איזו משכנתא עדיפה: קבועה צמודה או קבועה לא צמודה? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איזו משכנתא עדיפה: קבועה צמודה או קבועה לא צמודה?

ההלוואות בריבית קבועה לא צמודת מדד אטרקטיביות כיום, לאור הריבית הנמוכה והיכולת לקבע אותה ■ עם זאת, הגידול בהחזר החודשי הראשוני, שינבע מבחירה במסלול זה, יגרום לפרישת ההלוואה על פני תקופה ארוכה יותר

9תגובות

נגיד בנק ישראל והמפקח על הבנקים הרעיפו עלינו תקנות ומגבלות רבות בשנתיים האחרונות. חלקן מגבילות את שיעור המימון וחלקן עוסקות בתמהיל המשכנתא. אחת התקנות, שנכנסה לתוקף במאי 2011, מגבילה את שיעור הריביות המשתנות (פריים, מט"ח ומשתנות קצרות טווח) לשליש בלבד, בעוד ששני השלישים הנותרים מחויבים להילקח במסלולים הקבועים.

כיום, כששיעורי הריבית על משכנתאות נמצאים בשפל חסר תקדים, האם כדאי להמשיך ולהיצמד לריבית הקבועה צמודת המדד, או לשלם מראש ריבית גבוהה יותר לטובת השקט הנפשי המתקבל מהלוואה בריבית שקלית קבועה שאינה צמודת מדד?

זוגות בייעוץ משכנתאות
מוטי קמחי

בניגוד להלוואות בריביות משתנות, שתי ההלוואות הקבועות מאופיינות ביציבות בהחזר החודשי. בהלוואה צמודת מדד משתנה ההחזר בשיעור עליית המדד: לדוגמה, אם התשלום החודשי הוא 3,000 שקל והמדד החודשי יעלה ב-1%, נידרש לשלם בחודש הבא 3,030 שקל. הלוואה בריבית קבועה לא צמודת מדד (קל"צ) היא יציבה יותר, ובה יהיה ההחזר החודשי לכל אורך תקופת ההלוואה זהה לזה מיום לקיחת ההלוואה, ללא תלות בריביות המשק, במדדי מחירים וכו'. מדוע אם כך שלא נבחר בהלוואה בריבית קבועה לא צמודה מלכתחילה?

הלוואה זו ניתנת בריבית גבוהה ממקבילתה הצמודה, ולכן ההחזר החודשי ההתחלתי בגינה יהיה גבוה מזה שמשולם בגין הלוואה צמודה בעלת נתונים דומים. לעומת זאת, גם להלוואה הצמודה יש כמה חסרונות. אחד מהם מתייחס להשלכות העלייה במדד על קרן ההלוואה, ובגלל זה כל עלייה במדד המחירים החודשי מיושמת במלואה על קרן ההלוואה.

לדוגמה, נניח הלוואה של 500 אלף שקל שבגינה משולם החזר חודשי התחלתי של 3,000 שקל. עלייה חודשית של 1% במדד המחירים לצרכן תעלה את ההחזר החודשי ב-30 שקל, אך תוסיף 5,000 שקל (1% מקרן ההלוואה) ליתרת החוב. איזה הלוואה כדאית יותר? כמובן שאין תשובה חד-משמעית, וכהרגלנו נידרש לניתוח אמפירי של נתוני העבר.

הריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד היתה לפני כעשור 6.75%, ונכון לכתיבת שורות אלו היא 2.44%. כאמור, הלוואה זו צמודת מדד ושיעור הריבית לא מגלם בתוכו את שיעור עליית המדד.

בנובמבר 2008 היתה הריבית הממוצעת על הלוואות קל"צ 7.37%, לעומת הריבית הממוצעת על הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד, שהיתה 3.88% - פער של כ-3.5%. כיום הריבית הממוצעת על הלוואות לא צמודות היא 4.66%, לעומת 2.44% בצמודה - פער של 2.22%. בהתחשב בעובדה שיעד האינפלציה של הממשלה ב-2008 דומה לזה שהוגדר ב-2012, ובהתחשב בעובדה שריבית על הלוואות קבועות לא צמודות נמוכה יחסית, גדלה הכדאיות להגדיל את שיעור הלוואות האלה בסל המשכנתא.

הריבית הניתנת על ידי הבנקים על הלוואות קבועות, צמודות ולא צמודות, תלויה בתקופת ההלוואה. הריבית בגין הלוואות לחמש או עשר שנים נמוכה משמעותית מזו שנקבל על הלוואות ל-20 או ל-25 שנה. הריבית הממוצעת על משכנתאות שמפרסם בנק ישראל תלויה בתמהיל ההלוואות הנלקח על ידי הציבור, ולכן לא מן הנמנע שחלק מהשינוי שצוין לעיל בפער בין הריביות, מוטה בשל השוני בהעדפות הציבור. מהי אם כן ההלוואה העדיפה כיום?

כאמור, ההלוואות בריבית קל"צ אטרקטיביות כיום מאוד, לאור הריבית הנמוכה והיכולת לקבע אותה ולהימנע מתנודתיות השוק העתידית. עם זאת, הגידול בהחזר החודשי הראשוני שינבע מבחירה במסלול זה יגרום לנו לפרוש את ההלוואה על פני תקופה ארוכה יותר, ובכך - כמובן - להגדיל את סך העלויות המשולמות כנגד ריבית.

אפשר לשלב בתמהיל המשכנתא חלק מההלוואות בריבית קל"צ ובריבית קבועה צמודת מדד לתקופות קצרות (עד כמה שניתן) ואת יתרת ההלוואות, שבהן הריבית אינה תלוית תקופה, לפרוש לתקופות ארוכות יותר - כך נוכל ליהנות מריביות אטרקטיביות ומסל הלוואות מיוצב על פני כל התקופה.

בהצלחה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס".

שאלות ותגובות באתר REJ.co.il

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם