10 צעדים בדרך למימוש מוצלח של פרויקט תמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

10 צעדים בדרך למימוש מוצלח של פרויקט תמ"א 38

השכנים החליטו לבצע חיזוק מבנה (תמ"א 38) או הריסת הבניין ובנייתו מחדש? הנה הצעדים שיסייעו לכם בדרך למימוש הפרויקט ללא חריקות

16תגובות

בעלי דירות רבים רוצים לבצע פרויקט תמ"א 38 או תמ"א 38/2 (הרס הבניין והקמת חדש תחתיו, עם זכויות בנייה חדשות) כדי ליהנות מיתרונות ברורים, הכוללים את חיזוק המבנה לקראת רעידת אדמה וחידושו, הרחבת הדירה באמצעות בניית ממ"ד ו/או מרפסת שמש, והוספת מעלית וחניה. בדרך למימוש מוצלח של תמ"א 38, יעברו בממוצע כחמש שנים, שיתחילו בהתאגדות דיירי הבניין ומינוי נציגות דיירים. אספנו עבורכם את עשרת הצעדים החשובים ביותר שדיירי הבניין צריכים לבצע כדי לצלוח את הפרויקט ללא עיכובים מיותרים.

1. מינוי נציגות דיירים - אחרי שהתקבלה החלטה של בעלי הדירות ללכת על פרויקט תמ"א 38 או תמ"א 38/2, הדבר הראשון שצריך להיעשות הוא מינוי נציגות מקרב בעלי הדירות, שתפקידה יהיה לנהל ולרכז את הפרויקט מול כל הגורמים הרלוונטיים.

2. איתור עו"ד ומפקח - התפקיד הראשוני של נציגות בעלי הדירות הוא לאתר ולמנות עורך דין ומפקח. המפקח הוא מפקח בנייה שתפקידו למקסם את התמורות הניתנות לבעלי הדירות במפרט, לבדוק שהבקשה להיתר הבנייה תואמת את המפרט, וכן לפקח על היזם/קבלן בשלבי בניית הפרויקט, כך שיתבצע לפי כל התקנים המחייבים.

3. בחירת היזם - אחרי שנבחרו העו"ד והמפקח, על הנציגות לאתר ולבחון מיהו היזם שיבצע את הפרויקט. מומלץ לקבל כמה הצעות מכמה יזמים, ולבצע על בסיס ההצעות מיון וסינון, ולהציג בפני בעלי הדירות, ביחד עם העו"ד, את היזם שהנציגות ממליצה שיבצע את הפרויקט. החשיבות בקבלת כמה הצעות היא האפשרות למקסם את התמורה לבעלי הדירות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

4. משא ומתן משפטי ומסחרי לשיפור המפרט - לאחר בחירת היזם וקבלת הצעה ראשונית ממנו, חשוב לנהל משא ומתן משפטי ומסחרי, כדי להביא לידי ביטוי את האינטרסים של בעלי הדירות. במהלך תקופת המשא ומתן, שאורכת כארבעה חודשים, אמורים הצדדים להגיע להסכם משפטי ומפרטי התואם את רצון שניהם.

5. חתימת חוזה בין הדיירים ליזם - אחרי שמגיעים להסכמה על החוזה ועל מפרט, נקבע מועד לחתימת החוזה בין בעלי הדירות לבין היזם. כדי להתחיל את הפרויקט, נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות בבניין, אך כמובן שתמיד עדיף להגיע למצב אידאלי שבו כל הדיירים מסכימים לתוכנית המוצגת, כדי למנוע חיכוכים בהמשך הדרך. בכל הנוגע לתמ"א 38/2, הרוב הדרוש הוא 80%, אך כאן היזם ידרוש (ובצדק) חוזה חתום על ידי כלל בעלי הדירות בבניין.

6. תהליך התכנון - לאחר חתימת החוזה מתחיל היזם בתהליך התכנון המפורט של הפרויקט. בסוף התהליך בעלי הדירות מקבלים מהיזם תוכניות מפורטות של הבניין, הכוללות את הדירות החדשות ואת התוספות לדירות הקיימות, וזאת לאישור בעלי הדירות. תהליך התכנון לוקח בממוצע חצי שנה עד לאישור התוכניות על ידי בעלי הדירות, והגשת התוכניות החתומות לעירייה לצורך קבלת היתר בנייה.

7. בקשה להיתרי בנייה - אחרי הגשת התוכניות החתומות לעירייה, ממתינים בממוצע כשנה וחצי לקבלת היתר הבנייה. הסיבות להמתנה הארוכה לקבלת היתר בנייה רבות, ובעיקר נוגעות לביורוקרטיה הסבוכה הקשורה בקבלת היתרים במדינת ישראל. צריך הרבה סבלנות.

8. תהליך הבנייה - לאחר שהיזם שילם את האגרות להיתר הבנייה שמתקבל בשעה טובה ומוצלחת, וכ-60 יום לאחר קבלת היתר הבנייה - מתחיל תהליך הבנייה. בפרויקטים של תמ"א 38/2, התהליך אורך עוד 100 יום, לצורך פינוי בעלי הדירות מדירותיהם. תהליך הבנייה לוקח בממוצע כשנתיים, כשפרק הזמן הזה תלוי במורכבות הפרויקט. חשוב לוודא כי כתנאי לעליית היזם לקרקע, הוא יפקיד בידי בא כוחם של בעלי הדירות ערבויות (שסוכמו בין הצדדים) ופוליסת ביטוח.

9. סיום הבנייה - לאחר שהסתיימה הבנייה, בעלי הדירות, באמצעות המפקח, יערכו בדיקה לוודא שכל מה שסוכם בחוזה בין הצדדים אכן בוצע בפועל, לרבות בדיקה מפורטת של קבלה ומסירה של הרחבות החדשות כאילו נבנו כדירה חדשה מקבלן.

10. צו תיקון בית משותף - לאחר סיום שלב הבנייה, כל מה שנותר הוא תיקון רישום צו הבית המשותף הכולל את רישום הדירות החדשות, הוספת הרחבות שניתנו לדירות הקיימות, חניות, מחסנים, מרפסות וכיוצא באלה, בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). צעד חשוב זה, אף שהוא רק בסיום הפרויקט, מהותי עבור בעלי הדירות, ויבוצע בפיקוח עו"ד מטעם בעלי הדירות, כדי להבטיח שהזכויות העתידיות יהיו שייכות לכלל בעלי הדירות (הקיימים והחדשים) ולא ייוותרו בידי היזם.

הכותב הוא עו"ד ובעל משרד עורכי הדין גיא פרבמן, המתמחה בתחום תמ"א 38 ופינוי-בינוי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#