דירות היוקרה של יבנה ופתח תקוה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
הפנטהאוז יורד לעם

דירות היוקרה של יבנה ופתח תקוה

דירות מיוחדות כמו פנטהאוזים או דירות גן חילחלו מפרויקטי היוקרה גם ליישובים עממיים כמו יבנה ופתח תקוה ■ עם זאת, הדרישה לדיור זול יותר יכולה לגרום לריכוז מחודש של שוק זה באזורי היוקרה

15תגובות

דיירי בית הדירות היוקרתי שבאחד הרחובות הסמוכים לשדרות רוטשילד בתל אביב סבלו בערב שבת ממהומה לא קטנה, שנמשכה עד לשעות הקטנות של הלילה. בדירת הפנטהאוז שבקומה החמישית והאחרונה של הבניין ערך השכן מסיבת בריכה סוערת, ועדי ראייה סיפרו על יפהפיות בבגדי ים שפקדו את חדר המדרגות, בדרכן אל ההילולה. אירועים כגון אלה הם הראשונים שקופצים לראשינו, כשאנו מדברים על פנטהאוז. אלא שאם בעבר אכן מדובר היה בנכס נדיר, שכמוהו אפשר למצוא רק בפרויקטים יוקרתיים, כיום מדובר במוצר שונה בתכלית. דירות פנטהאוז, כמו גם דירות מיני-פנטהאוז, דירות דופלקס, "לופטים" ושאר נכסים ייחודיים ומשודרגים צצו אמנם בשנים האחרונות בתל אביב וסביבתה או בערי חוף כמו נתניה ובת ים, אך גם בערים סולידיות שהזוהר והיוקרה מהן והלאה כמו יבנה, פתח תקוה וחולון.

מחליפים את הווילות

כנס מכירות ארצי של דירות פנטהאוז ודירות ייחודיות נוספות, שעורך הבוקר מרכז הבנייה הישראלי במתחם "אווניו" בקריית שדה התעופה, מבליט את תהליך הירידה אל העם שעובר על הפנטהאוזים והדירות המיוחדות.

"לפני כ-20 שנה, דירות הפנטהאוז בישראל היו מוצר נדיר ונחלתם של העשירים והמפורסמים בלבד. דירות כאלה אפשר היה למצוא בעיקר בתל אביב, כשעל הגגות חגגו, השתזפו והתחככו סלבריטאי העיר והתקופה", מסביר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק, "מאז עבר שוק הנדל"ן בישראל שינוי קיצוני ושכונות מגורים בבנייה רוויה הולכות ותופסות נפח משמעותי יותר ויותר מתוך כלל היקף הבנייה. נוצר מצב שבו בערים הגדולות ובאזורי הביקוש החליפו דירות הפנטהאוז את הווילות בתור המוצר המועדף על בני המאיונים העליונים".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מוטי ויזל, מנכ"ל vcell - חברה לייעוץ אסטרטגי ומחקר, טוען כי העובדה ששוק הדירות המיוחדות התפתח דווקא בעשור וחצי האחרונים אינה מקרית: "פיתוח המוצרים המיוחדים בנדל"ן החל בסוף שנות ה-90 ותחילת ה-2000, לאור כניסה של אוכלוסיות רוכשים חדשות לשוק, ובראשן אנשי ההיי-טק - מגזר שהורכב ברובו מאנשים צעירים, עם הון עצמי נמוך אך הכנסה חודשית ויכולת החזר גבוהה. מדובר בסוג רוכשים שמסתובב בעולם ורואה דברים אחרים, גם בתחום הבנייה והאדריכלות, ושדרכו ישראל נפתחה לעולם. הכניסה של ההיי-טקיסטים לשוק כרוכשי נדל"ן זירזה מאוד את התפתחות הנכסים המיוחדים, שנהנים ממפרט איכותי יותר לבעלי אמצעים".

לפי ההיגיון הזה, היה עלינו לצפות שהתפוצצות בועת ההיי-טק ב-2001 תביא עמה גם לסוף תקופת הדירות המיוחדות, אלא שוויזל טוען כי התפוצצות הבועה הביאה דווקא לאפקט הפוך: "ב-2002-2003 כבר היה מספר גדול של פרויקטים בפיתוח ודירות למכירה. הקושי שיצר ההיצע הרב עבור היזמים, הכריח אותם לשבור את הראש ולחשוב כיצד הם מבדלים את עצמם, מה שהביא דווקא להאצה נוספת בהתפתחות הדירות הייחודיות. בד בבד, נכנס נושא המיתוג לעולם נדל"ן - העיקרון לפיו כל בניין וכל נכס צריכים לקבל סוג של זהות. זה כמעט שלא היה קיים קודם לכן".

אתגר שיווקי

אין

ואכן, בשני העשורים האחרונים הולידו מוחותיהם הקודחים של היזמים והמשווקים אי אלו חידושים בתחום הדירות המיוחדות, כשאת החלוקה הדיכוטומית של העבר בין דירה רגילה לפנטהאוז מחליף כיום מדרג שלם של נכסים, ואין דינה של דירת דופלקס כדינה של דירת "לופט", ואין מחירו של סתם פנטהאוז כמחירו של "פנטהאוז כתר" (שנמצא בקומה האחרונה, ומתפרש על 250 מ"ר עם מרפסות של 100 מ"ר ומעלה).

ליזם שבונה בלב אזורי הביקוש כמעט שאין עוד ברירה אלא לתכנן 20%-30% מהנכסים בפרויקט כנכסים ייחודיים, אם ברצונו לכסות על עלותה הגבוהה של הקרקע, כפי שמסביר יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י: "בשנים האחרונות עלו המחירים באזורי הביקוש משמעותית, ולכן כיזם אני מעוניין להציע תמהיל דירות שיאפשר לי לכסות את הרכישה וגם להרוויח. המשמעות היא ללכת על דירות גדולות, שיגדילו את התקבול של הפרויקט, כי שם הפרמיה".

אלא שכגודל הפרמיה כך גם גודל האתגר. בקרב אנשי המכירות נחשבת מכירת הנכסים הייחודיים ליהלום שבכתר - מהלך שמצריך מחשבה מעמיקה ועבודת הכנה מוקפדת, שמתחילה כבר בתכנון הנכס וממשיכה בתמחורו ובתזמון הוצאתו לשוק. "יזמים רבים מציינים כי אחד החסמים במכירת פנטהאוזים הם אנשי המכירות של הפרויקט, שרגילים לטפל בלקוחות הרוכשים דירות רגילות במחירים של עד 1.5 מיליון שקל, ומתקשים לנהל תהליך מכירה של פנטהאוזים במחירים של 4-8 מיליון שקל, שכן מדובר בקהל יעד בעל מאפיינים אחרים", טוען יו"ר מרכז הבנייה הישראלי ערן רולס, המארגן את כנס המכירות שנערך היום.

"דירה מיוחדת תמיד תיחשב לקצת קשה יותר לשיווק", מסכים אמסלם. "בתל אביב זה קצת קל יותר, כי יש בשוק הזה יותר ביקוש לנכסים מסוג כזה. אבל לופטים שמכרנו באחרונה בשכונת צוריאל בראשון לציון, למשל, היינו צריכים לשווק באגרסיביות".

לדברי אמסלם, במסגרת פרויקט "Laura", פרויקט יוקרה שמקדמת כיום החברה ברחוב מרגוע בסמוך לחוף יפו, הוחלט שלא לצאת בשיווק הפנטהאוזים, שמחיר היקר בהם הוא 10 מיליון שקל, ממש עד לשלבי השיווק האחרונים. "יש לכך שתי סיבות. הראשונה היא שאני רוצה שהפרויקט יהיה כבר ממותג ומוכר, וסיבה שנייה היא שלקוח שמוציא סכומים כאלה רוצה לדעת בדיוק על מה הוא משלם - כלומר לעמוד על המרפסת, לגעת, לחוש. במקרים כאלה הרבה יותר קל ליזם לקבל את המחיר המבוקש".

"ההוא מהפנטהאוז"

דבריו של אמסלם אודות הצורך לכסות את עלות הקרקע נשמעים הגיוניים, אבל אין בהם כדי להסביר כיצד התפשט היצע הדירות הייחודיות אל אזורים שבהם ערכי הקרקע עודם זולים יחסית, כמו רמלה, באר שבע ואשקלון.

"אין שום סיבה שלא לבנות נכסים כאלה בפריפריה", טוען אמסלם. "גם ברמלה, גם באשקלון וגם בעכו או בנהריה אנשים רוצים להרגיש שהם קנו נכס יוקרתי. פנטהאוז זה פנטהאוז בכל הארץ, וגם בפריפריה יש קהל שרוצה להיות מיוחד ולהגשים חלום".

המשמעות היא שרוכשי פנטהאוז באזורים "עממיים", מוותרים במודע על דירה סטנדרטית באזור איכותי יותר. זה לא ויתור טריוויאלי.

"לכל רוכש יש את השיקולים שלו. אסור לשכוח שגם אם הוא בעל אמצעים, זה עדיין לא אומר שכוס התה שלו היא תל אביב או המרכז, ויש מי שמעדיף מגורים בפריפריה בנכס מפואר. מעבר לזה, כמובן שפנטהאוז זה סמל סטטוס. לא משנה איפה, הפנטהאוז הוא תמיד הנכס הכי יוקרתי בפרויקט, ומי שגר בו הוא 'ההוא מהפנטהאוז' - מושא לסקרנות ולעתים גם לקנאת השכנים. גם מי שגר בפנטהאוז ברמלה הוא 'ההוא מהפנטהאוז'. לכן, אנשים מתאמצים ומותחים את עצמם עד לקצה גבול היכולת כדי לרכוש נכס כזה".

אלא שלפחות באזורי הפריפריה עשויה המטוטלת בשנים הקרובות לנוע בחזרה לכיוון הבנייה השמרנית, על רקע טעמו המשתנה של השוק, שהחל מקיץ 2011 שב לדרוש דירות פשוטות במחירים סבירים יותר. "מאחר ששיעור היחידות המיוחדות עלה, ברגע שהשוק מחפש מחיר זול, המוצרים האלה הם בהחלט המוצרים שעשויים להיפגע", מעריך ויזל. "צריך לזכור שרוב המוצרים האלה נמכרים למשפרי דיור, שבשנה האחרונה התקשו למכור את הדירות שלהם במחירים שלהם קיוו. להערכתי, נמשיך לראות את הדירות המיוחדות בשנים הקרובות בעיקר באזור תל אביב וסביבתה, ואילו בערים כמו יבנה, אשקלון ואשדוד נראה פחות מהדירות האלה".

דירה עם "גינה תלויה"

אשדר

תיאור הנכס: דירת 5 חדרים, בשטח של 132 מ"ר בנוי+30 מ"ר מרפסת+29 מ"ר גינה תלויה, בקומה 14 מתוך 16 פרויקט: "מונוסון" של חברת אשדר מיקום: יהוד-מונוסון מחיר מבוקש: 2.8 מיליון שקל ייחוד הנכס: לדירה מרפסת אחת בגודל כפול מהסטנדרט, ומרפסת נוספת המשמשת גינה. זוהי למעשה דירת גן, שנמצאת באחת הקומות הגבוהות השפעת הייחוד על המחיר: המחיר גבוה בכ-10% מדירת 5 חדרים בגודל זהה עם מרפסת אחת של 20 מ"ר למי מתאים הנכס: למשפחה משפרת דיור, המעוניינת בנוף פתוח ובגינה לאירוח ומשחק, אך לא יכולה להרשות לעצמה וילה

דירת פנטהאוז

הדמיה: home luxury יבנה הירוקה

תיאור הנכס: פנטהאוז בן 5 חדרים, 177 מ"ר בנוי+105 מ"ר מרפסת שמש (חצי מקורה)+10.5 מ"ר מחסן דירתי צמוד, עם שתי חניות תת קרקעיות, בקומה 14 מתוך 15 פרויקט: Home Luxury שבשיווק חברת אמבסדור מיקום: שכונת יבנה הירוקה מחיר: 2.4 מיליון שקל ייחוד הנכס: גובה התקרה 3 מטרים, חלונות מסך, סוויטת הורים גדולה במיוחד השפעת הייחוד על המחיר: המחיר גבוה ב-40% מדירת 5 חדרים רגילה בקומה גבוהה בפרויקט למי מתאים הנכס: משפרי דיור מדירות רגילות, או "מצמצמי דיור" מבתים פרטיים

"וילה באוויר"

מנרב פרימיום

תיאור הנכס: דירת 6 חדרים במפלס אחד, בשטח של 186 מ"ר בנוי+40 מ"ר מרפסת, בקומה התשיעית ומעלה, בבניין של 18 קומות. ישנה רק דירה אחת מסוג זה בכל קומה פרויקט: "מנרב Premium"של חברת מנרב מיקום: מתחם 1200 בהוד השרון מחיר מבוקש: החל ב-3.34 מיליון שקל ייחוד הנכס: מתן תחושה של וילה, אך בקומה גבוהה, עם נוף לסביבה כפרית, וללא הטרחה של טיפוח גינה השפעת הייחוד על המחיר: המחיר גבוה ב-55% מדירת 5 חדרים רגילה בפרויקט למי מתאים הנכס: רוכשי הדירות הם משפרי דיור בגיל השלישי, שבמקרים רבים מכרו דירות קוטג' או וילות בהוד השרון והסביבה

דירה אחת בקומה

הדמיה: ס.י אבן בנס ציונה

תיאור הנכס: דירת 6 חדרים, 143 מ"ר בנוי+מרפסת 110 מ"ר, עם שתי חניות ומחסן, בקומה 6 מתוך 7 פרויקט: One Piece של חברת ס.י אבן מיקום: שכונת הארגמן בנס ציונה מחיר: 3.6 מיליון שקל ייחוד הנכס: בכל קומה דירה אחת בלבד (החל מהקומה השנייה), ולכל דירה ארבעה כיווני אוויר. היציאה ממעלית הבניין מובילה ישירות לדירה השפעת הייחוד על המחיר: מחיר הנכס גבוה בכ-20% מדירות 6 חדרים באזור למי מתאים הנכס: לבעלי טעם מיוחד, עם כיס עמוק

דירת גן

הדמיה: ס.י אבן בנס ציונה

תיאור הנכס: דירת גן של 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר בנוי+135 מ"ר גינה, עם מחסן ושתי חניות. אכלוס בעוד 10 חודשים פרויקט: "דמרי בצורן" של חברת י.ח דמרי מיקום: צורן מחיר: 1.78 מיליון שקל ייחוד הנכס: הדירה בקומת הקרקע, ובעלת גינה עם נוף באזור שקט השפעת הייחוד על המחיר: הדירה יקרה בכ-200 אלף שקל מדירה דומה בבניין ללא גינה למי מתאים הנכס: משפרי דיור המעוניינים בבית עם גינה, אך ידם אינה משגת רכישת בית פרטי

לופט

תיאור: דירת 5 חדרים בקומות 9 ו-10 מתוך 10, בשטח של כ-150 מ"ר עם מרפסת 50 מ"ר פרויקט: קאסה ראשון לציון של חברת אלמוג כ.ד.א.י מיקום: מתחם צוריאל בראשון לציון מחיר מבוקש: 2.4 מיליון שקל ייחוד הנכס: מיקום בקומה האחרונה בבניין, עם שלושה כיווני אוויר. גובה התקרה בסלון ופינת אוכל 6 מטרים (תקרה כפולה). שני חדרי שינה גדולים (מאסטר) השפעת הייחוד על המחיר: המחיר גבוה בכ-40% מדירת 5 חדרים סטנדרטית במתחם למי מתאים הנכס: למשפחות שבהן יש ילד מתבגר או חייל



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#