געגוע לפנסיונר מהוועד |

מהם דמי ניהול במגדל מגורים וכמה משלמים בפארק צמרת בת"א?

דמי הניהול במגדלים מסתכמים במאות שקלים, אבל חדר כושר ושומר במגדל מקפיצים את המחיר למעל 1,000 שקל; מה עוד כדאי לדעת לפני שעוברים לגור במגדל

נתן שבע
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נתן שבע

בכל בית משותף תמיד יהיו סכסוכים בין השכנים. דיירי הקומה הראשונה רוצים שהגינה תהיה מטופחת ושחדר הפחים יהיה נקי ומסודר. בקומה העליונה חפצים בעיקר בתקינות הגג למניעת נזילות מי גשם. תמיד יימצאו אלה שלא ירצו לשלם את דמי ועד הבית עד שדרישותיהם ייענו.

על אף שהסכסוכים נצחיים, נראה כי פעם החיים היו הרבה יותר קלים. בבניינים היו 16 דירות לכל היותר, והם נוהלו על ידי ועדי הבית שנבחרו מקרב דיירי הבניין. בדרך כלל היה זה דייר ותיק שתפקידו היה לאסוף כסף ולשלם למנקה, לגנן ולחברת החשמל. התשלום במבנים ישנים כאלה מגיע גם כיום במקרים רבים ל-50-100 שקל בלבד. בשנים האחרונות התרחבה התופעה של חברות ניהול, המתפעלות את הבתים המשותפים ומטפלות בניקיון, באחזקת הבניין, בגינון ובתשלומים השונים. העלויות אמנם גבוהות יותר בכמה עשרות שקלים, אבל עדיין לא מדובר בהוצאה משמעותית. במקביל זוכים הדיירים לשקט נפשי.

הקמתם של פרויקטי מגדלים חדשים, עממיים ויוקרתיים כאחד, גרמה לזינוק בדמי הניהול - ורוכשי הדירות לא תמיד נותנים את הדעת על כך. בעוד שלפני רכישת דירה מביאים רוב האנשים בחשבון את ההוצאה החודשית של המשכנתא ואף את תשלומי הארנונה העתידיים, הם לא תמיד שמים לב להוצאה כבדה ומשמעותית נוספת של דמי הניהול במגדל, שמגיעה למאות ואף אלפי שקלים בחודש.

"בשנות הגיאות, שירותים שקודם לכן היו זמינים רק במגדלי יוקרה החלו לחלחל גם לפרויקטים זולים יותר", אומר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר המלווה ומשווקת יותר מ-50 פרויקטים למגורים. "החלו להיבנות מגדלי מגורים גם במחירים עממיים יותר של 20-25 אלף למ"ר (כלומר, דירות במחיר 2.5-3 מיליון שקל), שבהם נבנו שירותים שונים כמו סאונה או חדר כושר, שהגדילו את העלויות. רוכשי הדירות נאלצו לשלם דמי ניהול גבוהים פי כמה ממה שהורגלו בעבר".

צילום: Evolve media

כהן מספר כי כיום התמונה מתחילה להשתנות: העלויות הגבוהות כבר אינן חומקות מעיני הרוכשים, והיזמים נאלצים לחשוב על פתרונות כדי לצמצמן. "בעקבות העלויות הגבוהות של דמי הניהול, הלקוחות שמגיעים למשרדי המכירות מתעניינים לא רק במחירי הדירות אלא גם בדמי הניהול", אומר כהן, "קיים טרייד-אוף. אם על מזגן מרכזי ומטבח הרוכשים לא יוותרו, הם כן יהיו מוכנים לעתים להתפשר על גן או על בריכה. לכן חברות קבלניות מבררות איפה אפשר לחסוך בעלויות האלה".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

על גובה משלמים

כמה תהיו מוכנים לשלם בכל חודש כדי לגור במגדל? בפרויקטים עממיים, בבניינים בגובה של עד תשע קומות, דמי הניהול מגיעים לכ-150 שקל לחודש. בדירות במגדלים גבוהים יותר המחירים מתחילים לטפס ל-300 שקל לחודש ומעלה.

במגדל שבו יותר מתשע קומות יש צורך במתקנים נוספים כמו גנרטור או משאבות כדי לשמור על לחץ המים. גם מספר המעליות גדל ככל שיש יותר קומות, מה שמגדיל מאוד את התשלומים.

"אחת הבעיות היא שהרוכשים אינם יודעים במדויק את דמי הניהול שישלמו. בעת המכירה מחתימים את הרוכשים על הסכם של חברת הניהול, אבל לא אומרים להם מה המחיר שישלמו", אומר בני קרת, יועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן. "בדרך כלל הם ייחשפו לעלויות רק בהמשך".

