נתניהו, אטיאס: כך באמת תורידו את מחירי הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נתניהו, אטיאס: כך באמת תורידו את מחירי הדירות

מינהל מקרקעי ישראל מתנהל כמונופול במכרזים שהוא מפרסם - מוכר לכל המרבה במחיר ומחליט מתי וכמה קרקעות לשווק ■ על ידי מכירת הקרקעות במחיר הממוצע של כלל ההצעות שהוגשו, ניתן להוריד את מחירי הדיור

55תגובות

לאורך כל הקדנציה שלה, הממשלה הנוכחית מנסה להוריד את מחירי הקרקעות כדי להפחית את מחירי הדירות בישראל, אך היא מתעלמת מהשיטה. השיטה הפסולה שנוקט מינהל מקרקעי ישראל לצורך שיווק מכרזי קרקעות ליזמים ולקבלנים היא אחד הגורמים העיקריים לעליית מחירי הקרקעות - בעיקר באזורי הביקוש.

כיום נוהג המינהל לפרסם מכרזים למכירת קרקעות שבהם מופיע מחיר המינימום, ולעתים גם שומת השמאי הממשלתי. הזוכה במכרז הוא המציע שמוכן לשלם את התמורה הגבוהה ביותר על הקרקע מבין כל המציעים. כלומר, המינהל מתנהל ממש כמו מונופול שיכול להרשות לעצמו למכור לכל המרבה במחיר. למינהל יש שליטה בלעדית על כמות הקרקעות, והוא מחפש את הקונה שישלם לו את המחיר המירבי. התנהגות שכזו מקובלת כשבעל קרקע פרטי מנסה למקסם את רווחיו, אך אינה ראויה לרשות ממשלתית המחזיקה בידיה את מרבית קרקעות המדינה, ושתפקידה לספק לשוק הנדל"ן - במחיר סביר - את מרכיב הקרקע הנדרש לבניית דירות לאזרחים.

תומר אפלבאום

מחירי הזכייה הגבוהים הם הבסיס למכרזים הבאים

מצד אחד, כשמינהל מקרקעי ישראל קובע מחיר מינימום הנמוך משומת השמאי הממשלתי, הוא מצהיר בכך כי הוא נכון למכור את הקרקע במחיר נמוך יחסית, ובהנחה מהשווי שקבע השמאי. ואולם המציאות בשטח, שנובעת משיטת המכרזים הנהוגה, היא שבסופו של דבר התוצאה הפוכה ומביאה לעליית מחירי הקרקעות.

לאחר בדיקת תוצאות מכרזים רבים שנערכו במהלך 2012 בכל רחבי המדינה, ראיתי כי התוצאות מצביעות על פער הגבוה בעשרות מונים בין מחיר המינימום למחיר הזכייה, וכן פער בשיעור של 25%-175% בין המחיר הממוצע של הצעות כלל המתמודדים במכרז למחיר של ההצעה הזוכה. שיטה זו, שבה ההצעה הגבוהה ביותר היא הזוכה, גורמת לכך שכל עוד מגמת הביקוש בשוק הנדל"ן בישראל נמשכת, המחיר הגבוה הזוכה, וישמש בסיס מינימלי במכרז הבא.

יש דילמה מובנית הנובעת ממכרזי המינהל. מחד גיסא, האוצר רוצה לקבל את המחיר המירבי על קרקעות המדינה, ומאידך גיסא המינהל רוצה לספק קרקע במחירים סבירים - אפילו בכפוף למתן הנחות משומת השמאי. אם כך, נשאלת השאלה: האם ישנה שיטה אחרת שבה ייקבע הזוכה במכרז שלא על פי המחיר המירבי? הרי קיים במכרז מחיר מינימום שמתחתיו לא יהיה מוכן מינהל מקרקעי ישראל למכור את הקרקע, מכיוון שאין למכור את מלאי הקרקעות של המדינה במחיר של "פשיטת רגל". ואולם לא נכון שהמינהל ימכור רק למרבה במחיר, בשיטה שדוחפת את מחירי הקרקעות מעלה.

יש להתחשב בכלל המחירים המוצעים במכרז

אחת ההגדרות של מושג השווי היא הממוצע (התוחלת) של כל המחירים שאותם המציעים מוכנים לשלם עבור נכס מסוים. ראוי שמינהל מקרקעי ישראל ימכור את הקרקע במחיר השווה לשוויה האמיתי, דהיינו על פי המחיר הממוצע שהוצע באותו מכרז.

כדי לקבוע את המחיר הממוצע, יש להתחשב בכלל המחירים המוצעים על ידי היזמים למכרז מסוים - החל בהצעה הנמוכה ביותר ועד להצעה הגבוהה ביותר. עם פתיחת כל ההצעות, יסוכמו כל המחירים המוצעים וייקבע המחיר הממוצע - הוא המחיר שלפיו המינהל ימכור את הקרקע. אבל מיהו הזוכה במכרז? לכך יש פתרון פשוט. לאחר שייקבע המחיר הממוצע, תמוין רשימת המציעים וכל אלה שהציעו מחיר ששווה או גבוה מהממוצע ישתתפו בהגרלה, והעולה בגורל יזכה במכרז וישלם את המחיר הממוצע. שיטה זו תגרום לכך שלמציעים לא יהיה תמריץ להציע מחיר גבוה במיוחד, כי השיטה אינה מבטיחה זכייה במכרז - אלא רק תעלה את המחיר הממוצע.

לו היה מינהל מקרקעי ישראל מאמץ שיטת עבודה זו, ולו השחקנים בשוק היו מתרגלים אליה, מרביתם היו מגישים הצעות לרכישת קרקעות במחירים הנעים סביב שומת השמאי, או סביב מחיר הנגזר מתחשיב כלכלי אמיתי של הפרויקט העומד להיבנות על אותה הקרקע. דבר זה ימנע את אותה השתוללות של הצעות מחיר שבה אפשר להיווכח בתוצאות מכרזי המינהל כפי שהן כיום וכפי שהיו בעבר.

כמובן שיש להפעיל את שיטת המחיר הממוצע רק במכרזים המתייחסים לקרקעות המיועדות לבנייה רוויה, ולא למגרשים לבניית צמודי קרקע המבוקשים על ידי רוכשים פרטיים לבניית ביתם. הביקושים לצמודי קרקע על ידי רוכשים פרטיים נובעים, בין היתר, משיקולים לא כלכליים ומטעמים אישיים שונים - ולכן אין סיבה להעניק הנחות לסוג זה של קרקעות, והזוכה במכרזים מסוג זה יהיה מגיש ההצעה הגבוהה ביותר.

אני יכול רק לקוות שהממשלה הבאה תגדיל לעשות לשינוי השיטה.

הכותב הוא יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#