מה יקרה למחירי הדירות? הרוכשים לא יירדו מהגדר - אין להם כסף

נתוני הרבעון הראשון של 2012 סותרים את המגמה שאיפיינה את שוק הדירות לאורך כל 2011, ויש הסבורים שהרוכשים שבו למשרדי המכירות ■ המציאות מורכבת הרבה יותר - התחזיות לעתיד לא ממש תומכות בהערכות האלה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

השיח הציבורי על שוק הדיור עבר מהפך שקט ב 2011 - מהזעקות ההיסטריות "בועה!", שאיפיינו במיוחד את 2010, לדיון ענייני יותר על המשתנים שקובעים את הנעשה בשוק הדיור.

בתחילת מאי פורסמו נתונים מפתיעים על שוק הדיור ברבעון הראשון של 2012, שהעלו כי המגמה שאיפיינה את השוק ב 2011 החלה להיסדק. בעוד שהיקף רכישות הדירות התכווץ בהתמדה בשנה שעברה, עד שממדיו נחתכו בשליש ברבעון הרביעי, ברבעון הראשון של 2012 נרשם גידול במספר העסקות - ובייחוד ברכישת דירות מקבלנים. שינויים ניכרים התגלו גם בהרכב רוכשי הדירות ובמיקומים שבהם בחרו לבצע את העסקות. לעומת זאת, בנושא הפופולרי ביותר - המחירים - לא נרשם שינוי גדול.

רוב הניתוחים על שוק הדירות מתבססים על שני פרמטרים שהם מדד מחירי הדיור והשינוי במספר הדירות החדשות שלא נמכרו. מדובר בניתוחים פשטניים מאוד, שיש מקום לבקר אותם.

אין הרבה אנשי מקצוע שלוקחים את מדד מחירי הדיור כמשקף נאמנה את המתחולל בשוק, אף ששכל הגופים עדיין ממשיכים להשתמש בו כפרמטר קובע. ואולם הבעיות שטמונות בו הן כה חריפות, שבאחרונה החליט השמאי הממשלתי לרתום שמאים מהמגזר הפרטי כדי להבין טוב יותר את שינויי המחירים בשוק. בנוגע להיצע הדירות החדשות, מדובר בפרמטר כללי מאוד, שמבלי להתעמק בו ולבדוק את אופי הדירות החדשות שלא נמכרות, לא נוכל למצות באמת את השימוש בו. מעבר לכך, יש הטוענים שלנתון זה ניתן משקל יתר בניתוחים, לאחר שלאורך השנים האחרונות נפוצה הטענה שעליית מחירי הדירות נבעה בחלקה הגדול ממחסור בהיצע דירות. באחרונה מתחזקת ההערכה כי אין מחסור ממשי בדירות, וכי התפנית שנרשמה באחרונה בשוק היא תולדה של מדיניות המיסוי החדשה של משרד האוצר ומדיניות המשכנתאות של בנק ישראל.

אז מה עובר על השוק הזה, שבשנים האחרונות גילגל 80 100 מיליארד שקל מדי שנה? בעיקרון ישנם כמה מדדים בסיסיים שלפיהם ניתן לנתח את השוק. המדד המקובל ביותר הוא מחירי הדירות - מדד חשוב וקליט בקרב הציבור הרחב, אך הוא מסביר רק חלק מהתהליכים, ולכן לא ניתן להסתמך רק עליו כדי להבין את המתרחש. מחירים נמוכים זו אבחנה אחת,  אבל כפי שניכר בתקופה האחרונה, השוק היה נתון ללא מעט בעיות מבלי שהמחירים ירדו בחדות, ולכן מבחן המחיר לבדו אינו מספיק.

כאן מתאים לבחון את נפח השוק, כלומר מספר העסקות המבוצעות בו. לפי ההיסטוריה של העשור האחרון, ניתן לחלק את השוק לשלושה מצבים: כשמתקיימת בו רמה שנתית של עד 80 אלף עסקות (20 אלף עסקות לרבעון בממוצע), השוק נתון במיתון או בהאטה, וכך אכן היה עד 2005. מ-2005 ועד 2007 עלה שוק הדירות - בייחוד במרכז - אך הדבר עדיין לא ניכר בכלל המדינה. קצב סגירת העסקות באותה תקופה הגיע לממוצע שנתי של 80 100 אלף (קצב רבעוני של 20 25 אלף דירות).

מהרבעון השלישי של 2007 ועד לסוף 2010 עברה הפריחה בשוק ליתר חלקי המדינה, ומספר העסקות השנתי עלה ליותר מ 100 אלף (יותר מ 25 אלף עסקות ברבעון), למעט ברבעון האחרון של 2008 - הטראומתי לכלכה העולמית, שבו נרשמה נפילה של 40% במספר העסקות בעקבות קריסת בנק ליהמן ברדרס ותחילת משבר הבנקאות העולמי. הנפילה הזו תוקנה במהירות ב 2009, כך שהחוקיות שתוארה כאן נשמרה, למרות החריגה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ב-2011 נרשמה נפילה כואבת בהיקף השוק, עד שברבעון האחרון של השנה בוצעו פחות מ-20 אלף עסקות. לפי האינדיקציה הנ"ל, שוק הדיור הידרדר למיתון ולקיפאון.

ואולם לפי מינהל הכנסות המדינה, ברבעון הראשון של 2012 נסגרו כ 22 אלף עסקות, השקולות למצב הביניים. האם מדובר בעלייה נקודתית של שוק הנמצא עם הפנים כלפי מטה או בתחילתו של היפוך מגמה? התשובה תינתן בעתיד כמובן. הניסיון לבחון את השאלה בהווה לא ייצלח על פי הפרמטר של נפח השוק לבדו.

כך, כדי לנתח את התנהגות השוק באופן מדויק יותר, יש לבדוק אילו נכסים נמכרו והיכן. על השאלה הראשונה ניתן לקבל תשובה מעניינת: 40%-45% מהדירות שנמכרו ב-2011-2010 היו במחירים של עד 800 אלף שקל. אלה דירות זולות בהרבה ממה שהזוגות הצעירים והמעמד הבינוני מייעדים לעצמם.

הדירות שמחיריהן 1.4-1 מיליון שקל, שנחשבות לנישה המבוקשת ביותר, היוו כרבע מכלל העסקות בשנה וחצי האחרונות. כשעולים לטווח של 1.6-1.4 מיליון שקל, ב-2010-2011 הסתכם שיעור מכירתן בכ-7% מכלל העסקות; דירות של 5-2 מיליון שקל היו כ-9% מכלל השוק; ודירות בשווי של יותר מ-5 מיליון שקל היוו פחות מ-1% מהשוק. במלים אחרות, השוק מצריך היצע דירות של עד 1.4 מיליון שקל.

מנתוני מינהל הכנסות המדינה ניתן ללמוד כי בתקופות מיתון או פעילות ביטחונית, כמו מלחמת לבנון השנייה ומבצע עופרת יצוקה, היקף העסקות באזורים שמדרום לאשדוד וצפונית לחדרה לרוב נמוך מ 30% מכלל השוק. בתקופות פריחה בשוק, לעומת זאת, שיעור העסקות בפריפריה עולה ל-30%-36%.

כשהפעילים בשוק היו בבהלה עקב חוסר הוודאות שנגרם מהמשבר הפיננסי של סוף  2008, נפגע שוק הנדל"ן במרכז, בעוד שהתנודות כמעט לא הורגשו בפריפריה, שקשורה פחות לשוק ההון ולפיננסים, כך ששיעורו היחסי ברבעון האחרון של 2008 זינק בצורה חריגה. בתוך שני רבעונים שב המצב לקדמותו, ובאמצע 2009 שיעור העסקות בפריפריה היה דומה לזה של אמצע 2008.

כשהעלייה באמת הגיעה לפריפריה, שיעור העסקות בה קפץ מ 31% מכלל רכישת הדירות ב-2009, ו-35% 36 ב-2011-2010. הסיבה לכך פשוטה: מחירי הדירות בפריפריה נמוכים בהרבה מאלה שבמרכז, ורוכשי דירות נאלצו לחפש דירות במקומות מרוחקים יותר. ציבור נוסף שגילה עניין רב בפריפריה היו המשקיעים, שב-2010-2009 הירבו לרכוש דירות - בייחוד בחיפה ובבאר שבע.

בתקופה האחרונה ניכרת ירידה במספר העסקות. משיא שנרשם ברבעון האחרון של 2010 (כ-29 אלף עסקות) צנח הנתון לשפל של כ 19 אלף עסקות ברבעון הרביעי של 2011, וכאמור עלה ל-22 אלף ברבעון הראשון של 2012. בתקופה זו ירד חלקה של הפריפריה בשוק מ-36% ל-34%, ולפיכך נשאלת השאלה אם זו עדות נוספת להתכווצות השוק לכיוון של קיפאון.

