מתעניינים בדירה בברלין? תכירו קודם את כללי המשחק הנוקשים בגרמניה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מתעניינים בדירה בברלין? תכירו קודם את כללי המשחק הנוקשים בגרמניה

האינטרנט מלא בפרסומים על רכישת דירות בברלין, אך על מי שמתעניין בהשקעה בבירת גרמניה לדעת: הדבר כרוך ברגולציה שלא מאפשרת העלאה של שכר דירה בעיתוי ובהיקף שבהם בעל הדירה מעוניין, מיסוי לא מבוטל ותשואות שעלולות לאכזב

88תגובות

מדי כמה שנים עולה עיר אחרת בחו"ל על מפת ההשקעות של הישראלים, כתחליף להשקעות פיננסיות ונדל"ן ישראלי. המיאוס הגובר מאפיקי ההשקעות ומיוקר הנדל"ן בישראל מנתב כספים לשווקים זרים לפי אופנות מתחלפות. דמיונו של המשקיע הקטן הולך שבי אחר מסעי שיווק מוצלחים חדשות לבקרים, ובמיוחד תופסים את תשומת לבו שני נתונים: מחירי הנכסים והתשואות שלהם. הוא נוטה לא ללמוד לאשורו את המוצר המוצע לו, ומשתכנע כי מדובר בהזדמנות פז בלתי חוזרת. פעמים רבות לא רק שאין זו הזדמנות פז שאינה חוזרת, אלא בטעות שלעולם חוזרת.

ההיסטוריה הקצרה של השקעות בדירות כוללת את בוקרשט, בודפשט, פראג, לונדון, טורונטו וניו יורק - רכישות שחלקן הסתיימו בהפסדים ובעוגמת נפש. לא כולם ולא תמיד, אך ההערכות הן שהאחוז אינו מבוטל. האופנה העכשווית היא ברלין, בירת גרמניה. באנרים של חברות שיווק ממלאים אתרים שונים בהבטחות לתשואות ולעליות מחירים - בדיוק כפי שהיה עם הערים שפורטו קודם. ואולם כפי שמשקיעים קטנים לא התעמקו עם השקעותיהם במקומות הקודמים, כך גם רבים מהם לא בודקים לעומק את המצב בברלין ומסתפקים בידיעה השטחית שהיא אכן נמצאת בפריחה ומושכת משקיעים מכל אירופה, ועליות מחירי הנדל"ן שם נמשכת גם כיום (מחזה נדיר בעולם המערבי של ימים אלה).

ברלין היא עיר בת 3.5 מיליון תושבים והגירה חיובית, יש בה מגוון שכונות והיצע אדיר של דירות. כל רובע, שכונה ורחוב מאופיינים ברמת מחירים שונה למ"ר - החל ב-500 וכלה ב-4,000 יורו למ"ר, בהתאם למצב ולמיקום הדירה.

רויטרס

על פי פרסומים מקצועיים, המחיר הממוצע למ"ר בברלין הוא 2,038 יורו למ"ר, אך נתון זה לבדו לא אומר הרבה. לכן היכרות מדויקת עם מיקום הדירה, מצבה ומצב הבניין חיוניים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שוק הדיור בברלין נהנה מתמריצי מס ליזמים ששיפצו ושימרו בניינים, והחזיקו בבניינים יותר מעשר שנים. הבעיה היא שמרגע שחולפת תקופת ההטבה, נפלטים לשוק בניינים רבים - כך שההיצע בברלין כמעט בלתי נדלה. עם זאת, רוב תושבי ברלין מתגוררים בדירות שכורות ורק מיעוטם רוכש דירות. במלים אחרות, ברלין מאופיינת בהיצע גדול מאוד, אבל גם בביקושים גדולים מאוד, כך שמשקיע שרוצה להשקיע בעיר חייב לבדוק בזהירות את השוק ואת הנכסים שהוא שוקל לרכוש.

ואולם לא רק מצב השוק קובע, אלא גם החוק. זה מאפשר לדייר להחזיק בדירה ולגור בה כל חייו, ולעתים אף להשכירה בשכירות משנה - ואין דרך לפנותו כל עוד הוא עומד בתשלומים. משקיע שלא מכיר את הנוהל, עלול למצוא הפתעה לא נעימה.

הפתעה אחרת לא נעימה בפוטנציה היא דמי השכירות בברלין, שיחסית לישראל נמוכים ומתעדכנים על ידי הרגולטור מדי שלוש שנים, ובלא יותר מ-20%. עדכון שכר הדירה אינו אוטומטי, ובדרך כלל מצריך שיפורים בדירה בתמורה.

שכר דירה בברלין נע מ-3 יורו למ"ר לשוכרים ותיקים ועד 9 יורו למ"ר בשכירוית חדשות במקומות טובים - כך ששכר דירה לדירת 2 חדרים עשוי להגיע ל-250 יורו. זה באמת לא הרבה למי שמורגל בשכר דירה באזור המרכז בישראל.

בנוסף, המשקיע הישראלי צריך לזכור שכמו בישראל, כל תיקוני החשמל, הצנרת החימום וכל נזק אחר לדירה, חלים על בעל הדירה. הוצאות צריכת החימום והחשמל חלות על השוכר.

זהירות מונעת מפח נפש: משקיע ששוקל לרכוש נכס בברלין צריך לוודא שאין החלטות ועד הבית קודמות בנכס המדובר, בדבר עריכת שיפוצים בבניין ובנכס, שכמובן שהוא ייאלץ להשתתף בהם. עליו להיות מודע לכך שהחלטות ועד בית בעתיד יחייבו אותו בהשתתפות החזקת הבניין.

המשקיע גם צריך להבין שיחסי שוכר-משכיר בגרמניה שונים מאוד מהג'ונגל המקומי. כתוצאה מהרגולציה ומהדאגה לשוכרים, זכויותיהם מוגנות היטב על פי חוק, וההתמודדות בעל דירה עם הדייר כרוכה בהוצאות משפטיות. זכות הביקור של הבעלים בדירה מוגבלת בתיאום מראש של שבועיים מראש.

וכעת לשורה התחתונה, המוכרת לכל משקיע ישראלי: מרבית הבניינים בברלין ישנים וההכנסה משכר דירה בהם מניבה תשואה של כ-4%, שמוכרת היטב גם מישראל. תשואה זו יכולה להתפוגג כתוצאה מהצורך בתיקונים משמעותיים בדירה ובשטחים המשותפים בבניין, החלים על הבעלים.

ובשורות רעות נוספות: גם בגרמניה יש רשויות מס, והן דורשות את שלהן. המשקיע צריך להביא בחשבון שקניית דירה כרוכה בתשלום מס רכישה בגובה 5%, ותשלום לנוטריון של 1%. כדי לקבל את שכר הדירה צריך בדרך כלל לפתוח חשבון בנק מקומי. מרגע שנרשמת הבעלות על רוכש הדירה, עובר דיווח לרשויות המס והרוכש יקבל הודעות מהרשויות בגרמנית. על הכנסתו משכר דירה חלה חובת דיווח לרשויות בגרמניה ובישראל. על בעל דירה חל מס רכוש שנתי (שבוטל בישראל) שאינו מגולגל על השוכר.

התמורה ממכירת הדירה כפופה לתשלום מס בגרמניה. פטור ממס ניתן למוכר רק לאחר אחזקת הנכס במשך יותר מעשר שנים. מלבד זאת יש לקחת בחשבון שגובה דמי התיווך המקובלים במכירת הדירה עבור מציאת קונה הם כ-6%. עבור ישראלי ששונא לשלם 1%-2% למתווך בישראל, מדובר כנראה בבשורה רעה של ממש.

אז האם הדירה להשקעה בברלין עדיין קורצת? אולי, אבל על מי ששוקל זאת ומסתמך על התשואה, להביא בחשבון את האמור כאן.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

הכותב הוא עורך דין, מנהל חברת השקעות בנדל"ן



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#