסות של יותר מ-6 מיליון שקל בשנה.

קבוצת הביטוח איילון היא מהמובילות בתחום מקבצי הדיור, וביצעה בשנים האחרונות כמה עסקות דומות. ב-2011 רכשה שני מקבצי דיור בבת ים וחיפה תמורת 127 מיליון שקל. שני המבנים המשמשים לדיור לעולים חדשים מושכרים לעמידר, ומוערכים כיום בספרי החברה בכ-150 מיליון שקל. ב-2010 השלימה החברה רכישת 50% ממניות חברת מ. עירן במקבץ דיור בקרית מוצקין המושכר לעמידר. עסקה דומה סגרה החברה באותה שנה ברכישת בניין בית החייל ברחוב הרוא"ה ברמת גן, המשמש למגורי חיילים ומניב תשואה של 8.5%, תמורת 58 מיליון שקל. מקבץ דיור נוסף רכשה החברה ב-2010 בפתח תקוה.

גם חברת אמות שבשליטת אלוני חץ מביעה עניין במקבצי הדיור. ב-2006 היא היתה פורצת הדרך בתחום כשרכשה שני מקבצי דיור באשדוד, המושכרים לעמידר בתשואה שנתית של יותר מ-9%. כעבור שנה נכנסה לשוק גם החברה הציבורית עמוס הדר נכסים והשקעות, שרכשה מבנה עם 181 דירות ב-61 מיליון שקל. המבנה המושכר לעמידר מכניס לחברה 5.8 מיליון שקל בשנה.

"התשואה טובה כל עוד המקבץ קיים וכל עוד המדינה מאריכה את הסכם האופציה", מסביר עו"ד ורואה החשבון בועז ברזילי, המתמחה בייעוץ לחברות נדל"ן. "רוב הסיכויים הם שאכן המדינה מאריכה את חוזה האופציה כי אין לה אופציה אחרת, והיא לא יכולה לזרוק את המשפחות לרחוב. בסופו של יום התשואה ליזם טובה מאוד. בעוד שהתשואה בהשכרת דירה רגילה היא כ-3%, התשואה במקבצי הדיור מגיעה לכ-8% ויותר".

אמיל סלמן/ג'יני

מקבצי הדיור הם פתרונות דיור שיצר משרד הקליטה בראשית שנות ה-90 ונועדו לאכלס עולים קשישים, בעיקר מחבר המדינות, ביחידות דיור קטנטנות שרוכזו בבתי מלון או במתחמי דיור שהוסבו לצורך כך. בישראל מופעלים כיום יותר מ-10,000 מקבצי דיור, שבהם יותר מ12 אלף דירות המשמשות למגורים לכ-16 אלף עולים קשישים. היקף ההוצאה של המדינה על המקבצים מגיעה ליותר מ-400 מיליון שקל בשנה.

ההתעניינות בנכסים אלה אינה מפתיעה. התנהלות חברת פנטהאוז לבניין והשקעות, שבבעלותה מקבץ הדיור גולדן קולוני בשכונת פסגת זאב בירושלים, ממחישה איך מתנהלים הדברים. פנטהאוז לחצה על המדינה לשלם לדירות 40 מ"ר שאותן היא משכירה סכום אסטרונומי של כ-8,000 שקל בחודש. המדינה סירבה, אך לא נאלצה להתקפל. "המדינה לא יכולה להיאבק יותר מדי", מסביר גורם שהיה מעורב בחתימת העסקה. "היא לא יכולה לזרוק את העולים לרחוב. היא נמצאת במצב שאין לא אלטרנטיבה אלה להיכנע למה שנקרא 'סחיטה'".

לאחר משא ומתן ארוך שנמשך בין הצדדים, חתמה המדינה לפני כשבועיים על הסכם עם החברה להשכרת המקבץ לפי מחיר של 4,800 שקל לדירה, בעוד שדירה דומה מושכרת בשוק תמורת כ-3,000 שקל בלבד.

התנהלות פנטהאוז היא רק דוגמה אחת. למדינה אין מקבצי דיור משלה - אלה מוחזקים על ידי יזמים פרטיים שרואים בהם נכס כדאי מבחינה כלכלית - והולכים עד הסוף. במתחם הכפר הצרפתי באשקלון מושכרת דירה בשטח של 10-15 מ"ר תמורת כ-3,200 שקל. מחיר דומה משלמת המדינה להשכרת יחידת דיור גם במקבץ המופעל במלון חן בירושלים. במלון דיפלומט בירושלים, המיועד גם כן לשיכון עולים חדשים, משלמת המדינה כ-4,500 שקל ליחידת דיור בשטח של כ-15 מ"ר. "חלק מיחידות כלל לא עומדות בקריטריונים שקבע משרד הקליטה", מסביר מועמד קדימה לכנסת, אלכס טנצר. "בעוד שהגודל המינימלי לדירה נקבע ל-25 מ"ר לאדם בודד ו-32 מ"ר לזוג, בפועל העולים משתכנים בדירות קטנות בהרבה".

דו"ח מבקר המדינה מ-2009 עסק בליקויים הרבים בתהליך ההתקשרות של משרד הקליטה עם יזמים לצורך שכירת מקבצי דיור ומרכזי קליטה. ליקויים אלה, כך עלה מהדו"ח, נמצאו בשלב החתימה על החוזים ובשלב מימושם, ובגללם הפסידה המדינה עשרות מיליוני שקלים - בין היתר לאחר ששילמה עשרות מיליוני שקלים עבור דירות שעמדו ריקות ולא אוכלסו זמן רב. עוד עלה מהדו"ח כי המשרד לא ביצע הערכות שמאי עדכניות לגבי דמי שכירות במלונות ששיכנו עולים קשישים. החוזים היו ללא תאריכי תפוגה ולא הובאו לדיון במשך 13 שנה, וכך הוארכו שוב ושוב מבלי שעברו תהליך של בחינה מחדש.

ליאור מזרחי

גם המחירים ששילם משרד הקליטה עבור החדרים, נכתב בדו"ח, לא היו כדאיים כלכלית וגבוהים מהמקובל. המבקר ציין בדו"ח את מלון דיפלומט בירושלים, כשעוד ב-1991 חתם המשרד על חוזה עמו בתעריפים גבוהים באופן ניכר. למרות זאת, החוזה עם המלון הוארך שוב ושוב, ובאחרונה חודש לשבע שנים נוספות עד 2016. "לחוזים אלה אין תאריך תפוגה והם לא הובאו מ-1995 לדיון כשלהו בפורום רשמי של משרד הקליטה. לפחות מ-2000 לא דרש המשרד הערכת שמאי עדכנית לגבי דמי השכירות המשולמים לבתי המלון, וממילא לא נבחנה כדאיותם הכלכלית".

דמי השכירות למקבצי הדיור נקבעים על בסיס שומה המוזמנת על ידי משרד הקליטה, לרוב בכל תקופת חידוש של מקבץ דיור. מבדיקה של השמאי הממשלתי עולה כי חלק מהשמאים, בבואם לשום את דמי השכירות למקבצי הדיור, נקטו גישת השוואה לדמי השכירות לדירות מגורים, וחלק חישבו את התשואה הראויה כנכס עסקי מניב. "נוכח הבדלי הגישה בין השמאים, נוצרו פערים בין השומות, ובחלק מהמקרים נמצא הפרש של כ-40% בין שני שמאים לגבי אותו נכס", נכתב בדו"ח המשרד. בעקבות תוצאת הבקרה, הוחלט לנסח קווים מנחים למקבצי הדיור על ידי הנהלת האגף, שבהם הוחלט כי מקבץ דיור הוא נכס עסקי מניב, התשואה השנתית תהיה 8%, כשלשיעור זה הוספו דמי סיכון ייחודיים ליזם מחשש לאי חידוש חוזה עם המדינה.

"ברגע שהמדינה יודעת שהחוזה עומד להסתיים ויש בעיה בקשר למחיר, עליה לתת פתרון", מסביר טנצר. "בפסגת זאב, במשך יותר משנה המדינה ידעה שהחברה מבקשת מחיר מופקע. החוזה החדש שסגרה המדינה עם היזם ייתן פתרון לעשר שנים ל-112 משפחות בלבד. יש מצוקה קשה בדיור לעולים. אנו מקבלים יותר מ-10,000 פניות בשנה. המדינה היתה צריכה לתת פתרון מזמן - לבנות הוסטלים בעצמה. שיתנו מענה לא ל-112 קשישים, אלא ל-1,300. עד עכשיו היו בזבוזים מטורפים של כספי ציבור, כשהמדינה עומדת כל הזמן כבת ערובה מול יזמים שדורשים דמי שכירות מופקעים, מפני שאין לה אלטרנטיבה. בבדיקה שעשינו ראינו שיש לא מעט קרקעות ציבוריות זמינות להקמת הוסטלים שכאלה".

למדינה ייקח זמן להפוך ליזמית, אך בשנים האחרונות החל משרד הבינוי והשיכון בהקמת מקבצי דיור כדי להציע פתרונות דיור לעולים. הקמת והפעלת המקבצים מבוצעים על ידי יזמים פרטיים, המתקשרים בהסכם שכירות ארוך טווח של עד עשר שנים עם משרד הקליטה עבור כל הדירות שיבנו, גם אם לא יאוכלסו. בשנה האחרונה נסגרו מכרזים לשיווק קרקעות לדיור מוגן בשדרות, כרמיאל, בית שמש וכפר יונה - לבניית מאות דירות. מכרזים אחרים שיצאו ברחובות, ירושלים ובני ברק לא צלחו. בקרוב צפוי להתפרסם מכרז נוסף לבניית 150 דירות במתחם גאליה ברחובות.

מהמשרד לקליטת העלייה נמסר: "מקבצי הדיור לעולים מהווים חלופה לדיור מוגן. העולים הקשישים המופנים אליהם חיים בתנאים טובים ויציבים העונים על דרישותיהם ולשביעות רצונם, ולראייה המשרד לא קיבל עד עתה אף לא תלונה אחת, הדירות במקבצים מבוקשות ורשימת ההמתנה אליהן ארוכה מאוד.

"המשרד לקליטת העלייה פועל על פי חוק חובת המכרזים ועל פי אומדנים של שמאים מטעם השמאי הממשלתי הראשי. לטענה העולה מהכתבה כי חלק מיחידות הדיור כלל לא עומדות בקריטריונים של המשרד, אין כל שחר. בארבע השנים האחרונות סיפק המשרד לקליטת העלייה יותר מ-14 אלף פתרונות דיור לעולים. באחרונה אף העבירה הממשלה החלטה ביוזמת השרה לקליטת העלייה, סופה לנדבר, בדבר מסלול חדש לדיור לעולים - בנייה על קרקע ציבורית של יותר מ-1,000 יחידות דיור בשלב הראשון. בשבוע האחרון הונחו אבני הפינה למקבצי דיור חדשים במסלול זה בחיפה וראשון לציון, והיד עוד נטויה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#