לשם כך, יש לבדוק את התפלגות העסקות ברזולוציה גיאוגרפית גבוהה יותר. לפי נתוני מינהל הכנסות המדינה, אזור באר שבע והנגב רשם ברבעון הראשון ירידה של 26% במספר העסקות, כתוצאה מירידה חדה של 46% במכירת דירות חדשות. "החולשה במכירות באזור זה נמשכת מאז הרבעון הראשון של 2011", נכתב בסקירה הרבעונית של המינהל.

ברוב האזורים נרשמו ירידות בהיקף העסקות ברבעון הראשון של 2012 לעומת הרבעון הראשון של 2011, למעט אזור טבריה והגליל העליון, שבהם נרשם גידול של 31%, אם כי מספר העסקות באזורים אלה הגיע ל-827 ברבעון הראשון של 2012 - כך שמשקלם ברמה הארצית קטן מאוד. אזור אחר שבו חלו עליות חדות היה שפלת החוף, שלו משקל כבד בהיקף הארצי (15%-20%), והוא קפץ ב-36% לעומת הרבעון הרביעי של 2011.

אזור השפלה, שכולל את הערים ראשון לציון, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה, רשם נתוני מכירות נאים בפלח הדירות החדשות. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ביבנה נרשם שיא רבעוני במכירת דירות חדשות ¬ עם 274 דירות. ברמלה נמכרו 246 דירות חדשות ברבעון הראשון, בעוד שבכל 2011 נמכרו בה רק 352 דירות; וברחובות כמות המכירות שבה לרמות של שני הרבעונים הראשונים של 2011, עם 222 דירות לעומת 82 ו-125 דירות שנמכרו בשני הרבעונים האחרונים של 2011, בהתאמה.

מה קרה ברבעון הראשון שהשיב את הרוכשים למשרדי המכירות באזור הזה? למינהל הכנסות המדינה תשובה: המחוז עונה על שלוש משאלות עיקריות של זוגות צעירים כיום - הוא זול יחסית, רמות התכנון והגימור איכותיות, והוא קרוב לתל אביב.

קבלנים איתרו ברחובות קרקעות זולות שניתן לבנות עליהן דירות שיכולות להימכר בעד 1.4 מיליון שקל. המחיר הממוצע שבו רכשו הזוגות הצעירים דירות במחוז זה היה 1.1 מיליון שקל. מעבר לכך, בדיקת הלמ"ס גילתה כי בבית שמש נמכרו 178 דירות חדשות, כנראה בשכונה החדשה המיועדת לציבור החרדי. זה נתון כפול מזה שנרשם בכל 2011. לכאורה, אם כך, המתכון ברור: יש למצוא נוסחה למכירת דירות איכותיות תמורת כמיליון שקל, לא רחוק מהמרכז, וכך יעלו היקפי המכירות בשוק.

גם אם הדבר נכון זה לא מספיק, כי בשוק יש לא רק זוגות צעירים, ויש לבחון את תמהיל רוכשי הדירות והשינויים שחלו בשנים האחרונות בהתנהגות כל אחד מהסקטורים שמשתתפים בשוק - זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים.

בחינה כזו מראה, כצפוי, כי סקטור רוכשי הדירות הרגיש ביותר הוא זה של המשקיעים. אלה הגיעו לשוק בהמוניהם ב-2010-2009, וכמו שהגיעו במהירות הם נוטשים במהירות. בתוך שנה מאז השיא של סוף 2010, צנחו רכישות המשקיעים ב-45%. אחריהם ברמת הרגישות באים הזוגות הצעירים, שבעקבות עליות המחירים והגדלת נטל המשכנתאות, הפחיתו בפרק זמן זה את הרכישות ב 40%. לבסוף מגיע הפלח היציב ביותר בשוק, משפרי הדיור, שבין השיא לשפל הפחיתו את הרכישות בכ-30%.

