האם הפנטהאוזים הם נכס או נטל?

הדירות המיוחדות בפרויקטים מיועדות ברובן לבני המאיון והאלפיון העליונים, אבל אפשר למצוא אותן גם בפרויקטים עממיים יחסית ■ למרות התפישה לפיה בני המעמדות האלה אינם מושפעים מהמצב הכלכלי הדבר אינו נכוi - ולכן גם השוק של דירות יקרות אלו סובל מתנודתיות

ערן רולס

בימים אלה סיימנו במרכז הבנייה הישראלי סקר בקרב הקבלנים וחברות הבנייה לגבי מכירת פנטהאוזים, ומצאנו שבשוק הנדל"ן נמצאים כיום למעלה מ-1,000 פנטהאוזים חדשים לא מכורים, לאחר שלאורך שנים נחשבו דירות אלה לגולת הכותרת של יזמים בפרויקטי הנדל"ן למגורים.

בכל פרויקט נדל"ני במדינת ישראל, בהתאם לתב"ע מאושרת, ניתנת ליזמים האפשרות לתכנן את הפרויקט על פי תפישתם את צורכי השוק. בתמהיל משולבות בדרך כלל דירות סטנדרטיות עם דירות מיוחדות דוגמת דירות גן, מיני פנטהאוזים, דופלקסים ופנטהאוזים. האחרונות זוכות לערך גבוה במיוחד ואמורות למקסם את רווחי היזם מהפרויקט. הבעיה היא שלאור לוח הזמנים הארוך הנדרש משלב רכישת הקרקע ועד לקבלת ההיתרים, עשויים להשתנות תנאי השוק, העדפות הצרכנים ועוד.

בניין ברחוב הדרור 5

הדירות המיוחדות בפרויקטים מיועדות ברובן לבני המאיון והאלפיון העליונים, אבל אפשר למצוא אותן גם בפרויקטים עממיים יחסית. למרות התפישה לפיה בני המעמדות האלה אינם מושפעים מהמצב הכלכלי, הדבר אינו נכון, ולכן גם השוק של דירות יקרות אלו סובל מתנודתיות.

בענף נהוג היה לומר כי הרווח של כל פרויקט נדל"ני למגורים טמון במכירת הפנטהאוזים. קבלנים רבים היו שומרים אותם לא מכורים עד לאחר אכלוס הבניין במטרה לקבל מחיר גבוה יותר. ואולם בשנתיים האחרונות אנו עדים לתופעה, שדווקא הפנטהאוזים ה"נחשקים" אינם מצליחים להימכר, ויש צורך במבצעים והנחות משמעותיות כדי לפתות את הלקוחות לדירות אלה.

יש להביא בחשבון כי שוק המגורים עומד לקלוט בשנתיים הקרובות מאות פנטהאוזים חדשים כתוצאה מיציאה לדרך של פרויקטי תמ"א 38. היצף זה עלול להוריד עוד את מחירי הפנטהאוזים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

יזמים רבים מציינים כי אחד החסמים במכירת פנטהאוזים הם אנשי המכירות של הפרויקט, הרגילים לטפל בלקוחות הרוכשים דירות רגילות במחירים של עד 1.5 מיליון שקל, ומתקשים לנהל תהליך מכירה של פנטהאוזים במחירים של 4-8 מיליון שקל, שכן מדובר בקהל יעד בעל מאפיינים אחרים. מצב זה מצריך חשיבה מחודשת על תכנונם של הפנטהאוזים ואסטרטגיית המכירה שלהם.

תכנון חכם של דירת פנטהאוז ישפיע דרמטית על מחיר העסקה. יזמים נבונים נעזרים בשלב תכנון הבניין במעצבי פנים, המתמחים בתכנון הפנטהאוזים, ויודעים להביא בחשבון צרכים של לקוחות פוטנציאליים. לקוחות אלה עשויים להיות זוגות עם ילדים או זוגות מתבגרים, שעוברים לעיר מבתים צמודי קרקע בפרוורים לאחר שילדיהם עזבו את הבית, ומעוניינים באווירה הדומה לבית פרטי, אך גם בקרבה למכרזי התרבות והבילוי העירוניים.

המחקר של מרכז הבנייה הישראלי מצא כי דירות פנטהאוז המתוכננות נכון יוצרות דיאלוג עיצובי ופונקציונלי בין אגף היום של הבית, שכולל את המטבח, הסלון ופינת האוכל, לבין מרפסת הגג שכוללת אלמנטים של אירוח ופינת אוכל חיצונית בדומה לווילות בהן גרו הדיירים לפני המעבר לעיר. בנוסף, תכנון נכון, שיוצר חלל גדול במרכז הדירה ומאפשר גמישות בעיצוב, יכול להוות יתרון במכירה ולהניב שווי גבוה יותר.

עיצובים הכוללים דלתות גבוהות או שילוב כיפות תאורה (סקיילייטים), המכניסות אור טבעי למרכז הבית, משפיעים מאוד על החלטת הקנייה של הלקוחות הפוטנציאליים.

בחינת שוק הפנטהאוזים מלמדת כי לעתים יזמים מתמחרים דירות אלה גבוה מאוד ומכניסים עצמם למלכוד במכירה. התמחור חייב לקחת בחשבון תנודות שוק, תחרות באזור ותמהיל לקוחות פוטנציאליים. התמורה עבור פנטהאוז היא לא צפויה: לעתים נדרשים קבלנים לתת הנחות משמעותיות לצורך סגירת עסקה ולעתים הם מקבלים על הפנטהאוז מחיר שלא חלמו עליו. כמו בהרבה תחומים בחיים, המזל חשוב, אבל תכנון וחשיבה מוקדמת חשובים עוד יותר.

הכותב הוא יו"ר מרכז הבנייה הישראלי

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker