אז מה באמת עדיף - לרכוש דירה או לשלם שכירות? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
ניתוח TheMarker

אז מה באמת עדיף - לרכוש דירה או לשלם שכירות?

אחרי זינוק של 60% במחירי הדיור מ-2008, השאלה אם זה הזמן לקנות דירה מתחדדת פי כמה - האם עדיף לקחת משכנתא ולרכוש דירה או שאולי עדיף לשים את הכסף בבנק ולשכור אחת במקום?

213תגובות

כמעט שני שלישים מהציבור בישראל מחזיקים בדירה למגורים. לפי הלמ"ס, אפילו בעשירון הראשון, שההכנסה של שני בני הזוג בו נמוכה, שיעור המחזיקים בדירה הוא יותר מ-40%. עבור הישראלים, רכישת דירה עדיפה תמיד על שכירת אחת. חלק מכך נובע מההנחה המקובעת כי מחירי הדירות עולים לאורך זמן. האמירה הזו נכונה, אבל לא מדויקת.

לאורך 50 השנים האחרונות היו שלושה גלי ירידות, שבמהלכם צנחו המחירים ביותר מ-25%. הגל האחרון היה גם הארוך ביותר, ונמשך מ-1995 - אחרי העלייה מרוסיה - ועד 2007. במהלך הגל הזה ירדו המחירים ריאלית בכ-25%. את מי שקנה דירה באמצע שנות ה-90 ונטל משכנתא גדולה כדי לממן את הרכישה, לא כל כך משכנע שמחיר הדירה גבוה כיום מהרמה שבה היה אז. החזרי הקרן והריבית על המשכנתא הכבידו עליו לאורך השנים. שני גלי הירידה האחרים היו באמצע שנות ה-70 ובאמצע שנות ה-80, והם נמשכו רק כמה שנים.

דודו בכר

אחרי זינוק של 60% במחירי הדיור מ-2008, השאלה אם זה הזמן לקנות דירה מתחדדת פי כמה. אולי בשלב הזה כדאי בכלל לשכור דירה ולחכות לירידה במחירים. התשובה טמונה גם בריבית ובמדד המחירים לצרכן שצפויים לעלות בעתיד הקרוב. לעלייה בריבית יש השפעה עקיפה על מחיר הדירה. ראשית, מה שחימם את הענף היה הריבית הנמוכה שהכניסה משקיעים שחיפשו תשואה גבוהה, ובמקביל העלתה את המחירים. אם הריבית תעלה היא יכולה להוציא אותם החוצה ולהוביל לירידות מחירים. גם לנוטלי המשכנתאות יהיה קשה יותר לקחת משכנתא במצב כזה - מה שעלול להקטין את הביקוש לדירות, ומכאן להשפיע על מחירן.

האינפלציה והריבית מעלות גם את הוצאות החזרי המשכנתא החודשי, אם כי לא כולם מודעים לכך. "רוב הציבור לא מסתכל על ההצמדה לאינפלציה, או ער לעובדה שהעלייה בריבית עשויה להגדיל את ההוצאה על ההחזר החודשי של המשכנתא במאות שקלים בחודש", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות. "הגידול בתשלום מטפס אט-אט, ולכן הרוב מסתגלים אליו. הציבור גם מאמין שהמשכורות שלו עולות לאורך זמן. צריך לזכור שדברים רבים עולים במקביל ואנו בולעים זאת. לדוגמה, קשה בתחילה להעריך את ההוצאה על ילד ראשון. זו הוצאה פתאומית של אלפי שקלים בחודש, אבל לומדים לחיות אתה בסופו של דבר, ואפילו עם הילד השני והשלישי".