מכיוון שהאינטרסים והיכולות של הסקטורים מנוגדים, מתקיים ביניהם - ובייחוד בין הזוגות הצעירים למשקיעים ¬ מעין קיזוז הדדי. ב 2009 2010 רכשו המשקיעים דירות במחירים שזוגות צעירים לא יכלו להציע, ולכן משקלם בשוק גדל בעיקר על חשבון הזוגות הצעירים. כיום, לעומת זאת, מתקיים תהליך הפוך: לפי מינהל הכנסות המדינה, זוגות צעירים רוכשים באחרונה לא מעט דירות מידי המשקיעים.

עם זאת, אסור לשכוח כי שני הסקטורים נתונים כל אחד ללחץ מכיוון אחר: בנק ישראל לוחץ על הזוגות הצעירים באמצעות מגבלות על תמהיל המשכנתאות וגובהן, ואילו משרד האוצר מפעיל מדיניות מיסוי שמעודדת את המשקיעים לצאת משוק הדירות. במצב זה,  בהינתן כל התנאים הנוכחיים, לשוק הדירות יהיה קשה לעלות במהירות להיקף העסקות שאיפיין אותו בתקופת הפריחה הגדולה.

הערכה זו מתחזקת נוכח המחירים. בניגוד לדרמות הכמותיות שנרשמו בפרמטרים שונים בענף הדיור, במחירי הדירות השינויים קטנים, אם כי באופן כללי המגמה היא כלפי מטה. לפי סקר השמאי הממשלתי, מחירי דירות ארבעה חדרים בתל אביב צנחו בשנה האחרונה בכ-10%. ואולם בדיקה שערך TheMarker העלתה כי הסיבה לירידה טמונה במיעוט העסקות וברכישת דירות בשכונות זולות, יותר מאשר בירידה אמיתית של המחירים. בירושלים נרשמה עליית מחירים של כ-4%, ואילו בחיפה ובבאר שבע הם דווקא ירדו בכ-4%.

בדיקה של מחירי הדירות בערים האהודות על זוגות צעירים בשנים האחרונות, מראה כי בפתח תקוה נרשמה ירידה של 1% מאז הרבעון השני של 2011, שבו הגיעו המחירים לשיא. במודיעין נרשמה ירידה של 5% מאז אותו רבעון, ואילו בנתניה נרשמה ירידה של 2% במחירים מאז השיא ברבעון הרביעי של 2010.

עם זאת, לפחות נתניה ופתח תקוה ממשיכות להיות ערים פופולריות. לפי הלמ"ס, בפתח תקוה נמכרו 349 דירות חדשות ברבעון הראשון של 2012, והיא במקום הראשון במכירת דירות חדשות; בנתניה, שנמצאת במקום השני, נמכרו 314 דירות.

ומה לגבי העתיד? כדי לחזות את התהליכים נבדקו היתרי הבנייה שהוצאו ב-2011 ובחודשיים הראשונים של 2012. מבין הערים שבהן נמכרו הכי הרבה דירות, שבע עומדות בקריטריון של דירות חדשות בכמיליון שקל (יבנה, רחובות, רמלה, באר שבע, חדרה, אשדוד ואשקלון). מבין תשע הערים המובילות במספר ההיתרים, רק רחובות, חדרה ואשקלון נותרו מתאימות להגדרה הזו. במלים אחרות, כשייגמר המלאי במקומות האלה, השוק יהיה  שוב בבעיה של דירות במחירים שאינם תואמים את עיקר הביקושים.

אם מוסיפים את הפרמטר הזה לקודמיו, כלל לא בטוח שהשוק עומד בפני פריחה מחודשת, אלא אם מחירי הדירות ירשמו ירידות משמעותיות יותר ממה שהיה עד כה, או שתושבי החוץ  שוב ידהימו כמו לפני שבע שנים וירכשו אלפי דירות בישראל, או שבמשק תירשם צמיחה  משמעותית. סביר ש"משחק הקיזוזים" בין המשקיעים לזוגות הצעירים יימשך עד סוף השנה ולאחר מכן ייעצר, כי משקיעים יפסיקו להזרים דירות לשוק.

יש מי שגורס כי לרוכשים שיושבים על הגדר - ובייחוד לזוגות צעירים - אין ברירה. הם יכולים לדחות את הרכישה בכמה חודשים, אבל אחר כך יישברו ויבצעו אותה. הניסיון מהמיתון שנרשם בענף במחצית הראשונה של שנות ה-2000 מראה כי כשאין ברירה, סף השבירה של רוכשי הדירות יכול לארוך גם שנים, ולא משום שהם רוצים שכך יהיה - אלא  משום שאין להם כסף.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker