מה גורם לעליית מחירים מהירה במזכרת בתיה? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן מניב

מה גורם לעליית מחירים מהירה במזכרת בתיה?

המושבה מזכרת בתיה מציעה סביבה טובה לגידול משפחה ופחות הזדמנויות קורצות למשקיעים ■ מספר העסקות במקום אינו גבוה, אך המחירים עלו באופן משמעותי בשנים האחרונות

32תגובות

מזכרת בתיה, המושבה הראשונה שהוקמה על ידי הברון אדמונד דה רוטשילד, נוסדה במטרה לתת מענה לעליית יהודים לפלשתינה בתחילת העשור התשיעי של המאה התשע עשרה. 11 איכרים שהשאירו את משפחותיהם בארץ המוצא, חברו יחד ובנו ארבעה מבנים דו-קומתיים שנקראו "קזרמות", בית מגורי חיילים ברוסית.

המתיישבים הראשונים רכשו את הקרקע באמצעות הלוואות שלקחו מהברון, במטרה לגדל תבואה ולשכן את משפחותיהם. מאז מטרת "המתיישבים" מעט שונה, וגם מחירי הקרקעות כבר אינם כשהיו. הם הרקיעו שחקים וכיום מגיעים לכ-4,000 שקל למ"ר, כלומר קרקע לבנייה בשטח של 300 מ"ר תעלה, לפני אגרות והיטלים, 1.2 מיליון שקל.

אילן אסייג

המושבה ממוקמת בטבורה של השפלה, בסמוך לרחובות ועל כביש 411. ב-1995 מנתה המושבה 4,500 תושבים בלבד, ב-2005 כבר מנתה 8,200 תושבים, ואילו כיום מתגוררים בה 11,500 איש, בעוד שאת מספר המשפחות העוסקות בחקלאות אפשר לספור על כף יד אחת. המושבה נמצאת בדירוג 7 מתוך 10 בסולם החברתי-כלכלי של הלמ"ס, ומשתרעת על שטח של כ-7,000 דונם, שמתוכם כ-2,700 דונם מוקדשים לשטחים חקלאיים מצדו הדרומי של כביש 411, ש"לא יופשרו לבנייה בדורנו", לדברי ראש המועצה מאיר דהן.

דהן מתאר את המושבה בעיניים נוצצות: "לגור במזכרת בתיה זה החלום הישראלי. מדובר במושבה במרכז הארץ, רחוקה מכל קו עימות, עם מערכת חינוך איכותית ומקיפה". ואכן, במושבה יש שני בתי ספר יסודיים, בית ספר המשלב דתיים וחילוניים, שתי חטיבות ביניים ובית ספר תיכון, כמו גם מתנ"ס ופעילויות ערב לבני כל הגילים.

עליות המחירים של השנים האחרונות לא פסחו על המושבה השקטה. יתרה מכך, הביקוש הרב הקפיץ את המחירים באופן משמעותי מעבר לשיעור ההתייקרות הממוצע בישראל (ראו גרף המתאר את השינוי במחירי הנכסים במושבה).

שיעור ההתייקרות הגבוה בא לידי ביטוי בכל סוגי הנכסים. מחיר ממוצע של נכס בן 4 חדרים היה ב-2005 כ-740 אלף שקל, וכיום הוא 1.35 מיליון שקל. תמורת הזכות לקבל נכס בן 6 חדרים היה עלינו להיפרד מכמיליון שקל ב-2005, בעוד שכיום נידרש לשלם בממוצע 2.2 מיליון שקל.

ניתוח מחירי הנכסים באופן סטטיסטי במושבה הוא בעייתי עקב מספר העסקות המועט בה לאורך השנים, כמו גם השינוי שחל בגודל הנכסים. לאור האמור, בחנו את השתנות מחירי הנכסים במשקפי מחיר למ"ר (ראו גרף). תמורת מ"ר אחד בנכס מבוקש, היה עלינו להיפרד מכ-6,000 שקל בלבד ב-2005, בעוד שכיום יהיה לשלם כ-14 אלף שקל.

אהוד אביר-לב מתיווך הברון, המתמחה בעסקות במושבה, מציין: "בחצי השנה האחרונה חלה האטה משמעותית במספר העסקות, עד כדי עצירה. השוק תקוע, מוכרים חושבים פעמיים אם למכור, והקונים יושבים על הגדר".

מחיר דו-משפחתי צמוד קרקע על שטח של כ-300 מ"ר במקום הוא 2.6-2.8 מיליון שקל, ונכסים על שטח של 500 מ"ר נמכרים ביותר מ-3 מיליון שקל. באחרונה נמכר נכס במרכז הוותיק של המושבה, שנמצא על שטח של 660 מ"ר עם שטח בנוי של 300 מ"ר, בסכום שיא של יותר מ-4 מיליון שקל.

מי שחשקה נפשו בדירה בבנייה רוויה, יידרש להיפרד מ-650-750 אלף שקל לדירת 3 חדרים, ו-800-900 אלף שקל לדירת 4 חדרים - אך ההיצע בנכסים אלה מוגבל ביותר. בשנות ה-60 נבנו במושבה 360 יח"ד על ידי עמידר. יחידות אלה נמצאות בהליך מתמיד של מכירתן לדיירים. מעבר לכך, אין כל תוכנית לבניית דירות קטנות וזולות.

במושבה יש כיום כ-3,500 יחידות דיור, רובן בבנייה פרטית צמודת קרקע. בימים אלה נבנות כ-1,600 יחידות דיור בשכונת בר לב, חלקן צמודי קרקע וחלקן מדורגות במבנים בגובה של עד ארבע קומות. מעבר לאמור, מתוכננת תחנת רכבת בשילוב אזור מסחר ותעסוקה בשטח של 500 דונם בצדה המזרחי של המושבה. הצפי לאחר מימוש כל תוכניות הבנייה במושבה הוא להגיע לכמות תושבים מקסימלית של כ-18 אלף בלבד.

מזכרת בתיה אינה מוקד משיכה למשקיעי נדל"ן, כי אם מקום סולידי להעביר אליו את המשפחה. האם מחירי הנכסים במושבה ימשיכו להאמיר בקצב שבו עלו בחמש השנים האחרונות? כנראה שלא. מחירי הנכסים התמתנו בשנה האחרונה בדיוק כמו בשאר המדינה, עם ניצנים כאלה ואחרים לירידות מחירים מתונות.

מחפשים מקום לגדל בו שלושה ילדים וכלב? זה המקום. ציידי התשואה מוזמנים לחפש יעד אחר. 

 

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר www.REJ.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#