הקהל הקל של משווקי השטחים החקלאיים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
הבהלה לקרקעות

הקהל הקל של משווקי השטחים החקלאיים

סיפור שיווקם של מגרשי רבע דונם בשטחים פתוחים בצפון-מזרח רחובות ממחיש כי הרוכשים רוצים לשמוע מה יוקם על המגרשים שלהם, ופחות מתעניינים בשאלה מה הסיכוי שהקרקע תופשר ■ כתבה שנייה בסדרה

11תגובות

עד כמה רוכשי קרקעות יכולים לטעון "לא ידעתי" או "לא אמרו לי" על קרקעות שעליהן הם משלמים עשרות ואף מאות אלפי שקלים? עד כמה הטענה, ש"אי אפשר לדעת מה יהיה כאן בעתיד" נכונה, ומהיכן הרוכש מתחיל לשמוע רק את מה שהוא רוצה לשמוע על הקרקע שבה הוא מעוניין?

כ-30 איש התאספו באחד מערבי אמצע השבוע במשרד התיווך הוותיק דיור פלוס הממוקם במרכז רחובות, לאירוע שהוגדר ככנס בנושא "יתרונות בהשקעה בקרקע חקלאית". בהרצאה, שארכה קצת יותר משעה, הציג בעל המשרד צביקה אפל בפני הנוכחים את נושא ההשקעה בקרקעות חקלאיות, ולבסוף הגיע לעיקר: מגרש של רבע דונם בשטחים הפתוחים בצפון-מזרח העיר מוצע למכירה ב-123 אלף שקל, עם הנחה מסוימת לבאי האירוע.

ההרצאה נשאה פירות יפים. חלק ניכר מהנוכחים נותרו במקום וניגשו עם עובדי המשרד אל מפות העיר הגדולות שהוצבו על הקירות, כדי לקבל פרטים נוספים. קבוצה של ארבעה צעירים שהגיעה יחד אף פרשה עם אחד הסוכנים לחדר הישיבות כדי לסגור עניינים, ובמשרדו של אפל התיישב לקוח נלהב שביקש לרכוש כמה מגרשים - אחד לעצמו, אחד לבתו ואחד לאמו.

עופר וקנין

בשעה שבה דיבר אפל, הוא הציג בפני המאזינים תמונת מצב מפתה בהחלט. אפל הציג את מפת השטח המשתרע ממזרח לציר מנחם בגין, התוחם כיום את שטחה הבנוי של העיר: "כל 7,000 הדונמים הממוקמים מזרחית לכביש העוקף הם עתודת הקרקע של העיר רחובות", אמר ותמך את דבריו בפרוטוקול של ישיבת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מלפני שנתיים, שבה דובר על כוונה להפשיר בשנים הקרובות באופן הדרגתי את הקרקעות החקלאיות המצויות במקום. "17 אלף יחידות דיור נבנו ברחובות עד כה בשטחים שהופשרו ב-10-15 השנים האחרונות", הוסיף אפל, ומנה רשימה של כמה שכונות הנבנות כיום בעיר, כולן לדבריו על שטחים שעד לא מזמן הוגדרו חקלאיים, בהן שכונת רחובות ההולנדית ושכונת ויסגל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אפל תיאר בפני הנוכחים מה צפוי להיבנות באותם שטחים אם וכאשר יוחלט להפשירם לבנייה, ואמר כי תוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 35 מנחה שבמרכז הארץ לא יאושרו עוד תוכניות לשכונות של צמודי קרקע. "מינהל התכנון רוצה שהצפיפות תוגדר במרכז כלא פחות מ-18 יחידות לדונם", אמר אפל. לשאלה מתי צפויה להתבצע אותה הפשרה מיוחלת, השיב כי שינוי הייעוד של הקרקעות במזרח העיר מותנה במהירות מימושן של הקרקעות המשווקות כיום במערב העיר. "ראש העירייה פנה למשרד הפנים בנושא, אמרו לו 'יש לך עוד אלפי יחידות קרקע לממש במערב העיר, כשתסיים אתן תבוא ונדבר'", הסביר אפל.

לבסוף הציג אפל תחשיב שערך לגבי הרווחים הצפויים למי שרוכש כיום קרקע חקלאית על מגרש של רבע דונם כאשר זו תופשר. לאחר הפקעה של 40% על ידי הרשות המקומית, ו-10% שהיא רשאית לנכות על פי חוק, יישאר בידי הבעלים שטח נקי של 125 מ"ר, כלומר שמינית דונם, הסביר. אותה שמינית, המוכפלת ב-18 - שהן מספר היחידות הצפוי "על פי מדיניות מינהל התכנון" להיבנות בשטח - נותנת 2.25 יחידות ליחידת קרקע. על פי שווי של 450 אלף שקל ליחידה, המקובל כיום באזור, צפוי בסופו של דבר בעל הקרקע להישאר עם מעט יותר ממיליון שקל. מכאן, מי שהשקיע ברכישה 123 אלף שקל, צפוי ביום מימוש הקרקע לגרוף סכום המכפיל את השקעתו פי יותר משמונה. מהיטל ההשבחה, העומד על כמחצית מפער השווי בין ההשקעה לערך הסופי, אפשר יהיה על פי אפל להימנע על ידי תכנון מס.

לסיום, ציין אפל, שתי חברות נדל"ן גדולות מחזיקות בשטחים חקלאיים באזור - שיכון ובינוי ב-40 דונם, וחברת דיזנגוף סחר ב-150 דונם נוספים. "שרי אריסון לא טיפשה", אמר לקהל, "היא לא היתה מחזיקה בשטחים כאלה בלי לדעת שלהשקעה שכזו יש סיכויים סבירים להתממש".

קרקע במתח גבוה

המדהים בכל הסיפור היה, שהרוכשים שיתפו פעולה עם אפל, ולא הקשו עליו יותר מדי. אך ישנן כמה נקודות למחשבה לגבי המגרשים, שרצוי היה מאוד להעמיק בהן לפני ששולפים את פנקס הצ'קים.

עופר וקנין

כך, המגרשים שהוצעו למכירה לא רחוקים מקרקעות של שיכון ובינוי ודיזינגוף סחר, אבל זה כמובן אינו אומר דבר. לא כל העסקות שביצעו החברות הגדולות היו הצלחות, ומכל מקום, משקיע קטן לא יכול לאמץ את מתודות ההשקעה של חברות גדולות. מצד שני, ואת זה גם אפל עצמו אמר, הגידול של רחובות ממוצה דווקא בצד השני של העיר, מה שמחזק את ההערכה שהקרקעות האלה יישארו בעתיד הנראה לעין במצבן כיום.

מעבר לכך, הגוש - 3689 מספרו - נחתך במרכזו על ידי קו מתח גבוה, מה שאומר מגבלות בנייה חמורות בסביבה הקרובה. אפל הדגיש אמנם בפני TheMarker כי השטח שאותו הוא משווק אינו נמצא על תוואי קו המתח (לדבריו, חברה מתחרה מוכרת בו מגרשים), אך ממי שרוכש קרקעות ביותר מ-100 אלף שקל מצופה לבדוק דבר כזה, ולהתייעץ עם מומחים עד כמה קו מתח גבוה משפיע מבחינת מגבלות בנייה ושווי נכסים על סביבתו.

ולבסוף - בדיקה קצרה בעיריית רחובות העלתה כי תוכנית המתאר המחוזית קובעת כי השטח המדובר הוא שטח כפרי פתוח, וכי סיכוייו של סטטוס זה להשתנות בטווח ה-20-10 השנים הבאות קלושים. בעירייה אישרו כי אכן הועברה לוועדה המחוזית להפשרה בקשה על אחוז קטן מהקרקע חקלאית, אך עבור שטח הדרוש למוסדות ציבור.

בכיר בעירייה העריך את סיכוייה של אותה בקשה להתקבל כקלושים, וציין כי הוועדה המחוזית כבר הביעה לא פעם התנגדות נחרצת להפשרה באזור זה, ואף דורשת כי העיר תמצה קודם כל את התפתחותה במרכזה ובמערבה. ראש העירייה רחמים מלול התייחס לנושא ואמר כי "כל מי ששם את כספו על שטחים חקלאיים, ייתכן שהוא שם את כספו על קרן הצבי לשנים רבות".

לדברי אפל, "יכול להיות שייקח 10 עד 15 שנה עד להפשרת הקרקע, אבל הקרקע בכל מקרה נשארת. מדובר כאן כאמור ברזרבת הקרקע של רחובות. זה הליך שייקח אולי שנים, ובכל אופן אנחנו לא מבטיחים שום דבר. אבל להפסיד פה לא מפסידים, לכן המלה הימור במקרה הזה לא מתאימה".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#