"מחירי ניהול הבניינים בישראל נעים כיום בין 200 שקל ל-4,000 שקל לדייר, בהתאם למידת היוקרה של הבניין", אומר תמיר מינץ, יו"ר האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים ומנכ"ל קבוצת מ.מ.מ. אחזקות.

עלויות תחזוקת בניין משותף

לפי מינץ, דמי ניהול ואחזקה סטנדרטיים כוללים ניקיון, גינון, הדברה, תחזוקת מערכות אינסטלציה, חשמל, טיפול במעליות וביטוח. עבור שירותים אלה ייאלצו דיירים בבניין בן 10-15 קומות להיפרד מכ-320 שקל, בבניין בן 15-20 קומות יגיעו העלויות לכ-360 שקל, ובבניין שבו מעל ל-20 קומות - כ-420 שקל.

דיירים שמעוניינים בשירותים נוספים, כמו חדר כושר, בריכה, אב בית, ספא ושמירה 24 שעות ביממה, צפויים לשלם בין 1,400 שקל ל-1,700 שקל - הרף העליון מתייחס לבניין של 20 קומות ומעלה. המחיר עבור אחזקת בריכה מגיע ל-180-245 שקל לדייר בקיץ ו-250-375 לחודש עבור בריכה מחוממת בחורף; אחזקת חדר כושר עם מדריך עולה 240-365 לדירה לחודש, ושמירה 24 שעות ביממה עולה 400-600 שקל לחודש לדייר; התשלום לאב בית האחראי על הבניין מגיעה ל-170-250 שקל לחודש לכל דירה.

על פי גורמים בשוק, במגדלי היוקרה כמו באזור פארק צמרת בתל אביב, מגיעים מחירי דמי הניהול ל-14 שקל למ"ר, כך שעבור דירות גדולות של 200 מ"ר משלמים הרוכשים כמעט 3,000 שקל לחודש כדמי ניהול.

מינץ אומר כי אחד הדברים המייקרים את הוצאות ניהול הבניין במידה מהותית הוא שירותי שמירה. לדבריו, "שומר בכניסה משדר יוקרה ומעלה את ערך הנכסים. עמדת השמירה שהוצבה בבניין יוקרה תאויש לרוב על ידי חברת הניהול. אבל במרבית המקרים שבהם היזם שיווק את המגדל בלי שמירה, הדיירים לא יעסיקו שומר בהמשך".

"דמי הניהול לא נשארים יציבים בדרך כלל, והם עלולים לטפס במהלך השנים", אומר עו"ד ברק קינן ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', העוסק בין היתר בטיפול בבעיות הנוגעות לתושבי מגדלים. "המכשירים בחדרי הכושר מתבלים, את הדק בבריכה צריך לתקן והדשא נובל. חלק מהתיקונים אינם נכנסים לדמי הניהול, אלא מחושבים כתוספת. עלות החלפת צנרת בבניין, למשל, יכולה להגיע למאות אלפי שקלים, אם הקבלן אינו אחראי לנזק. כשיש בעיה כלכלית מקצצים במותרות כמו מנוי לקאנטרי, אבל למי שמתגורר בפרויקט יוקרתי אין אפשרות כזו - כי ה'מנוי' שלו מובנה. אפשר לעבור לדירה אחרת ולהשכיר את הקודמת וכך לחסוך, אבל אנשים לא אוהבים לעשות זאת".

מצמצמים עלויות

בעקבות הקושי של רוכשים רבים לעמוד בהוצאות חודשיות גבוהות בגין דמי הניהול, נערכו בתקופה האחרונה שינויים בכמה פרויקטים כדי להקטין את ההוצאות ולאפשר לפרויקט להיות נגיש לקהל יעד גדול יותר.

"בפרויקט של מגדלי יוקרה שאנחנו מלווים על ציר ז'בוטינסקי ברמת גן תוכננה במקור בריכת שחייה מקורה, מספר כהן. "לאחר שקיבלנו פירוט של עלויות האחזקה של המתקנים בפרויקט, החלטנו בעצה משותפת עם היזמים לוותר על בנייתה, כדי לאפשר לקהלי יעד נוספים לרכוש דירה בפרויקט ולא להגיע לדמי ניהול של יותר מ-1,000 שקל למשפחה. בפרויקט אחר ברמת השרון, שנמצא בשלבי תכנון מתקדמים, הוחלט לשנות את חדרי הסאונה ולהמירם בטרקלין עסקים, כדי לצמצם את דמי האחזקה. בפרויקט יוקרה שאנחנו משווקים במערב ראשון לציון, החלטנו לצמצם את שעות איוש עמדת השומר מ-24 שעות ביממה לשעות הלילה בלבד".

רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווקצילום: יח"צ

אילו עוד דרכים יש ליזמים לחסוך בעלויות דמי הניהול עבור הרוכשים? "אפשר לחסוך בעלויות החשמל ובהוצאות נוספות של חניון תת קרקעי אם מתכננים אותו נכון מבחינת שימור האנרגיה וניצול מערכות האוורור", אומר מינץ. "שימוש בפיר אוורור לקומת הקרקע מאפשר גם זרימת אוויר וגם כניסת אור. כמו כן, אפשר לחסוך סכומים משמעותיים של הוצאות חשמל באמצעות שעון שבת או חיישנים רגישי תנועה. תאורה שצורכת פחות חשמל או צמחייה שצורכת פחות מים הן אפשרויות נוספות.

"כמו כן, אפשר להקים עמדת שמירה על שני בניינים יחד באמצעות לובי משותף, וכך עלות השמירה מתחלקת בין יותר דיירים. לעתים סביב הבניין המשותף קיים שטח גינה שהטיפול בו נמצא באחריות המגדל. הפתרון הזול ביותר עבור היזם הוא לנטוע דשא, אבל זה מצריך עלויות גבוהות עבור מים, זיבול וגינון. אם מחליפים חלק מהשטח בעצים או בספסלים מצמצמים את העלויות האלה".

"הבנייה הירוקה חוסכת הרבה בהוצאות השוטפות של הבניין", אומר קרת. "כך לדוגמה, שימוש במים עכורים לצורכי גינון יכול לחסוך 5% מסך ההוצאות החודשיות. העמדה נכונה של הבניין ביחס לפרמטרים של אור, צל ורוח והתקנה נכונה של דודי שמש יכולות להביא לחיסכון ניכר. עוד דרך לחיסכון היא בניית חיפויים בלובי עד גובה התקרה, מה שחוסך את עלות הצבע בהמשך".

להתאים את החברה לבניין

איך בוחרים חברת ניהול? "מציאת חברת ניהול טובה מתחילה בסקר שוק", אומר אורי אונגר, מנכ"ל נכסי אריאל. "צריך לבדוק מה הניסיון של החברה בתחום, מה היכולת שלה ובאיזו מהירות היא יכולה לספק פתרונות כאשר יש בעיות. צריך לשים לב אילו שירותים החברה מספקת. אם היא חוסכת בעלויות ובתחזוקה, זה יכול לעלות כסף רב בהמשך. מעלית, למשל, אמורה לעבוד לא פחות מ-20 שנה בעזרת תחזוקה מונעת, וטיפול לא נכון יכול לקצר את משך הזמן הזה".

מינץ מוסיף כי צריך להתאים את החברה לסוג הפרויקט: "מגדל עם שירותים ומתקנים רבים זקוק למישהו עם ניסיון בתחום שינהל אותו. במקרה הזה לא תתאים חברה קטנה, שמנהלת בתים משותפים עם מעט קומות".

לדברי גורמים בשוק, חברות הניהול עובדות עם מתח רווחים נמוך, מה שמקשה עליהן לספוג שינוי בעלויות. החברות גם סובלות מכך שיש תחלופה גבוהה בתחום.

חשוב לזכור כי חברות הניהול אינן הפתרון לכל הבעיות בבניין משותף. "אם רוצים לצבוע ולנקות את החניון מדובר באופרציה מורכבת", אומר קינן. "צריך לתאם ש-400 כלי רכב, נניח, לא יחנו מראש ללילה אחד או שניים בחניון, צריך להמתין שהצבע יתייבש ולפעמים צריך לצבוע שוב. חלק גדול מהחיכוכים בין דיירים הם סביב הבריכה - כמו לגבי השאלה כמה מכרים יכולים השכנים להכניס לבריכה, או בעיות גבייה מצדם של דיירים שלא רוצים לשלם. לפעמים עולים חשדות שונים מצד דיירים בבניין, ויש צורך להביא מעין מבקר חיצוני שיבדוק שאין בעלי מקצוע הקשורים לחברי הוועד שמבצעים עבודות עבור המגדל".

כך, לחיים הנוחים בפרויקטים החדשים יש מחיר, וטוב יעשו הרוכשים אם יחשבו מראש אם הם מוכנים לשלם אותו. 

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker