מדוע יש כל כך הרבה מדדי נדל"ן בישראל? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדוע יש כל כך הרבה מדדי נדל"ן בישראל?

הדבר היחיד העקבי בין ממצאי הגופים השונים הוא חוסר ההתאמה

3תגובות

כמה מדדי נדל"ן צריכה המדינה? השבוע הציגה ד"ר אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון הנדל"ן גזית גלוב, מדד חדש להשתנות מחירי דירות. המדד יצטרף ללא פחות מארבע עבודות שמבצעים גופים ממשלתיים שונים, בניסיון להתחקות אחרי מחירי הדירות: הלמ"ס, השמאי הממשלתי, משרד השיכון ומשרד האוצר.

הלמ"ס הוא הגוף הוותיק ביותר בתחום, והוא מייצר כמה מדדים, בהם מדד מחירי הדירות שמודד את השינוי החודשית של המחירים; ומדד שירותי הדיור, המבוסס על שינוי שכר הדירה. מדד מחירי הדירות לא נכלל במדד המחירים לצרכן, ואילו מדד שירותי הדיור כן.

בעקבות המשבר העולמי הגדול שהחל בסוף 2008, וביקורת מתמשכת על אופן עבודת הלמ"ס, קמו שלושה גופים נוספים שהחלו לבדוק את הדברים: השמאי הממשלתי, שבודק מחירי דירות ב-16 ערים שבהן התקיים מספר העסקות הגדול ביותר; מינהל הכנסות המדינה באוצר, שבודק במסגרת הדו"חות החודשיים "אורות אדומים" והדו"חות הרבעוניים והשנתיים, את השינויים במחירים; ומשרד השיכון, שהחל לבצע בדיקות ב-2011 בדרך שמפרידה, בין היתר, בין דירות יד שנייה לחדשות.

אם יש משהו עקבי בין ממצאי הגופים, הרי שזה חוסר ההתאמה. כך למשל, מינהל הכנסות המדינה גורס שמחירי הדירות החדשות יורדים מ-2011, בעוד שלפי המדדים האחרים, מחירי הדירות בעלייה; נתוני משרד השיכון לא מתיישבים עם נתוני הלמ"ס; ואת נתוני השמאי הממשלתי אי אפשר להשוות לגופים אחרים, כי הוא עוסק בערים מסוימות. ואולם הדבר לא מדויק: בדיקת פרק זמן ארוך מראה שב-2003-2007, כששוק הדיור היה בשפל, מדדי האוצר והלמ"ס היו דומים. לאחר מכן, כשהשוק החל להתנהל בקפיצות, צצו פערים, אם כי כשמדובר במגמות ארוכות טווח, בסך הכל הדברים דומים. עיקר השוני נעוץ בממצאים קצרי טווח. ואולם אלה האחרונים הם שבסופו של דבר מעניינים את הציבור.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בגלל הממצאים השונים, מתעוררת לא פעם תרעומת בציבור, ואצל אחדים אף חשד לקונספירציה ממשלתית שנועדה להעלים מהציבור מידע אמיתי. לאור זאת, סביר להניח שיהיו גם מי שימצאו במדד החדש של מכון גזית גלוב יעד להתקפה.

ואולם טולקובסקי אומרת שצריך להתבגר, והניסיון לחפש את המדד היחיד שיקבע סופית את שינוי המחירים נידון לכישלון. המציאות סבוכה וניתנת לבחינה מכמה נקודות ראייה, והציבור צריך להיות מתוחכם ואחראי כדי לברור לעצמו את הדברים שמתאימים לו. זה דורש מהציבור להיות אחראי, אבל בוודאי שזה עדיף על מצב שבו אנשים ממתינים לשמוע על אמת אבסולוטית ופתרון אחד.

המדד שפיתחה טולקובסקי עם חבריה למכון מבוסס על המדד האמריקאי קייס-שילר, שבנוי על בדיקת השינויים במחירים בדירות שבהן בוצעו עסקות חוזרות. המדידה הזאת נעשית בניגוד למדדי הלמ"ס, שמתבססים על מתודה הדונית, שמשתמשת במקדמים שונים, שמטרתם ליצור אחידות במוצר ששמו "דירה" - שרחוק מאוד מלהיות אחיד.

האם המדד החדש יפתור את התעלומה של "בכמה עלו מחירי הדירות"? כבר מהדברים הקודמים אפשר להבין שטולקובסקי לא מתיימרת לכך. ואולם האם יש מדד שמתאים יותר לכלל הציבור, מבין שלל המוצרים שמוצעים לו?

לי נראה שהכלי המתאים ביותר לאדם שמעוניין לרכוש דירה הוא דווקא הפשוט ביותר שמוצע - הסקירה של השמאי הממשלתי - דווקא בשל פשטותו וחוסר היומרה שלו. כמובן שמי שרוצה להתעמק יותר, כדאי לו לבדוק גם בנתוני רשות המסים, אבל בסופו של דבר שום מדד לא יעשה לו את העבודה, ולא יחליט עבורו אם כדאי לרכוש דירה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#