מהו הלהיט החדש של משקיעי הנדל"ן?

רכישת דירות נופש - יחידות מלונאיות בבעלות פרטית, בניגוד ליחידות נופש נוסח קלאב הוטל - צוברת תאוצה בישראל ■ הרוכשים נהנים מדירה העומדת לרשותם חלק גדול של השנה במיקום אטרקטיבי ועם שירותים כמו בריכה וחדר כושר, ואף מרוויחים מהתשואה עליה

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים

בסופה של חופשה מוצלחת, מי מאתנו לא מצא את עצמו שוגה בחלומות על מגורים בבית מלון? החזרה לשגרה - על שטיפת הכלים, הכביסה והספונג'ה הכרוכים בה - עשויה לדכדך גם את החיוביים שבינינו. ז'אנר נכסים חדש יחסית בשוק הנדל"ן להשקעה - דירות הנופש - הוא כנראה הדבר הקרוב ביותר שקיים למימוש הפנטזיה הזו. בשנים האחרונות נבנו, ועדיין נבנים, כמה פרויקטים מסוג זה בחופי נתניה, הרצליה ותל אביב. המחיר, באופן לא מפתיע, רחוק מלהיות נמוך. אלא שבניגוד לדירות רגילות בפרויקטי יוקרה בחוף הים, במקרה הזה מדובר בנכס מניב.

המושג "דירת נופש" מתעתע מעט. לא, אין מדובר באותם חוזים ארוכי טווח ליחידות נופש "לכל החיים" כמו אלה של קלאב הוטל, וגם לא בדירה במלון דירות שבבעלות יזם בתחום המלונאות. מדובר בנכס בבעלות מלאה של הרוכש, ושמשמש יחידה מלונאית המושכרת לרוב לתקופות של כמה ימים לתיירים, תוך שהמשקיע נהנה מהתשואה, ורשאי להתגורר בעצמו בנכס כמה חודשים בשנה.

West בחוף הצוק בת"אצילום: אסף פינצ'וק

הבלבול אינו מקרי. למעשה, שנים רבות נמנעה המדינה מלהגדיר למה היא עצמה מתכוונת כשבתוכניות המאושרות על ידה מופיע המושג "דירות נופש". מי שעשה סדר בדברים, כמו בלא מעט מקרים שבהם משאיר המחוקק קצוות פתוחים, היה בג"ץ, כשנדרש לשאלה זו בעתירת החברה להגנת הטבע נגד בעלי דירות במרינה הרצליה, שבאותה העת השתמשו בדירות, לטענת החברה, כאילו היו דירות מגורים לכל דבר. בפסיקה שניתנה ב-2006 נקבע כי דירה המוגדרת כדירת נופש צריכה לעמוד לרשות הציבור "מרבית ימות השנה". לאחר קביעה עקרונית זו, הותיר בית המשפט לרשויות לקבוע את המשך המדיניות המדויקת, וכזו אכן נקבעה, בשני מתווים שגיבש משרד התיירות.

לדברי עו"ד אבי פורטן, ראש מחלקת נדל"ן במשרד אגמון, רוזנברג הכהן ושות', על פי המתווה הראשון, במלון שבו כל הדירות הן דירות נופש, מחויבת כל אחת מהן לעמוד להשכרה מלונאית לפחות תשעה חודשים בשנה, ובעל הנכס לא רשאי להתגורר בה יותר משלושה חודשים בשנה במצטבר. מתווה שני מאפשר לרוכש להעמיד את דירתו להשכרה חצי שנה בלבד, אך זאת בתנאי שמחצית מיחידות הקומפלקס הן יחידות מלונאיות רגילות.

מאז נבנו וקודמו כמה פרויקטים: נתניה והרצליה מתבלטות כמוקדים המשמעותיים בתחום. לפני כשנתיים נפתח בטיילת נתניה מלון איילנד, בן 30 קומות, הכולל 137 דירות נופש. לא רחוק ממנו, גם כן על חוף הים, ממוקם פרויקט Lagoon של דיזנגוף סחר, שאחד מארבעת בנייניו משמש לדירות נופש, ואלה מהוות אחוז מסוים גם במלון הדירות רמדה בעיר. בחוף הצוק שבתל אביב הוקם באחרונה מלון west, שיזמה אשדר. במרינה הרצליה נבנה כיום מלון ריץ קרלטון, שמחצית מיחידותיו הן חדרי מלון רגילים והמחצית השנייה משמשת לדירות נופש. מאחורי הפרויקט עומדות היזמיות תדהר, שבבעלות גיל גבע ואריה בכר; וחברת עדי'ס השקעות, שבבעלות עירית שטראוס ועדי שטראוס.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עוד הוקמו במרינה מאות יחידות דיור במתחמים השונים כמו האי ולגונה, שבעליהן אמנם נמצאים עדיין בסכסוך משפטי ארוך וסבוך מול העירייה אודות היישום המדויק של הקונספט - תולדה של אותה פסיקת בג"ץ - אך בצורה כזו או אחרת ייועדו גם הן בסופו של דבר לנופש, ועשרות מתוכן משמשות כיחידות נופש כבר כעת.

לדברי יקי בריגה, הבעלים והמנכ"ל של חברת בריגה שיזמה את מלון איילנד בנתניה בשותפות עם רפי זנזורי, נהנים כיום רוכשי הדירות במלון - כמעט כולם תושבי חוץ - מכ-4% תשואה בממוצע על ההשקעה. "מבחינת הקונים לא מדובר כאן בביזנס נטו. הם לא יעשו תשואה של 10% בשנה כפי שהיו אולי עושים אם היו רוכשים במקומות אחרים לשם השקעה. אבל אם אתה מחבר את התשואה לעובדה שבכל פעם שהם בישראל הם חוסכים את הלינה במלונות, ויש להם דירה משלהם, עם כל השירותים המלונאיים הנלווים כמו בריכה וחדר כושר, אז זה עסק לא רע מבחינתם.

"הרי מה החלופה מבחינתם? לקנות דירה בבניין מגורים, לשלם ארנונה, לתחזק ולנקות וכל זה כשהם רוב הזמן כלל לא בנכס, ואגב כך ליצור שכונת רפאים. במקום שיהיה להם נכס שיסב להם רק הוצאות, אנו מציעים נכס בטיפול מלא של חברה מקצעית, שיכניס כסף בתקופה שהם לא בישראל".

האי בהרצליה

במלון ריץ קרלטון במרינה בהרצליה, שפתיחתו מתוכננת בעוד כעשרה חודשים, נמכרו עד כה לדברי מנהלת המכירות מירי עזורי כ-40% מהדירות. במקרה זה מדובר בדירות הניתנות למגורים של בעל הנכס כחצי שנה, שכן מחצית מהיחידות במבנה ישמשו מלון רגיל. לדברי עזורי, תמהיל הרוכשים בפרויקט שונה במעט, וכ-30% מהרוכשים הם ישראלים, שלרוב אינם מתגוררים באזור המרכז, ומעוניינים בנכס אליו אפשר יהיה לצאת מדי פעם לחופש. פלח שוק נוסף הוא העולם העסקי - בין אם מדובר באנשי עסקים המגיעים לישראל לעתים קרובות וזקוקים למקום מגורים במהלך שהותם, ובין אם חברות מקומיות המעוניינות בדירה שבה אפשר יהיה לשכן אורחים מחו"ל.

מחירה של דירת חדר שינה אחד וסלון, בשטח של 60 מ"ר, פלוס 22 מ"ר מרפסת, מתחיל מ-3 מיליון שקל בקומה שביעית, ומגיע לכ-4.3 מיליון שקל בקומות הגבוהות יותר. עוד עומדות למכירה דירות סטודיו של כ-50 מ"ר, וכן דירות שלושה חדרים, דופלקסים ופנטהאוזים. גם עזורי מצביעה על אפשרות לתשואה של 3%-5% עבור הרוכשים - "תלוי באופן השימוש העצמי מצד הרוכש".

האופן שבו מחושבת התמורה על השכרת הנכס שונה מפרויקט לפרויקט - דבר המצריך תשומת לב מצד הרוכשים בעת קריאת החוזה. באיילנד נתניה למשל, התמורה ניתנת בהתאם לזמן שבו הועמדה הדירה להשכרה, כחלק יחסי מהכנסות הפרויקט כולו וללא קשר ישיר למספר הלילות שבו הושכרה כל יחידה מלונאית ספציפית. בריץ קרלטון, לעומת זאת, התשואה על הנכס עבור הרוכש נקבעת על פי זמן ההשכרה המלונאית של הדירה הספציפית שלו.

Island בנתניה

בשתי השיטות, המעוניינים להגדיל את התשואה על הנכס ייאלצו לשהות בו זמן מועט יחסית, ולא בתקופות השיא של התיירות הנכנסת, כמו חודשי הקיץ וחגים. ואולם יש להניח שעבור מרבית הרוכשים - רובם ככולם אנשים אמידים ביותר - התשואה מהווה ערך מוסף חביב, אך לא שיקול מרכזי ברכישה.

נושא נוסף שאליו יש לשים לב הוא אופן הניהול. מרבית הפרויקטים מנוהלים על ידי חברת ניהול מתחום המלונאות, האחראית על שיווק המלון, השכרת מלאי היחידות וכן על ניקיון ותחזוקה שוטפת, עבור שיעור מסוים מההכנסות, שלרוב נע בין 25% ל-35%. בריץ קרלטון, למשל, מוכרים גם את השירותים שתעניק החברה למשקיעים כחלק מהחבילה. "בעלי הדירות הם המלכים של המקום", מבטיחה עזורי. "לכל רוכש מוצמד קונסיירז' פרטי, שתפקידו לשרת אותך מרמת החלב הדל שומן שיחכה לך במקרר כשאתה מגיע, ועד להשגת כרטיסים לדרבי".

לגונה בהרצליה

הרחבת התמונה מגלה כי קונספט המלונות הנשענים על רוכשים פרטיים עשוי להוות בשורה של ממש לשוק המלונאות הישראלי, הסובל ממחסור חמור בחדרים בעונות השיא. "זה פותר אי יעילות גדולה בשוק המלונאות של היום", אומר יוני שפירא, הבעלים של אתר השכרת הדירות לטווח קצר home4trip, המייצג, בין היתר, כמה עשרות דירות נופש.

לדבריו, "ההשקעה כיום בתחום המלונאות בישראל נחשבת מסוכנת מאוד - גם ליזמים מקומיים וגם ליזמים בינלאומיים, שמפחדים להתקרב. התעשייה כולה מלקקת עדיין את הפצעים מההפסדים שהסב מבצע 'עמוד ענן'. אבל ברגע שאתה בונה מלון שלמעשה יש מאחוריו 200 משקיעים, אז חסמי הכניסה למשקיעים בתחום יורדים, והסיכון עבור כל אחד מהם נמוך בהרבה. זה מודל נזיל הרבה יותר. אפילו אם המצב נהיה ממש גרוע, אפשר להשכיר לחצי שנה לשוכר בודד. החשיפה שלך כמשקיע לסיכון קטנה".

פורטן מסכים עם האבחנה: "בעבר יזמים בתחום המלונאות היו יכולים לקבל מענק בן עשרות אחוזים מסך ההשקעה מהמדינה. כיום האפשרות הזו כמעט לא קיימת, ונשאלת השאלה איזה יזם מסוגל להביא 200 מיליון שקל לפרויקט שההחזר עליו יימשך 30 שנה, ואיזה בנק ירצה ללוות פרויקט כזה. בהקשר זה, הליס-בק (שיטת ההשכרה של יחידות מלונאיות, נ"ב) היה פתרון חלקי, שכן ההשקעה במלון מתחלקת למעשה באופן זה בין מספר רב של אנשים. לכן הצעד שלפיו לא מאפשרים המשך קידום תב"עות מסוג זה, משמעו קיפאון במספר היחידות המלונאיות".

ריץ קרלטון בהרצליהצילום: ניר כפרי

עם זאת מתריע פורטן כי ההתפתחות שוק התיירות בכיוון הזה נבלמת ממש בימים אלה על ידי הממשלה. "לפי תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 12 לתחום התיירות, שאושרה לפני שנה וחצי, מעתה לא ניתן יהיה עוד לאשר תוכניות חדשות המסתמכות על שיטת הליס-בק, שלפיה פועלים למעשה מלונות דירות הנופש, למעט בים המלח ובאילת", הוא מסביר. "מצד אחד משרד התיירות מפרסם שיש מחסור נוראי של חדרי מלון, ומצד שני בולמים הקמת חדרי מלון חדשים, ולא נותנים פתרון לקשיי המימון הנוראיים של הענף".

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker