המפרט הסטנדרטי של דירות חדשות כבר לא מספיק - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
משדרגים

המפרט הסטנדרטי של דירות חדשות כבר לא מספיק

רוכשים רבים של דירות חדשות לא מסתפקים במה שמציעים הקבלנים ומשקיעים במטבח שונה, בחלוקה מחדש של החללים בדירה ובריצוף שונה ■ האם זה משתלם, ומה היתרונות והחסרונות של שדרוג הדירה החדשה

8תגובות

רוכשי הדירות מתלוננים כבר כמה שנים על עליית מחירי הדיור. זוגות צעירים מתקשים לרכוש דירה, וגם משפחות שרוצות להגדיל את בתיהן נאלצות להמשיך לגור בצפיפות בגלל מחירי הדיור. ואולם למרות כל הנתונים שמצבעים על הקושי לרכוש דירה, ובעיקר על הקושי לממן אותה מבלי לקבל טלפון מפקיד הבנק, רוב הרוכשים של דירות חדשות עדיין מכניסים את היד עמוק לכיס ומשדרגים את המפרט שנותנים הקבלנים.

לכאורה, נראה שמדובר בתופעה תמוהה. הרי אם צריך להתאמץ לקושש כסף רק בשביל גג וכמה קירות, למה חייבים לייקר אותם? מה גם שלאורך השנים המפרט שמציעים הקבלנים השתדרג מאוד: אסלות תלויות, שפעם היו מותרות, מוצעות כיום כסטנדרט ברוב הפרויקטים, מרצפות גדולות, חיפויים מגוונים, פרקט - כל אלה נהפכו כבר לסטנדרט.

TheMarker

אם לכאורה הכל מוצע כסטנדרט, מי רוצה לשלם יותר? כנראה שרוב הקונים: על פי נתונים שמציגות חברות הבנייה כמו אשדר, מנרב וקרדן נדל"ן, יותר מ-90% מרוכשי הדירות החדשות בישראל משדרגים את הסטנדרט שנותן הקבלן בדירה. ההשקעה הממוצעת היא 50 אלף שקל. על פי הקבלנים, השינויים האלה כוללים, בין היתר, החלפה של דגמי הארונות והברזים, ושינוי סוג וצבע השיש באחת מחברות המטבחים המוצעות על ידי החברה היזמית. לעתים פונים לנגר פרטי או לחברת מטבחים אחרת, שעלויותיהם גבוהות בהרבה. על פי נתוני החברות, עבור שינויי פנים שונים, כמו שינוי מיקום של קירות וביטול חדרים, הנמכות גבס, שינויים ותוספות של נקודות חשמל וכן שינויי אינסטלציה, מוסיפים רוכשי הדירות בממוצע כ-8,000 שקל.

בנוסף, מרבית רוכשי הדירות מוסיפים מזגנים (מפוצלים או מיני מרכזי בסלון ובחדרים), שעלותם מסתכמת ב-10-12 אלף שקל בממוצע. מטיבי הלכת אף נעזרים במעצבי פנים (תוספת עלות של עד 15 אלף שקל), וגם משדרגים את דלתות הפנים והחוץ של הדירה בעלות נוספת של 7,000-10,000 שקל. וכל זה עוד לפני שדיברנו על הריהוט בבית.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

במה הרוכשים בוחרים להשקיע יותר כסף? בדרך כלל במטבח. אף שגם בתחום הזה ההיצע השתפר, רוב הרוכשים עדיין משקיעים 25-30 אלף שקל - תוספת למחיר - לצורך שדרוג המטבח.

מטבח הוא לא סתם נקודה מרכזית כשמדברים על שדרוג הדירות על ידי הדיירים. אבי רוזן, מנהל השיווק של קרדן נדל"ן, מסביר שבעוד שבשאר התחומים, כמו ריצופים וחיפויים, הסטנדרט עלה מאוד - בתחום המטבחים המצב שונה. "בכל שאר התחומים הספקים מציעים מגוון רחב של אפשריות, שהם חלק מהסטנדרט של היזם. אבל בתחום המטבחים המון ספקים בכלל לא מעוניינים להיות ספקי מטבחים בפרויקטים, כי הסטנדרט אינו גבוה במיוחד, ובהתאם הרווח בסעיפים האלה נמוך מאוד".

רוזן מוסיף כי "הדיירים מבינים שהמטבח הוא תחום שיש בו אפשריות בלתי מוגבלות. ההסתכלות על המטבח היא כמו עוד רהיט בבית, וכל אחד מתכנן ומשקיע על פי רצונו. לכן מושקע בו מירב הכסף של השדרוגים".

רוזן מדגיש שלא כל הדיירים משדרגים. "יש מי שמשדרגים בעלות מינורית של כמה אלפי שקלים. זה תלוי בגודל הדירה - משדרגי הדיור שרוכשים דירות של 5 חדרים ויותר, יודעים שהם רוכשים את הדירה לטווח ארוך ולכן הם משקיעים בה יותר".

המרחק מאזורי הביקוש משפיע על השינויים והשדרוגים שמבצעים הדיירים. רוזן מסביר ש"יש הבדל בין הפריפריה למרכז. ככל שהדירות מוקמות במעגל השני או השלישי מתל אביב והן זולות יותר, כך רמות השדרוגים יורדת. ככל שמתרחקים לפריפריה, יש פחות שדרוגים".

רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של אשדר, מאמינה שהסיבה לשדרוגים ולתוספות שעושים הרוכשים מעבר למחיר הדירה ומעבר לסטנדרט הקבלני, טמונה שבכך שמבחינת רבים רכישת דירה היא אירוע משמעותי בחיי משפחה. "קניית דירה היא ההוצאה הכי גבוהה שאדם סביר יעשה במהלך חייו, וביחס למוצרי צריכה אחרים גם הכי פחות פעמים. מבחינת הרוכשים הם משדרגים כדי להתאים את הצרכים, והם גם יודעים שברגע שנכנסים לדירה כל שינוי הוא מורכב מאוד".

על פי בריזל, מרבית הדיירים משדרגים את היצע חומרי הגמר, ובדרך כלל מורידים את מספר החללים לטובת חללים גדולים יותר. היא מוסיפה ש"צמצום מספר החדרים והגדלת החללים הנותרים נפוצה בעיקר אצל משדרגי דיור, שבדרך כלל לא נמצאים בשלב שבו הם אוספים שקל לשקל - ולכן קל להם יותר לשדרג".

חלק מהשדרוגים הם גם תוצאה של מדיניות של הספקים השונים. בריזל מסבירה כי "אנו לא נותנים מגירות נשלפות בכל המטבח או מעץ מלא, ויש לקוחות שמבחינתם זה קריטי. חברות המטבחים מתייחסות לכל שינוי כאל שינוי רדיקלי שמצריך תכנון מחודש, ובהתאם מתומחר כמטבח חדש".

ייתכן כי חברות המטבחים מנצלות את השינויים כדי להרוויח עוד כמה שקלים, אבל עדיין לא ברור למה הרוכשים, שרובם ישלמו משכנתא רוב חייהם הבוגרים כדי להחזיר את ההשקעה, מחליטים לא לחסוך בכל הקשור למטבח. רוב העוסקים בתחום חוזרים על מנטרת בית החלומות של הרוכשים, אבל יש מגבלות, כמו עומק חשבון הבנק, שלא משתנות רק בגלל חלומות.

אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק של מנרב, חושב שהמפתח לתופעה נמצא בתפישה שעדיף לשלם היום יותר, ולא להסתבך עם שינויים ועלויות עתידיות לא ברורות. "מבחינת ההיגיון של הדיירים, עדיף לבצע שינויים אלה כעת, מתוך הנחה שלא יבצעו אותם בעתיד - הן בשל העלויות הגבוהות יותר כשהדירה כבר בנויה, וגם בגלל הפגיעה באיכות החיים במהלך שיפוץ עתידי".

אף שעל פי ביתן יש דיירים שמחשבים מראש את עלות השינויים, רבים מתחילים להבין את עלויות השדרוג רק לאחר החתימה על החוזה. "לאנשים קשה לדמיין את הסטנדרט, ועוד לפני שהם מבינים איך הבית ייראה, הם כבר מתחברים לחוויה - אם לא שידרגתי אז לא קניתי", הוא מספר.

התוספות הקטנות לכאורה, ביחס למחיר הדירה, עשויות להיות משמעותיות מאוד כשמדברים על המשכנתא. דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות של בנק מרכנתיל, מדגיש שחשוב לבדוק מה מצבכם הפיננסי עוד לפני השדרוגים - בעיקר כשהרוכשים נמצאים בגבול העליון של המימון מהבנק או בגבול העליון של ההחזר, מבחינת היחס בין ההכנסה החודשית להחזר החודשי. "כמו שלפני רכישת הדירה מומלץ לגשת לבנק ולבדוק כמה אפשר לקבל, כך גם לגבי שדרוגים", מדגיש מייזליק.

למרות האזהרה של מייזליק, הוא עדיין חושב שאם ניתן לממן את השינויים, מומלץ לעשות אותם - אפילו אם מדובר בייקור הדירה ושינוי תנאי המשכנתא. "הרבה מאוד מהשינויים הם דברים שיהיה קשה לבצע אחרי שגרים בדירה. גם מבחינה מימונית, הלוואות משכנתא זולות יותר מאפיקי אשראי שונים שבהם תשתמשו בעתיד, כמו הלוואות בנקאיות. כיום יש ריביות נמוכות, ולא בטוח שתיהנו מאותן ריביות עוד שנתיים".

משדרגים את הבית החדש

עלויות השדרוגים לדירות חדשות, בשקלים

שדרוג המטבח

25-30 אלף

שדרוג כלים סניטריים, ריצוף וקרמיקה

כ- 10,000

שינויי פנים מושקעים

כ- 8,000

שדרוג דלתות פנים וכניסה

כ- 8,500

הוספת מזגן

(מפוצל או מיני מרכזי)

10-12 אלף



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#