שילוב של עלייה בריבית וירידה במחירי הדירות - אם תבוא בעקבותיה - הופך את אופציית שכירת הדירה לזולה בהרבה בשנים הקרובות. למרות זאת, תסריט של עלייה בריבית הוא לא משהו שצפוי בתקופה הקרובה, לאור המצב הכלכלי באירופה. סביר ששלב העלאות הריבית יחל כשכלכלות אירופה וארה"ב יראו סוף סוף סימני צמיחה בריאה. הנה כמה תסריטים ששירטטנו כדי לבדוק את ההשפעה של עלייה בריבית, וירידה במחירי הדיור - אם תהיה כזו - אל מול שכירת דירה. בהכנת החישובים נעזרנו בעמית קמינסקי, מנכ"ל חברת הייעוץ AMG משכנתאות, ובירון נפרסטק ראש צוות יועצים ב-AMG משכנתאות.

לעתים שכירות אטרקטיבית גם כשהמחיר יורד

ניקח לדוגמה זוג שקנה דירה ב-1.2 מיליון שקל, עם הון עצמי של 500 אלף שקל ומשכנתא של 700 אלף שקל ל-25 שנה. שליש מהמשכנתא נלקח בריבית הפריים ושני שלישים צמודים בריבית של 2.5% המשתנה כל חמש שנים. לצורך הדוגמה, נניח כי האינפלציה תעלה בקצב של 2% בשנה. ההחזר החודשי כיום במקרה הזה יהיה כ-3,150 שקל. השווינו זאת לזוג שבחר להשאיר את ה-500 אלף שקל בבנק ולקבל עליהם ריבית שנתית של 2%. במקביל, הם שילמו דמי שכירות של כ-3,500 שקל בחודש או כ-42 אלף שקל בשנה. החישוב הוא פשטני, ונועד להמחיש את התסריטים.

בתסריט הראשון הערכנו כי תוך שנתיים יהיו סימנים אמיתיים לפתרון המשבר באירופה, ריבית הפריים תשלים טיפוס של 1.5% - מה שיוביל לירידה של 10% במחירי הדירות. ראשית, ההחזר החודשי של הזוג יעלה ב-320 שקל ל-3,470 שקל. מה יהיה מצבם לעומת אלה ששכרו דירה? ההפסד מירידת ערך הדירה ייצור את מרבית ההבדל, אבל לא רק. אחרי מכירת הדירה וסילוק החוב (יתרת הקרן) לבנק, יישארו לזוג 395 אלף שקל.

מכיוון שבאותה התקופה הזוג שילם גם החזרי ריבית, הרי שאחרי כל זה נותרו להם 331 אלף שקל, מהון עצמי של חצי מיליון שקל שהושקע. במלים אחרות, העלות במסלול זה הסתכמה ב-169 אלף שקל. במסלול של תשלום שכר הדירה והחיסכון בבנק של ההון העצמי, יישארו לזוג 436 אלף שקל, כך שהעלות במקרה זה הסתכמה ב-64 אלף שקל (תשלום השכירות בהפחתת התשואה שקיבלו). ההפרש בין שני המסלולים הוא 105 אלף שקל לטובת שכירת דירה. הפער מגלה שהמסלול של שכירת הדירה נהפך לאטרקטיבי, כבר בזמן שמחיר הדירה יורד באחוזים בודדים.

לפני שאתם מזדעקים וקמים מהכורסה, ראוי שתבינו. החישובים כאן של התועלת או ההפסד ממכירת הדירה שנרכשה לפני כמה שנים הם לפי מכירה על הנייר, ונועדו, בראש ובראשונה, להראות את הפער הכספי בין מצבו של רוכש הדירה לבין זה ששכר אחת כזו.

בתסריט השני הנחנו כי תוך ארבע שנים האינפלציה תרים את ראשה, וריבית הפריים תעלה ב-2.5%. במקביל, עליית הריבית גורמת למחיר הדירה לרדת ב-15%. כאן מצב רוכשי הדירות נוח הרבה פחות. מחיר הדירה יתכווץ ב-180 אלף שקל, ולאחר סילוק יתרת קרן המשכנתא ובניכוי החזרי הריבית ששולמו בעבר, ייוותרו לזוג 225 אלף שקל ביד. במלים אחרות, העלות כאן מסתכמת ב-275 אלף שקל, לעומת 128 אלף שקל במסלול שכירת הדירה. 2:0 לשכירות. ועוד משהו. הזוג שבוחר להמשיך להחזיק בדירה יצטרך להיפרד מעוד כ-600 שקל בחודש, כדי לעמוד בהחזרי המשכנתא בעקבות עליית הפריים וההצמדה.

בתסריט השלישי, הנחנו מלחמה אזורית תוך שנתיים. המשקיעים הזרים בורחים מהמדינה מוכרים דירות מכל הבא ליד, המשקיעים המקומיים רוצים את הכסף קרוב אליהם, המוכרים גם הם ולוחצים עוד על מחירי הדירות. המצב הכלכלי מורע ואנשים מתקשים לעמוד בהחזרי משכנתא, הריבית יורדת ב-1% אבל מחירי הדירות צונחים ב-30%. עלות ההשקעה בדירה קיזזה 405 אלף שקל מכספי הרוכשים. לעומת זאת, אלה שגרו בשכירות נשארו עם מרבית כספם ועם יכולת לרכוש דירה במחירים נמוכים בהרבה. נחמה מסוימת יש לרוכשי הדירות, שהחזרי המשכנתא שלהם לא גדלו.

התסריט הרביעי משחק דווקא לידיים של רוכשי הדירות, והוא כולל את המשך עליות המחירים. הסחבת הממשלתית נמשכת, הגדלת ההיצע באזורי הביקוש לא מתרחשת ומחירי הדירות עולים ב-10%, כשהריבית שומרת על אותה רמה. כאן כבר הגלגל מתהפך: מכירת הדירה של בני הזוג, לו בוצעה, תייצר להם הון עצמי של 635 אלף שקל - או במלים אחרות, רווח של 75 אלף שקל אחרי תשלומי הריבית.

בשורה התחתונה, עליית ריבית וירידה של אפילו אחוזים בודדים במחירי הדיור, הופכת את רכישת הדירה לכדאית פחות עכשיו. ובכל זאת, ברור שמי שנטל משכנתא ראוי לו להישאר עם המשכנתא, בהנחה שבדק שהמיחזור שלה לא יוזיל אותה. דבר נוסף: מי שקנה דירה אדיש יותר למצב הדירות בשוק לאחר מכן. אם מחירי הדירות יעלו, גם מחיר הדירה שלו יעלה - בהנחה שהוא קונה דירה עם מפרט דומה ובאזור דומה. אם מחירי הדירות יירדו, הוא אמנם ימכור דירה במחיר נמוך יותר, אבל יקנה אחרת במחיר נמוך גם כן. הכל נכון כל עוד מחירי הדירות לא קורסים בעשרות אחוזים - אז כבר תשלמו החזרי המשכנתא גבוהים עבור נכס ששווה הרבה פחות.

ועוד נקודה: גם המשקיעים לא ממש מסתכלים על העלייה בהחזר המשכנתא. אותם מעניין הפוטנציאל של הדירה, האפשרות לשדרג אותה ולמכור אותה במחיר גבוה יותר, הציפייה כי מחיר השוק שלה יעלה, וכמובן היכולת להשכיר אותה עם תשואה נאה. ואחרי הכל, אם אתם זוג צעיר שקונה דירה חדשה, החשוב הוא לדאוג שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא תחת ההנחה של עליית ההחזרים בשנים הבאות. כלל האצבע הוא שהחזרי המשכנתא לא יעלו על מעבר ל-30% מהמשכורת נטו של שני בני הזוג. לא הצלחתם לעמוד בהחזרי המשכנתא? טפלו בכך כבר עם קבלת המכתב הראשון מהבנק המעיד על כך, אחרת העסק רק עלול להסתבך עוד יותר.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם