האם אתם באמת חייבים לרכוש עכשיו דירה? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
שאלת מיליון הדולר

האם אתם באמת חייבים לרכוש עכשיו דירה?

סיכום השנה של נדל"ן TheMarker: ב-2011 נראה היה ששוק הדיור צולל למיתון נוסח תחילת העשור הקודם, אך ב-2012 הוא עשה פנייה חדה ■ לציבור, כולל לזוגות הצעירים, יש הון עצמי גדול בהרבה ממה שחושבים והיצע הדירות שוב יורד

78תגובות

האם אתם צריכים לרכוש דירה עכשיו?” היא שאלה טבעית, ששאלתי שלושה זוגות שחיפשו לעצמם דירות באחד מירידי הנדל”ן שהתקיימו באחרונה. כולם, כך נראה, יכולים להיכלל בקטגוריה של “זוגות צעירים”, וכולם ענו בחיוב - שהרי אחרת, למה להם לחפש דירה בתקופה שבה המחירים כה גבוהים? “האם אתם חייבים? אין אפשרות להמשיך לשכור דירה לתקופה הקרובה?”, הקשיתי. ועדיין הם היו בשלהם - שכר הדירה עולה, כל שנה צריך להיכנס למשא ומתן לא נעים עם בעל הדירה על החוזה לשנה שאחריה, במקרה אחד הזוג עמד בפני נישואין ובמקרה אחר הם כבר תיכננו את הילד השני. כן, כולם חייבים. ואולם האם למרות התשובות המשכנעות, זו האמת? מדובר באחת משאלות היסוד שצריכות להישאל על ידי מי שחוקר את התנהלות שוק הדירות - בייחוד על רקע מה שקרה בשנה החולפת.

2012 תירשם כשנה נדל”נית משונה למדי - שנה שבה שוק שנחשב בעל תגובות אטיות מאוד, שינה בחדות את התנהגותו לעומת קודמתה, והמשיך את מה שקרה בשנים הקודמות - ריבוי עסקות ועליית מחירים. למעשה, ברבעון השלישי של השנה, שבו מחירי הדירות והגיעו לרמתם מלפני המחאה החברתית של אמצע 2011, ומספר העסקות שנרשם בו היה השלישי בגודלו מאז תחילת שנות האלפיים. התזות הממשלתיות על הדברת עליית המחירים שבו והתנפצו. וכך, השוואת שלושת הרבעונים הראשונים של השנה לשלושת הרבעונים הראשונים של 2011 מעלה כי מספר העסקות עלה ב-9%, ומספר העסקות שביצעו הזוגות הצעירים עלה ב-15%. מתחילת השנה מדד מחירי הדירות עלה ב-4%. נראה ככלל שניתוחי השוק בכלים כלכליים מסורתיים בלבד פשטו את הרגל, והם לא מספקים הסברים מניחים את הדעת לגבי מה שקורה בו.

נחזור לשאלה שהצגתי לזוגות הצעירים - האם הם חייבים דירה עכשיו. אין הרבה סיכויים שבמשאל כזה או אחר נקבל עליה תשובה אמיתית. התהליך שקודם לרכישת דירה הוא לא קצר, וכולל הרבה שכנוע פנימי ומשפחתי שזה הזמן לרכוש דירה, ובעת חיפוש הדירות קשה מאוד למצוא גורם שישכנע שאפשר אחרת - למעט, אולי, מחירי הדירות הגבוהים.
והמחירים המשיכו לעלות השנה. על פי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ‏(הלמ”ס‏), בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה עלו המחירים ב–3.3% לעומת לסוף 2011, ובכ–2% לעומת התקופה שלפני המחאה החברתית. לפיכך ברור כי מחירי הדירות העולים לא סיפקו שום תמריץ לרכוש דירה ב–2012.

זוג צעיר ביריד דירות
דודו בכר

מי באמת חייב לרכוש דירה?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עיון בנתוני רכישת דירות על ידי זוגות צעירים מראה שמדובר בדפוס בלתי הגיוני לכאורה: ב–2008, כשהמחירים היו נמוכים ב–30% בממוצע מהמחירים כיום, נרכשו בממוצע רבעוני כ–7,000 דירות על ידי זוגות צעירים; ב–2009 קפץ מספרן ל–11.5 אלף. סדרי גודל שכאלה של רכישת דירות על ידי זוגות צעירים ליוו גם את 2010, והשיא נרשם ברבעון הרביעי של אותה השנה, שבו נמכרו יותר מ–13 אלף דירות לזוגות צעירים. ב–2011 נפל מספרן ב–40%, לכ–7,900 דירות; ואילו השנה, כפי שנכתב, נרשמה עלייה מחודשת בכמות הדירות שרכשו הזוגות הצעירים, ל–11 אלף דירות ברבעון השלישי של השנה.

המבחן של מי באמת חייב לרכוש דירה נעשה ברבעון האחרון של 2008 - שהיה מפחיד במיוחד, עקב החשש שהמערכת הפיננסית בישראל תקרוס כמו המערכות ברוב העולם המערבי. מספר העסקות לרכישת דירות באותו רבעון צנחו בכ–40% ל–10,000, לעומת 16–18 אלף עסקות שבוצעו בכל אחד מהרבעונים הקודמים. סביר שמי שרכש דירה באותו רבעון מסוכן, היה באמת מי שהיה חייב - ומספרם של אלה הגיע לכ–5,000.
והנה, בשנות השיא 2009–2010, קפץ מספר רוכשי הדירה הראשונה ל–11–13 אלף ברבעון, ב–2011 נפל ל–8,000–9,000, ואילו השנה הוא נע בין 9,000 ל–10,000 ברבעון. במלים אחרות, ההגדרה “חייבים לרכוש דירה” משתנה מעת לעת, ואם לשפוט לפי סוף 2008, רבים מהזוגות הצעירים שרוכשים כיום דירות לא באמת חייבים לרכוש אותן.

מי שהיתה הראשונה שסקרה את התופעה של זוגות צעירים שרוכשים דירות בניגוד לכאורה לאפשרויות הכלכליות שלהם, היתה גלית בן נאים ממינהל הכנסות המדינה, שב–2011 כתבה ברבעון המסים מאמר מפורט על התנהגות הזוגות הצעירים. “רוכשי דירה ראשונה בעשור האחרון - מאפיינים ומגמות”, נקרא המאמר של בן נאים, שכתבה בין היתר: “כשבוחנים את התפתחות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירה בעשור האחרון, בולטת העובדה שדווקא כשמחירי הדירות הגיעו לרמות השיא שלהן, נכנסו לשוק הדיור זוגות צעירים בעלי שכר נמוך יותר - כשהדבר בולט במיוחד בקרב רוכשי דירות חדשות.

"כך, ב–2008 השכר החודשי החציוני של רוכשי דירה ראשונה מקבלן, היה 7,800 שקל ‏(לחודש, ליחיד‏) - גבוה ב–14% מרמת השכר של הרוכשים ב–2004. החל מ–2009 החלה מגמה של ירידה בשכר הזוגות הצעירים, בשיעור מצטבר של 25% עד לרבעון השלישי של 2011. הדבר התרחש אף שבאותה תקופה מחירי הדירות החדשות שאותן רכשו רשמו עלייה של 14%. בקרב רוכשי דירה יד שנייה ‏(שהם זוגות צעירים‏), ניכרת התנהגות שמרנית יותר: עד 2010 נרשמה עלייה רצופה בשכר הרוכשים, כשבמצטבר ‏(לעומת 2004‏) מסתכם שיעור הגידול (נומינלית) בכ–20%. דהיינו, שכר הרוכשים ב–2010 היה גבוה בכ–20% משכר הרוכשים ב–2004. בקרב רוכשי דירות חדשות היה שיעור השינוי המצטבר באותה נקודת זמן כ–8% בלבד”.

ואילו הסברים ניתנים לתופעה המשונה הזו? למעשה, לא כאלה שמספקים את הדעת. כרגיל במקרים שבהם יש התפרצויות בלתי מוסברות של ביקושים, נטען שהיא נובעת מ”ביקושים כבושים”, כלומר ציבור הרוכשים הפוטנציאלי המתין עד לשעת כושר מסוימת - ואז רכש דירה. ומדוע הוא מימש דווקא כשהמחירים עלו? ההסבר שניתן לתופעה זו הוא שהציבור האמין שהמחירים ימשיכו לעלות, ושאם ימשיך להמתין - הוא יפסיד כסף.
תזת הביקושים הכבושים אינה מופרכת, וסביר שהיא מסבירה חלק מהתופעה. ואולם קשה לקבל אותה במלואה כשמדובר בזוגות צעירים. זהו הציבור החלש ביותר והפגיע ביותר, שלא יכול סתם כך להוציא עוד כסף ולשלם עבור דירה. אז חלקם פנו לרכוש דירות במקומות זולים יותר - מה שאיפשר לאשקלון, רמלה, יבנה, עפולה ומקומות אחרים לפרוח בתקופה האחרונה, ובכך לקזז את עליות המחירים. ומה עם האחרים? האם הם התאבדו כלכלית ברצותם לרכוש לעצמם דירה?

לא צריך להיות תיאורטיקן כלכלי מדופלם כדי לענות על זה - די לחיות בקרב עמנו. הזוגות הצעירים רכשו את הדירות כי ההורים סיפקו להם את ההון העצמי הנדרש. זה ורק זה מסביר את התופעה המשונה, לכאורה. ואם זה מספק הסבר לאבסורד, צריך להודות שחלק מכלי המדידה לאבחון מצב שוק הדירות בישראל הם לקויים ואינם מתאימים, ובראשם היחס שבין מחירי הדירות לשכר הממוצע. מרגע שהונם של הצעירים אינו תלוי בשכרם אלא בחסכונות ההורים, מה שעושה את ההבדל בין אלה שרוכשים דירות לבין אלה שאינם מסוגלים לרכוש דירות אינו שכרם, אלא הוריהם.

זו דוגמה אחת לכספים שלוקחים חלק בשוק הנדל”ן, אבל לא מובאים כלל בחשבון בניתוחים הסטנדרטים. דוגמה אחרת שהניתוחים המקובלים אינם לוקחים בחשבון היא מעורבות ההון השחור בשוק הנדל”ן. ב–TheMarker נחשף השנה כי בין 2003 ל–2012 רכשו 16.6 אלף משקי בית, ששכרם הממוצע היה 4,100–7,000 שקל בחודש, 21 אלף דירות להשקעה.

כשכסף שחור זורם במיליארדים, וכשההורים מממנים חלק משמעותי מרכישת הדירות של הילדים, ומעודדים אותם לרכוש דירות כשהמחירים עולים - אין ספק כי צד הביקושים לדירות הוא שדוחף את המחירים כלפי מעלה, ולא ההיצע, כפי שטוענים בממשלה. הורדת הריבית, שמובאת כאחד מהגורמים העיקריים לעליית מחירי הדירות, היא בוודאי הסבר טוב, אבל גם היא לוקה במכניות. בכל הקשור לזוגות הצעירים, ההחלטה לרכוש דירות עוברת דרך ההורים, והאחרונים הגיעו למסקנה - אינטואיטיבית או בעקבות חישובים שעשו - שהדבר הטוב ביותר שהם יכולים לעשות עם כסף זמין שיש להם הוא לסייע לילדים לרכוש דירות, ולא להותיר אותו בחסכונות כלשהם, או לסכן אותו בשוק ההון.
מובן שהתחום דורש עדיין מחקר רב כדי להגיע להבנה באשר לכוחות שמניעים את שוק הדיור, אבל הסברים פשטניים - כפי שמגיעים כיום מכיוון הממשלה - נעים בין הלא מספק דרך הנכון חלקית וכלה בלא נכון.

חיפה מובילה בעליות

נשוב לעניין המחירים. מנתוני השמאי הממשלתי עולה כי תל אביב רשמה עלייה חריגה של כ–10% במחירי הדירות ארבעה חדרים, ל–2.52 מיליון שקל, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. ואולם כבר ברבעון השני של 2011 הגיעו מחירי הדירות בעיר לממוצע של 2.54 מיליון שקל, כך שהעלייה החדה של 2012 אינה אלא חזרה לרמות של אמצע 2011. בבאר שבע הגיעו מחירי דירות ארבעה חדרים ברבעון השלישי של השנה ל–765 אלף שקל - עלייה של 6.8%; בנתניה המחירים לדירות ארבעה חדרים עלו ב–4%, ל–1.295 מיליון שקל; ובחיפה המחירים עלו ב–3.7%. מחיר דירה בעיר מגיע ל–1.185 מיליון שקל.

בראייה של ארבע השנים האחרונות, חיפה מובילה את עליות המחירים, כשמחירי דירות ארבעה חדרים בעיר עלו בכ–60%. אחריה ניצבת באר שבע, עם עלייה של 55%; תל אביב עם עלייה של 54%; ואשקלון עם עלייה של 49%. הסיבה לעליות הגדולות שנרשמו בערי הפריפריה היא שרוב עליות המחיר בערי המרכז אירעו בין 2005 ל–2010, בעוד שבפריפריה הן החלו רק ב–2008. כשמבודדים את התנהגות שוק הנדל”ן לקדנציה הנוכחית של ממשלת נתניהו, המחירים עלו ב–42%, והממשלה כמעט שלא עשתה דבר כדי לרסן אותם. בהמשך נדון בשאלה אם אכן מדובר בכישלון צורב, כפי שנראה על פניו בעקבות הנתונים.

מכל מקום, עם עליות מחיר כבדות כל כך, שלא לוו בעליות שכר שאפילו מתקרבות אליהן, אין ספק שלשוק הדירות יש אספקטים חברתיים. אין פלא שהם הביאו למחאה חברתית, ואין פלא שהדיור אילץ חלק ניכר מהפוליטיקה בישראל לעבור הסבה לתחומי כלכלה וחברה.

הצעירים שלא יכולים לרכוש לעצמם דירה, מוחים נגד ההיבטים החברתיים של עליות המחירים, אבל כשהמחירים עולים הם מלוויים בהבטים חברתיים מעניינים - ולאו דווקא שליליים. כך למשל, בכל הקשור לנטייה הגיאוגרפית של שוק הנדל”ן, 2012 המשיכה את המגמה שהחלה עוד ב–2007, של התפשטות השוק לפריפריה. במחצית הראשונה של העשור הקודם, 75%–80% מהשוק התנהלו במשולש ירושלים־ראשון לציון־נתניה. עליות המחירים שנרשמו באותו משולש הביאו לכך שרוכשי הדירות מתפשרים כיום על מיקומים רחוקים יותר, וחלקו של אזור המרכז בשוק הדיור הצטמק לכדי שני שלישים.

עדיין מדובר בשיעור נכבד בהתחשב בכך שאזור המרכז הוא פחות מ–20% משטח המדינה, אבל הפוטנציאל החברתי של התפשטות שוק הנדל”ן יכול להיות אדיר, ולתרום לשינויים משמעותיים וחיוביים ביישובי פריפריה, הודות לדם הרענן שמגיע אליהם. ואולם אם ראשי היישובים האלה לא ימנפו את ההתיישבות החדשה שהחלה להגיע אליהם, לא ישביחו את השירותים המוניציפאליים ולא יתחילו לשנות את היישובים - קיים סיכוי רב שגלי ההגירה הזו לדרום ולצפון יסתיימו בדיוק כפי שהסתיימו גלי ההגירה ממדינות בריה"מ לשעבר, שהגיעו ארצה בשנות ה–90, לערי פריפריה - בלא כלום ובנטישה.

הממשלה לא יישמה

האם לממשלה באמת היה סיכוי לבלום את עליות המחירים? עיקר פעילותה של הממשלה בתחום זה בשנים האחרונות היה שיווק מואץ של קרקעות, מתוך ראייה שהבעיה נעוצה במחסור בהיצע דירות. ואולם ראיית עולם פשטנית, שלפיה השוק יפעל על פי “עיקרון הדומינו” - כלומר הממשלה תשווק יותר קרקעות, היזמים ירכשו יותר, יבנו יותר, יגדילו את היצע הדירות והדבר יוביל להוזלתן - נסתרה מהר מאוד. כשהשוק פרח והיזמים חשו שהדירות יימכרו במחירים טובים, הם הגדילו את רכישות הקרקעות שלהם; משחשו שהשוק רווי ושיש סכנה לירידות ברווחיות, הם עצרו את הרכישות.

כתוצאה מכך אנו רואים שמאז השפל בסוף 2009, שבו נותרו 14,551 דירות בלתי מכורות, היצע הדירות החדשות קפץ ב–43% ל–20,822 בסוף 2011, אבל השנה הוא כבר נמצא במגמת ירידה. אין זה מקרה. עיון בנתון יסודי חשוב - התחלות הבנייה - מראה כי השנה חלה ירידה של כ–15% במספר הדירות שאותן מתחילים הקבלנים להקים, ומנתוני משרד השיכון עולה כי הירידה החלה ברבעון האחרון של 2011 - הרבעון של המחאה החברתית. מספר היתרי הבנייה, שאמור לשקף את הבנייה בשנתיים הקרובות, ירד מ–38.5 אלף ב–2011 לצפי של 32 אלף בלבד השנה - מה שמבטיח שהירידה בהיצע הדירות תלווה את ענף הדיור גם בשנתיים הקרובות.

הקבלנים מתלוננים על בעיות קשות בניהול הענף על ידי העובדים, שבאות לידי ביטוי במחסור בעובדים, עלייה במחירי תשומות הבנייה וקשיים במימון בנקאי. ואולם נראה כי גם הם הגיעו למסקנה שהענף נקלע לדרך ללא מוצא, עם מחירים גבוהים, קונים שמספרם פוחת והולך וממשלה שמערימה לא מעט קשיים. אין ספק שכאן נעוץ הכישלון הגדול של הממשלה ביישום המדיניות של עצמה. מבחינה זו, 2012 היא השנה שבה נחשפו הבעיות העקרוניות של הגישה הממשלתית לטיפול בנושא, משום שבה החלו האינדיקציות להיצע הדירות להורות על ירידה. למרות כל הדברים האלה, ההצהרות של הממשלה דומות להפליא לאלה של לפני ארבע שנים, ולכן הסיכוי שהלקחים יופקו אינו גדול במיוחד.

ואם הממשלה היתה מצליחה ליישם את מדיניותה, האם עליות מחירי הדירות נבלמים? ספק גדול. בסקירה התקופתית שלו למאי־אוגוסט, כותב בין היתר בנק ישראל כי “רמת המחירים הגבוהה יותר... שררה בישראל עוד לפני העלייה הדרמטית במחירי הדירות, והיא נובעת כנראה מגורמים ארוכי טווח. מכיוון שכך, הטיפול בתופעה זו צריך להיות שונה, ועליו לכוון לגורמים ארוכי טווח, ולהסתייע במוסדות התכנון, הבנייה ושיווק הקרקעות. באמצעות מוסדות התכנון והבנייה ניתן להפחית את עלויות המימון של משקיעים על ידי הפחתת משך הזמן החולף מרגע ההשקעה ועד לרגע מימושה. אם יתקצר משך הזמן החולף מהחלטה של המוסדות ועד לכניסת הדירות לשוק, הדבר יספק גם לקובעי המדיניות כלים אפקטיביים יותר, ואלה יאפשרו לרסן את המחירים במידת הצורך”.

כפי שנכתב קודם לכן, גם הכספים הרבים שנמצאים בידי חלק מציבור הרוכשים, שבאים לידי ביטוי בסיוע של הורים ובהון שחור, וגם ציבור המשקיעים שמוכן לשלם יותר על דירות כדי לראות תשואות לכספו - לוחצים בכיוון הפוך ליעד הממשלתי. די ברור שהורדת מחירים שאינה נובעת ממשבר כלכלי כולל, לא היתה אפשרית בטווח הקצר.
 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#