יוזמה להגדלת היצע הדירות בת"א: מגדלי משרדים יוסבו לדיור - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

יוזמה להגדלת היצע הדירות בת"א: מגדלי משרדים יוסבו לדיור

בדיקה של BDO זיו האפט העלתה כי לרעיון ישנה היתכנות כלכלית, ועיריית תל אביב החלה לקדם כמה יזמויות מסוג זה, בין היתר בבית גיבור, בבית אל על ובבית הדר-דפנה ■ המתכנן משה צור: "זה אתגר מגרה שעשוי להניב תוצרים יפים מאוד"

34תגובות

בעיריית תל אביב הפנימו באחרונה שתי עובדות חשובות: הראשונה - קיים מחסור חמור בדיור, שצריך לקבל לא רק פתרון ארוך טווח בצורה של תוכניות מתאר, אלא גם פתרון קצר טווח, שמחייב עידוד הקמת דירות כבר בשנים הקרובות; השנייה - מגדלי משרדים מתבלים במהירות, ומה שנחשב לפני 30 שנה מגדל משרדים מודרני ומבוקש, יתקשה מאוד למלא את ייעודו כיום. שתי עובדות אלה הביאו את העירייה לגבש תוכניות להסבת מגדלי משרדים למגורים. מחקר של חופית גוטסדינר, שותפה באשכול הנדל"ן של פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט, מראה כי מדובר לא רק ברעיון טוב על הנייר, אלא גם בצעד כלכלי וכדאי ליזמות.

הבלאי הגדול של מגדלי המשרדים ניכר גם בעין בלתי מזוינת. לובי מיושן, מעט מידי מעליות, מחסור במקומות חניה ותכנון ועיצוב פנימיים שלעתים משרים תחושת מועקה. כתוצאה מכך, העסקים נוטשים את המגדלים האלה, דמי השכירות בהם פוחתים והולכים, רמת התחזוקה יורדת ומצבם מידרדר.

לפני כשנה וחצי אישרה העירייה לשנות את ייעודם של בית גיבור, בית הטקסטיל ובית אל על שהוקמו בשנות ה-60 וה-70. באחרונה היא מקדמת תוכנית להסבת ייעודי בנייני משרדים למגורים במתחם הדר-דפנה, בין היתר להריסת בית אסיה, ולהקמת מלון של עד 20 קומות והקצאת חלק מהיחידות בו לדיור בר-השגה. עמידר ומינהל הדיור הממשלתי מקדמים פרויקט להפיכת חלק מיחידות המשרדים שבבעלותם ברחוב שאול המלך לדיור בר-השגה. לפיכך, הסבת הייעוד אינה משימה בלתי אפשרית.

להפך, יזמים רואים לנגד עיניהם עובדה נוספת שצריכה להמריץ אותם לערוך את ההסבה: בשנים הקרובות מתוכננים להיבנות באזור המרכז כ-600 אלף מ"ר משרדים - מאות אלפי מטרים רבועים במרכז תל אביב, ברמת החיל, בקרית אריה שבפתח תקוה, בהרצליה פיתוח, בנס ציונה וברחובות. ההיצע של המשרדים יגדל משמעותית, והמגדלים הישנים יספגו מהלומה נוספת מהשוכרים, שימהרו לנטוש אותם לטובת המגדלים החדשים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"מבדיקות שערכנו ובהתבסס על נתונים שנלקחו מהלמ"ס, עולה כי ב-2011 היה גידול של 46,799 עסקים חדשים, המהווים 9.5% מכמות העסקים הפעילים ב-2011; כשב-2010 נוספו 47,373 עסקים, המהווים 9.9% מכמות העסקים שהיו פעילים ב-2010. מתברר שתל אביב צורכת בממוצע כ-100 מאה מ"ר בשנה בתקופה של יציבות כלכלית, ואילו בתקופות משבר היא צורכת פחות. לכן, אם ניקח את התקופה של ארבע שנים מהיום, הרי שבמקרה בטוב יהיה ביקוש לכ-400 אלף מ"ר חדשים. משמע שישנו עודף פוטנציאלי של 200 אלף מ"ר. אם כך, מה עושים העודף הזה?", כותבת גוטסדינר.

שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט, מוסיף: "מצוקת דיור שבאה לידי ביטוי בעליית מחירים רצופה מזה ארבע שנים, אינה משתנה באופן מהותי. במקביל, מסתמנת תנופת בנייה של משרדים שעל פי כל ההערכות אינה מותאמת לצורכי השוק, אלא גדולה מהם.

"מצב עניינים זה משתקף גם בפער מחירים משמעותי בין קרקעות למגורים לקרקעות לבנייני משרדים. אין ספק שבמצב עניינים זה, נדרשת חשיבה יצירתית וחיפוש אחר פתרונות שייתנו מענה לשתי המגמות המנוגדות האלה. במסגרת הזו יהיה נכון לבחון חלופות שיאפשרו מצד אחד הפחתת העודף במשרדים, ומצד שני הגדלת ההיצע באזורי הביקוש החמים ביותר - דבר שיסייע למיתון עליית מחירי הדיור למגורים". לאור זאת, העלו ב-BDO זיו האפט כמה חלופות.

החלופה הראשונה, שהיא החשובה ביותר, מדברת על אכלוס כל שטחי המשרדים החדשים והסבת משרדים ישנים למגורים. להערכת הפירמה, קיימים כיום במרכז תל אביב כ-70 בנייני משרדים ישנים שניתן להסב אותם למגורים. בסך הכל מעריכים ב-BDO זיו האפט כי בתוך שנה - זמן הביצוע של תהליך ההסבה - ייתוספו לשוק הדיור התל אביבי כ-1,800 דירות בשטח ממוצע של 90 מ"ר.

מדובר בצעד לא פשוט ויקר מצד היזם. הסבת מבנה משרדים למגורים מחייבת שינוי תכנוני כולל, חלוקת שטחים שונה, תוספת של מערכות תשתית שונות שיתאימו למגורים, והוספת שטחים כמו אמבטיות ומטבחים, שלא קיימים במגדלי משרדים. השמאים עופר כהן ויוסי ויפלד מעריכים כי העלות המשוערת של תהליך הסבה שכזה עשויה להגיע לסכום של 3,000 שקל למ"ר, כולל היטל השבחה שייגזר על היזם בגין ההסבה.

בנוסף, קיימים חסמים של פינוי - ברוב בנייני המשרדים הישנים קיימים בעלים רבים, דיירים מוגנים ושוכרים לטווח ארוך. בכדי לבצע את השינוי יש לפנות את בית המשרדים ולבצע בו עבודות משמעותיות, ולצורך כך צריך הסכמה של כלל בעלי הזכויות, והסדרים עם שוכרים לטווח ארוך. זהו תהליך ארוך שרצוף בקשיים ועלויות כלכליות ליזם.

קיים גם חסם תכנוני, משום שצעד שכזה מחייב שינוי של תוכנית בניין עיר (תב"ע). בנוסף, צריך להקים גני ילדים, בתי ספר ועוד מבני ציבור ושירותים עבור האוכלוסייה שתעבור לגור בבניינים האלה, ובדרך כלל באזורים של המשרדים אין שירותים כאלה בקרבה מספקת. העירייה והוועדה המחוזית יבואו אל היזמים בדרישות שונות, ויש כמובן גם סיכוי שהן ידחו את רעיון ההסבה. יש מבנים שחלים עליהם כללי שימור, והבנייה לגובה בהם סבוכה יותר מבמגדלים אחרים.

עם זאת, מעריכים ב-BDO זיו האפט כי מהלך שכזה עשוי להיות כדאי במקומות מסוימים, וכי עם תכנון נכון ובשיתוף פעולה של כל הגורמים ניתן להתגבר על כל המכשולים האלה, וזאת משום שהביקוש לדירות מגורים עולה על ההיצע. "עדיף בניין מגורים מאוכלס מאשר בניין משרדים נטוש", מעירים עורכי המסמך.

ואולם מעבר לכך, התחשיב שערכו השמאים כהן וויפלד מראה כי שווי למגורים בתל אביב גבוה בשני שלישים מזה של משרדים (20 אלף שקל למ"ר לעומת 12 אלף שקל למ"ר). בניכוי עלויות ההתאמה, עליית השווי צפויה להגיע ל-25% והתשואה השנתית על ההשקעה צפויה להגיע ל-18%. זו כבר סיבה משכנעת מאוד.

BDO זיו האפט מביאים עוד שתי אלטרנטיבות להסבת שטחי משרדים: האחת, שינוי ייעוד מגדלי משרדים מתוכננים למגורים - אופציה שלדעת הפירמה אינה מעשית, כי הוא עשויה להימשך שנים רבות; השנייה, בנייה משולבת של משרדים ומגורים, שהיא אופציית ביניים, שתניב ליזמים עלייה ברווח שלהם בכ-20%.

עד כמה הדבר פרקטי? המתכנן משה צור אומר שהכל מתחיל ונגמר במיקום מגדל המשרדים, וכי חישובים ממוצעים מספרים סיפור כללי וחלקי. "מ"ר מגורים בשדרות רוטשילד יקר פי ארבעה ממ"ר משרדים. במקומות רחוקים יותר הפער מצטמק - מה שמוריד במידה כזו או אחרת את הכדאיות של יזמות ההסבה. אם אני מסתכל על המגדלים באזור מנשיה, שעבורם אושרו הסבות מסוג זה, הרי שמדובר במיקום מדהים מול הים, ואין לדעתי בעיה לעשות זאת.

"בהיבט התכנוני, להפוך מגדל משרדים למגדל מגורים וליצור תחושה של ביתיות במגדלים משרדיים, זה משהו שתלוי מאוד באיכות התכנון. למגדלי משרדים ישנים יש תקרות גבוהות וחללים גדולים - מה שמאפשר להקים לופטים. בסך הכל זה אתגר מגרה, שעשוי להניב תוצרים יפים מאוד. מנהטן מלאה במבני משרדים שעברו הסבה שכזו, ונהפכו לנכסים בעלי ערך עצום ואיכות יוצאת מן הכלל".

ואולם לא הכל זה כלכלה, וישנן גם שאלות תכנון שעולות מהצעדים האלה. שאלה עקרונית שחייבת ללוות את כל היזמות הזו היא אם מדיניות תכנונית ארוכת טווח צריכה להתחשב במצבי שוק זמניים - מה שעלול להסיט אותה מיעדיה ארוכי הטווח, או שעליה להתעלם מהם לחלוטין. ככל הנראה, רשויות התכנון בתל אביב החליטו לאמץ דרך ביניים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#