מצאתם את דירת חלומותיכם באינטרנט? יש סיכוי שהיא לא אמיתית

תופעת המודעות הפיקטיביות באתרי לוחות הדירות גדלה ■ מודעות נשתלות באתרים בניסיון להעלות או להוריד מחירי דירות ■ אנשי נדל"ן חלוקים ביניהם על היקף התופעה ומידת השפעתה

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

זוג צעיר שחיפש דירה בקריית השרון בנתניה נתקל בכמה מודעות אינטרנטיות של מתווך עם תמונות של הדירה למכירה. התמונות נראו מרשימות, המחיר לא היה בשמים, והזוג התקשר למספר שהופיע במודעה. להפתעתם, גם לאחר כמה ניסיונות, המתווך לא התפנה לענות להם. הוא אף לא חזר אליהם אחרי הודעות בעל פה ובכתב שהשאירו לו.

השניים לא הבינו את פשר ההתנהגות, עד שאחד ממוכרי הדירות שאצלם ביקרו אמר להם שהוא שמע על האיש, וכי כדאי להם להתבונן היטב בתמונות שפירסם - משום שכל אחת מהן לקוחה מפרויקט אחר. "אין דירה כזו, ואני לא בטוח שיש מתווך כזה", אמר המוכר, והזוג חדל מלנסות ליצור אתו קשר. ממחקר שנערך באחרונה עולה שהמתווך הזה אינו יחיד מסוגו.

כדי להבין את התופעה, יש לחזור אל לוחות האינטרנט. מאז שהחלו לפעול הם נהפכו ללהיט. בשנים האחרונות נהנים אתרי הלוחות השונים, ובמיוחד יד 2 ו-winwin, מאלפי מודעות המתפרסמות בהם, ומעשרות אלפי כניסות מדי יום, כשחלק גדול של המודעות עוסקות בנדל"ן - דירות ובתים למכירה ולהשכרה.

אלא שההצלחה הגדולה הביאה עמה גם תופעות לוואי לא תמיד מבורכות. העובדה כי הזירה האינטרנטית מאפשרת למשתמשים בה להישאר חסרי שם ופנים גורמת ללא מעט גורמים לנצל את הבמות החדשות ורבות העוצמה כדי לקדם אינטרסים כלכליים בדרכים עקלקלות.

בין התופעות הללו ניתן למנות פרסום של דירה אחת כמה פעמים על מנת להשיג חשיפה גדולה יותר לדירה בלוחות הדירות, וכן התחזות של מתווכים לאנשים פרטיים, כדי שרוכשים שבמקור לא רוצים לפנות למתווך - יעשו זאת בכל מקרה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם קיימת תופעה אחרת, ידועה פחות, והיא תופעת המודעות הפיקטיביות, שלטענת גורמי נדל"ן שונים עולות בלוחות הפרסום האינטרנטיים במטרה לנסות להשפיע על מחירי הנכסים באזור מסוים.

גיא תמיר, יזם ובעל חברת תמיר נדל"ן העוסקת בפרויקטים של תמ"א 38, ערך מחקר בנושא במסגרת לימודיו בטכניון לתואר שני בלימודי מקרקעין. לדבריו, בחר לבדוק דווקא נושא זה שכן הוא מכיר את התופעה מהשטח. "זה משהו שקיים כיום בשוק. יש סוחרי נדל"ן שמנווטים את השוק לפי מה שטוב להם, ויש כאלה שעושים את זה פול טיים ג'וב ומתפרנסים מזה", הוא מספר.

לטענת תמיר, קיימות מודעות פיקטיביות משני סוגים: הראשון, מודעות המציגות מחיר הגבוה משמעותית מערכו הריאלי של הנכס המוצג במודעה. מודעות כאלה יתפרסמו לקראת המועד שבו המשקיע מתכוון למכור את הנכס שבבעלותו, שנמצא בקרבת הנכס הפיקטיבי. הסוג השני הוא מודעות המציגות מחיר נמוך במיוחד, שמפורסמות כשהמשקיע נמצא לקראת רכישה.

"לקראת הרכישה, אותם סוחרים ינסו להפיל את ערך הדירות באזור", אומר תמיר, "הם מתבייתים על דירה, ומתחילים לפרסם מודעות המציגות דירות בעלות נתונים דומים באזור, אבל במחיר הנמוך ב-10%-20%. אם תצלצל למודעה כזו, רוב הסיכויים שכלל לא תהיה תשובה, או שיענה לך אדם שיגיד שאתה מוזמן לבוא לראות את הדירה, אבל הוא בדיוק טס היום לחו"ל אז תתקשר שוב בעוד שבועיים".

את המחקר בהנחיית פרופ' יובל ארבל, ביצע תמיר באזור מרכז ודרום רמת גן, שם בחן עשרות מודעות למכירת דירות שפורסמו ב-2009-2010 ותחילת 2011. את הנתונים אסף בזמן אמת מתוך לוחות האינטרנט יד 2 והומלס, וכן ממאגר המידע מידן המרכז את רוב הדירות שנמצאות בלוחות הפרסומיים. "מדובר באזור שאני פעיל בו ולכן מכיר את רמת המחיר בכל בניין ורחוב", אמר. "באזור הזה קל לי יותר לזהות מודעות מופרכות".

כדוגמה מציג תמיר מודעה שפורסמה בפברואר 2010, שבה הוצעה למכירה דירת 5 חדרים ברחוב תל חי ברמת גן. במודעה נכתב כי שטח הדירה 125 מ"ר וכי היא משופצת ונמצאת בקומה השנייה, עם מעלית וחניה. המחיר שנדרש עבורה היה 1.37 מיליון שקל.

לדברי תמיר, פורסמו באותה העת עוד חמש מודעות למכירת דירות עם נתונים דומים ברחוב, במחירים שנעו בין 1.5 מיליון שקל ל-2.3 מיליון שקל. מחיר השוק לדירה כזו היה באותה תקופה, לפי תחשיב שעשה, 1.87 מיליון שקל - 36% יותר מהמחיר במודעה החריגה. "איש לא ענה למספר הטלפון שהוצג במודעה, מהיום שבו פורסמה ועד ליום שבו הורדה", מספר תמיר, "לאחר כמה חודשים הוסרה המודעה, כנראה על ידי בעלי האתר".

"האינטרנט הוביל את העליות"

בעולם התיווך מוכרת תופעת המודעות הפיקטיביות מזה שנים מספר. "התופעה קיימת, ונהפכה לעוד כלי שמשמש אנשים מסוימים במשא ומתן", אומרת עדינה חכם, מנכ"ל רשת התווך אנגלו סכסון, "אנשים המעוניינים לרכוש נכס במחיר נמוך, נניח, באים לבעל הדירה שבה הם מעוניינים ואומרים לו 'תראה, יש דירה דומה שעליה מבקשים כך וכך'".

לדברי חכם, לאורך השנים האחרונות קיבלה דיווחים על תופעת המודעות הפיקטיביות ממתווכי הרשת, שלא פעם מתמודדים עם לקוחות מבולבלים שאינם בטוחים לגבי שוויה האמיתי של דירתם כתוצאה ממודעות שכאלה. "באתרי הלוחות, פרסום מודעה לא עולה כסף לאדם פרטי, רק למתווכים, ולכן אנשים פרטיים יכולים להרשות לעצמם לפרסם מודעות שכאלה. אמנם יכול להיות שיעלו עליהם, אבל גם אז לא קרה שום אסון, וכך הם מנסים להשפיע על רמות המחיר".

רועי שגבצילום: אייל פרידמן

עד כמה הכלי הזה באמת עשוי להשפיע על המחירים בפועל?

"הכלי הזה בפירוש יכול להשפיע על מחירו הסופי של הנכס. בשנים האחרונות, בהן השוק חווה עליית מחירים קיצונית, אתרי האינטרנט היו אחד הקטרים המרכזיים לעליות. כיום אנחנו בתקופה שונה, שבה מספר העסקות קטן משמעותית, וכל עסקה מבוצעת לאט ובזהירות, כך שלאנשים יש זמן רב יותר לבדוק את המחירים לעומק - אבל בימי העליות הגדולות לכלי הזה היתה יותר השפעה".

סמנכ"ל יד 2, רועי שגב, חולק על עמדתה של חכם. הוא מסכים כי התופעה קיימת, אך טוען כי מספר המודעות הפיקטיביות באתר ביחס לכמות כלל המודעות המתפרסמות הוא כה נמוך עד כי הוא בטל בשישים: "כוחות השוק גדולים הרבה יותר מעוד 3-4 מודעות באזור זה או אחר. גם אם יש מי שמפרסם שלוש מודעות יקרות מדי, מולו יהיה מי שיפרסם שלוש מודעות במחיר נמוך. השוק מורכב ממוכרים וקונים, והשוק תמיד מאזן את עצמו".

בנוסף, לדברי שגב, מקיים האתר פעילות אינטנסיבית למניעת תופעות כאלה. "50% מהעובדים באתר - 35 מתוך 70 עובדים - משמשים כשירות לקוחות, וכל תפקידם הוא לענות על תלונות, לעבור על הודעות, למיין ולסנן אותם. במציאות הזו, היכולת של מודעות שכאלה להישאר באתר שואפת לאפס, וכך גם היכולת שלהן להשפיע על המחיר".

כיצד אתם פועלים במקרה שקיבלתם תלונה על מודעה פיקטיבית?

עדינה חכםצילום: אייל פרידמן

"באותו רגע אנחנו מורידים את המודעה, בכלל בלי שאלות. רק לאחר מכן המוקד מטלפן אל הטלפון המוצג במודעה כדי לוודא את נכונות המידע. המטרה שלנו היא קודם כל מצוינות של תוכן, ולכן כל חשד להטעיית הגולשים מטופל מיד. אבל באמת שלא מדובר במסה גדולה של מודעות כאלה. אני יכול להגיד שתופעות אחרות כמו הכפלת מודעות או אנשי תיווך שמתחזים לאנשים פרטיים מעסיקות אותנו הרבה יותר".

שגב אומר עוד כי גילויה של מודעה פיקטיבית גורר עמו שורת צעדים נגד המפרסם. "אנחנו חוסמים מספרי טלפון ושמות משתמשים. עם השנים נהפכנו לטכנולוגיים יותר ושיכללנו את השיטות".

אולם מעבר לבקרת איכות קפדנית באתרים, נראה שהפתרון האבסולוטי לתופעה נמצא דווקא בידי הקונים והמוכרים בלוחות המקוונים, שכן מי שיטרח וירים טלפון אל האנשים שמאחורי המודעות עם המחירים הגבוהים או הנמוכים יוכל להימנע מהפסד כספי כתוצאה מהשיטה המפוקפקת.

"אני מציעה לכל מי שמנהל משא ומתן, ושבפניו מוצגות מודעות בלוחות המקוונים כסוג של הוכחה למחירי השוק, ללכת ולבדוק את המודעות בעצמו", אומרת חכם. תמיר גם הוא שותף לדעתה: "אני ממליץ לציבור לא להתעצל, וללכת לראות כמה שיותר דירות".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker