מתעקשים על בית עם גינה: כך נבנו מאות בתים פרטיים בניגוד לחוק - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מתעקשים על בית עם גינה: כך נבנו מאות בתים פרטיים בניגוד לחוק

תוכניות המתאר המחוזיות אמורות להיות הבסיס לכל תוכנית שמאושרת במדינה ■ בפועל, מחקרים שנערכו בנושא מציגים קשר רופף, ובחלק מהמקומות מדובר באי התאמה של יותר מ-60% ■ מנגד, מתברר כי לפחות במחוז המרכז, הבנייה הצפופה בערים תרמה לשמירה על שטחים פתוחים

19תגובות

תוכניות מתאר מחוזיות הן מהנדבכים החשובים ביותר במערכת התכנון בישראל, ובשני העשורים האחרונים השקיע משרד הפנים מאמץ רב בקידומן. מידת ישימותן ויעילותן תמיד היתה שנויה במחלוקת, ולזכותו של משרד הפנים יש לומר שהוא החליט לחקור בשנים האחרונות את הנושא. עם זאת, הוא לא מצא לנכון עד היום לפרסם ברבים את ממצאי המחקרים.

שני מחקרים שנועדו לבחון את מידת הצלחתן של תוכניות המתאר המחוזיות הושלמו בשנתיים האחרונות. המחקר הראשון התמקד בתוכנית המתאר של מחוז מרכז, והמשימה הוטלה על צוות חוקרים בראשות דר' נורית אלפסי מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטת בן גוריון, ופרופ' יצחק בננסון, ראש החוג לגיאוגרפיה באוניברסיטת תל אביב. ממצאי המחקר התפרסמו לפני כמה חודשים בכתב העת המקצועי "LAND USE POLICY". הם עדיין לא פורסמו רשמית ובעברית, כך שגורמים מקצועיים והציבור הרחב עדיין לא יכולים ללמוד אותם.

ניר קידר

עקבו אחרי TheMarker בטוויטר

במחקר זה נבדקה ההתאמה בין תשריט ייעודי הקרקע של תוכנית המתאר של מחוז מרכז ‏(תמ"מ 3‏) לבין התוכניות שאושרו וקודמו בפועל. החוקרים עקבו אחר תוכנית שאושרה ב–1980 וגם אחר התוכנית המעודכנת ‏(שינוי 21 לתמ"מ 3‏) מ–2000–2006.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הם עשו זאת באמצעות ניתוח תצלומי אוויר של 12 יחידות שטח שונות במחוז בארבע נקודות זמן שונות. יחידות שטח אלה מכסות שטח של 133 קמ"ר, שהוא עשירית משטח המחוז. מדובר, בין השאר, בערים כמו שהם, פתח תקוה ונתניה; כמה יישובים כפריים כמו גן שורק, נווה ירק; ויישובים ערביים בהם קלנסווה.

הממצא המרכזי של המחקר הוא שכמעט בכל האזורים שבהם נערך המעקב, התגלתה אי התאמה משמעותית בין הייעוד המתוכנן של הקרקע על פי תוכנית המתאר לבין מה שפותח בפועל בשטח. אי ההתאמה הגיעה בעשור הראשון של הבדיקה ‏(1980–1990‏) ל–52% מכלל השטחים שנבנו, ועלה לשיעור גבוה עוד יותר - כ–63% - בעשור שלאחר מכן.

לאחר שתיקון 21 נכנס לתוקף, ירד שיעור אי ההתאמה ל–14%. ואולם ביחס לתוכנית זו, נערך מעקב של ארבע שנים - כך שעדיין לא ברור עד כמה מדובר במגמה שונה. נראה שאחת הסיבות לכך היא שבתוכנית הזו כבר יועדו שטחים נוספים למגורים לעומת התוכנית הקודמת, ולכן מידת אי ההתאמה החלה להצטמצם. מעקב נוסף שנערך בהמשך העלה שגם בתוכנית זו החלו להכניס יותר ויותר שינויים הסותרים את התשריט המקורי שלה.
שהם הוקמה על שטחים שלא יועדו למגורים

יותר משני שלישים של ייעודי הבנייה שלא תאמו את תוכנית המתאר היו של בנייה למגורים, וברוב המקרים הם נעשו על שטח שהייעוד שלו היה חקלאי. זה נעשה במוקדים רבים גם כשהיו שטחים אחרים שכן יועדו לפיתוח ועדיין לא נוצלו. למשל, בנתניה בוצעה בנייה למגורים על שטחים שלא אושרו לכך בתוכנית המתאר, אף שהיו שטחים מאושרים לבנייה על פי תוכנית המתאר בהיקף של פי ארבעה יותר מהשטח שבו נעשתה בנייה בניגוד לתוכנית.

אחד המוקדים שגרם לבדו לאי התאמה משמעותית הוא העיר שהם, שהוקמה על שטחים שלא היו בייעוד למגורים על פי תוכנית המתאר המחוזית. בעשור השני של הבדיקה התברר שאי ההתאמה לתוכנית המתאר היתה ביותר ממחצית מהשטחים שפותחו - בתשעה מתוך 12 המוקדים שנבדקו. שיעור גבוה במיוחד של אי התאמה נמצא ביישובים הערביים טירה ‏(91%‏) וקלנסווה ‏(77%‏), אך גם ברחובות ‏(73%‏) וברמלה ‏(82%‏).

עופר וקנין

מגמה בולטת של אי התאמה היתה בבנייה צמודת הקרקע. ב–1990–2000 יותר ממחצית מכלל הבנייה צמודת הקרקע לא היתה על שטח המיועד לכך, ובסך הכל נבנו בעשור זה בתים צמודי קרקע על 4,600 דונם. גם בתקופה המאוחרת של הבדיקה נמשכה המגמה של בנייה על חשבון שטחים שהוגדרו פתוחים או מיועדים לשימוש חקלאי, וחמישית מהבנייה צמודת הקרקע היתה בשטחים אלה.

ממצאי המחקר מטרידים, מאחר שהם מצביעים על כך שמערכת התכנון לא הצליחה לעמוד ביעדים שקבעה. אחד היעדים העיקריים היה לכוון את הפיתוח ולהבטיח שישמש לעיבוי יישובים קיימים ולא לפרישה פרברית, המתאפיינת בבנייה צמודת קרקע על חשבון שטחים פתוחים. אף שעורכי המחקר לא בדקו את הסיבות המדויקות העומדות מאחורי אי ההתאמה, נראה שברוב המקרים לא מדובר רק בבנייה בלתי חוקית. במקרים רבים אי ההתאמה היא תוצאה של החלטות נקודתיות ומהלכים להכנסת שינויים בתוכנית המתאר, שאושרו באופן חוקי.

מחקר נוסף שהגיע למסקנות שונות מאוד הוזמן על ידי משרד הפנים, ונערך על ידי חוקרים מהמכון ללימודים עירוניים ואזוריים באוניברסיטה העברית, וחוקרים מאוניברסיטת בן גוריון. מחקר זה ניתח את כל שש תוכניות המתאר המחוזיות שאושרו בשנים האחרונות ‏(נקראות "תוכניות הדור השני"‏), אך הוא התמקד במידה רבה בתוכנית המתאר של מחוז מרכז, בגירסתה העדכנית.

החוקרים בחנו את תוכניות הבנייה שקודמו בשנים האחרונות וערכו ראיונות עם גורמים מקצועיים. המסקנה המרכזית היתה שתוכנית המתאר של מחוז מרכז הביאה לבנייה צפופה ומרוכזת יותר של מגורים, מסחר ותעסוקה, ובכך סייעה בשימור שטחים פתוחים. המגמה שהיא הובילה הביאה לכך שיזמים פרטיים וציבוריים הפחיתו את מספר הבקשות לשינוי תוכנית המתאר, עד לשיעור מזערי של 1.45% מאלפי התוכניות שמוגשות מדי שנה לאישור. ביחס לכל תוכניות המתאר, נכתב בדו"ח המחקר, "ניתן לומר בוודאות שלתוכניות המתאר המחוזיות מהדור השני יש תפקיד מרכזי בשמירת השטחים הפתוחים בישראל, לטובת הדור הנוכחי והדורות הבאים".

עם זאת, התגלו גם כמה חולשות משמעותיות בניהול ויישום תוכניות המתאר. אחת מהן היא העובדה שלוקח זמן רב להביא לאישורן. חולשה נוספת הקשורה במבנה הנוכחי של חוק התכנון והבנייה היא סעיף 197, הקובע שיש לשלם פיצויים לבעל קרקע או רכוש בגין ירידה בערכם עקב אישור תוכניות. סעיף זה בחוק שיתק או עיכב יוזמות לפיתוח פארקים, בגלל החשש שהדבר יאלץ את ועדות התכנון לשלם לבעלי קרקע פיצויים בסכומי עתק.
להגביל את תביעות הפיצויים.

עורכי המחקר מטעם האוניברסיטה העברית סבורים כי תוכניות המתאר הוכיחו את עצמן וצריך בעיקר להכניס בהן שיפורים. בין השאר יש לשנות את סעיף 197 בחוק ולהגביל או לבטל את תביעות הפיצויים. יש להקים מערך בקרה ועדכון שיסייע להכין מהר יותר גירסה חדשה של התוכניות.

דניאל בר און

לעומת זאת, עורכי המחקר השני הגיעו למסקנה שתפישת התכנון המתבססת על תשריט ייעודי הקרקע לא הוכיחה את עצמה. אי ההתאמה בין הבנייה לבין הייעודים שנקבעו בתשריט של התוכנית מוכיחה לדעתם שתפישה זו אינה משרתת את המטרה של שימור שטחים לטובת כלל הציבור.

לכן החוקרים סבורים כי יש לאמץ גישה תכנונית אחרת המתבססת על קביעת עקרונות תכנון מוסכמים, ולא לקבע את גישת התכנון באמצעות תשריט ייעודי קרקע. הם מציעים שלצד מערכת תכנון מקומית שתפעל על פי עקרונות מוסכמים, יהיה גוף חיצוני שיהיה מעין סמכות שיפוטית בנושאי תכנון, והוא יוכל לפקח עליה ולקבוע שהיא אכן מיישמת עקרונות אלה. מפות שימושי הקרקע עדיין יהיו נחוצות - בעיקר כדי להגן על שטחים פתוחים שיש הסכמה שהם לא מיועדים לפיתוח.

תפישת תכנון זו הוצגה כבר לפני כמה שנים בדו"ח שהכינה אלפסי עם פרופ' יובל פורטוגלי, למכון דניאל אברהם ללימודים בינלאומיים ואזוריים. "במערכת שאנו מציעים, תוכניות שימושי קרקע לא יהוו בסיס לגזירת כללי תכנון ולקבלת החלטות", כתבו השניים. "במקום זאת, התכנון בעיר יתנהל באמצעות תוכניות מפורטות שיהיה עליהן לציית למגוון חוקי תכנון בעלי תוקף דומה בכל המרחב".
 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#