כך תרוויחו מהשקעה בנדל"ן אירופי דווקא בתקופת המשבר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כך תרוויחו מהשקעה בנדל"ן אירופי דווקא בתקופת המשבר

האם כדאי למשקיע הישראלי לפזר סיכון ולהשקיע בברצלונה? בהתייחס לתשואה המניבה, כבכל עיר גדולה ומבוקשת (כמעט) בעולם - כנראה שלא ■ בהתייחס לתשואה החזויה מעליית מחירים עתידית של לפחות 30% (חזרה למחירי 2007) בחמש השנים הקרובות - ייתכן שכן

11תגובות

חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן הישראלי ומחירי הנכסים שעלו בפראות בארבע השנים האחרונות גורמים לישראלים רבים לתור אחר השקעות בחו"ל. משקיעי הנדל"ן, מטבעם, מחפשים הזדמנויות: דירה מתחת למחיר השוק, השקעה באזור שעתיד להשביח או השקעה באזורי נדל"ן עולמיים שחוו משבר כלכלי חמור.

יום רביעי, 23 במאי, בנייני האומה – הכנס השנתי של יוזמת ישראל 2021. לרישום, לחצו כאן.

בלומברג

בשנים האחרונות אנו עדים למגמה גוברת והולכת של ישראלים שמשקיעים בנכסים בארה"ב. בטור זה ניתחנו כמה שווקים בארה"ב, ובהם קליפורניה, וושינגטון הבירה ופלורידה. ומה לגבי אותם ציידי הזדמנויות שלא מוכנים להרחיק עד ארה"ב ומחפשים השקעה בטווח של ארבע עד חמש שעות טיסה?

אירופה מצויה במשבר פיננסי עמוק. חלק ממדינות האיחוד - אירלנד, פורטוגל ויוון, קיבל סיוע מהמדינות החזקות. ספרד, המצויה במשבר עמוק מזה כמה שנים, עשויה להיות הבאה בתור. המדינה האיברית, הרביעית בגודלה בגוש היורו, מצויה עדיין בעיצומו של המשבר: 22% אבטלה רשמית, בנקים על סף קריסה ומשבר נדל"ן חמור.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

וורן באפט, המשקיע האגדי, חוזר ואומר "קנה כשיש דם ברחובות", כלומר רכוש נכסים בעתות משבר במטרה שישביחו את ערכם בעתיד. האם זה המצב בספרד?

המדינה הלטינית מונה 46 מיליון תושבים והיא נפרשת על מרבית חצי האי האיברי. שתי הערים הגדולות במדינה הן מדריד (3.2 מיליון תושבים) וברצלונה (1.6 מיליון תושבים). ברצלונה, בירת חבל קטלוניה, ספגה את הפגיעה הקשה ביותר במחירי הנדל"ן.

מחיר נכס ממוצע צנח בשנה האחרונה בלבד (מארס 2012 בהשוואה למארס 2011) ב-10.3% לעומת מדריד, שבה צנחו המחירים ב-6.1% בלבד. ממש כמו בארה"ב, מחירי הנדל"ן הגיעו לשיאם ב-2007 ומאז צנחו בכ-30% בממוצע. נתון מעניין שדומה למתרחש בארה"ב - מחירי הנכסים הקטנים צנח בשיעור גבוה יותר ממחירי הנכסים הגדולים. כך, מחירי דירות בשטח מקסימלי של 60 מ"ר צנחו מאז 2007 בשיעור ממוצע של 32.6%, בעוד שמחירים ממוצעים של דירות בשטח גדול מ-150 מ"ר ירדו ב-21.3% בלבד.

מחיר ממוצע למ"ר של נכס בברצלונה (העיר להבדיל מהמחוז) היה 2,815 יורו במארס 2012, שהם כ-14 אלף שקל. בהתייחס לדירה ממוצעת של 87 מ"ר, עלות דירה ממוצעת בבירה הקטלונית היא כ-1.2 מיליון שקל (ראו גרף) - זולה בכ-30% מבירת גוש דן, תל אביב.

מחסור בדירות איכותיות

ומה לגבי שוק השכירות? מחיר שכירות למ"ר צלל בשיעור מתון יותר ממחירי הנכסים. כיום מחיר שכירות הוא 12.05 יורו למ"ר בממוצע לעומת חודש השיא, אוגוסט 2008, שבו היה המחיר 14.97 יורו למ"ר - ירידה של כ-20% (ראו גרף).

אריאנדה קאפדווייה, מנהלת המכירות ברשת תיווך הנדל"ן קאפור בברצלונה, אומרת שהביקושים לשכירות גבוהים מאוד ויש חוסר בדירות איכותיות בשוק השכירות במרכז העיר. בכדי להראות עד כמה כדאי להשקיע כיום בנכס מניב בברצלונה, היא הציגה בפניי דירת שלושה חדרי שינה וסלון בשטח של כ-80 מ"ר ב"מחיר מציאה" של 220 אלף יורו. הנכס, כך היא מספרת, מוצע במקביל גם לשכירות, תמורת 1,100 יורו לחודש. על בעל הבית חלות הוצאות כלליות של כ-240 יורו לרבעון. התשואה גולמית המתקבלת מהנכס, בהנחה שנצליח להשכירו במחיר המבוקש, תהיה כ-5.5% - לא רע לעומת הממוצע בתל אביב. בהנחה שמשקיע ישראלי יכול באמצעות השקעה נכונה להגיע לתשואה של כ-4%-4.5% בגוש דן, האם הוא יהיה מוכן לספוג את הסיכון הנובע מהמרחק בתמורה לתוספת התשואה הזעירה?

העיר מציעה גם נכסים במחירים "שווים לכל נפש" - החל בכ-60 אלף יורו לדירת חדר בשטח של כ-35-40 מ"ר בשכונות מסוימות בשולי העיר. ואולם לדברי קאפדווייה, אלה אזורים ש"כנראה לא תרצה בהם נכס".

האם כדאי למשקיע הישראלי לפזר סיכון ולהשקיע בברצלונה? בהתייחס לתשואה המניבה, כבכל עיר גדולה ומבוקשת (כמעט) בעולם - כנראה שלא. בהתייחס לתשואה החזויה מעליית מחירים עתידית של לפחות 30% (חזרה למחירי 2007) בחמש השנים הקרובות - ייתכן שכן.

האם אנו בטוחים שספרד תצא מהמשבר בטווח הקרוב? האם אנו בטוחים שמחירי הנכסים יחזרו לרמתם הקודמת בחמש השנים הבאות? כמובן שלא, ולכן אם אינכם מגיעים לביקור בברצלונה במטרה לבחון מקרוב את נפלאות גאודי לפחות ארבע פעמים בשנה, ואם אינכם מתעתדים להשכירה על בסיס תיירותי, טוב תעשו אם תחפשו את הגרוש מתחת לפנס אחר - ועדיף כזה שצבוע פסים וכוכבים. בהצלחה.

 

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il

הכותב הוא מומחה להשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#