פתח תקוה: מה קורה למחירי הנדל"ן ואיפה הכי כדאי לקנות דירה בעיר? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פתח תקוה: מה קורה למחירי הנדל"ן ואיפה הכי כדאי לקנות דירה בעיר?

למרות ירידה משמעותית שנרשמה במחירי הדירות הקטנות, בשאר גודלי הדירות נרשמו עליות מחירים קלות בעם ירידה מסוף הרבעון השלישי ■ נרשם גידול במשקלן של העסקות בדירות הקטנות מכלל העסקות העיר

76תגובות

>> הממצא הבולט בשוק הנדל"ן הפתח תקוואי הוא ירידה משמעותית שנרשמה במחירי הדירות הקטנות. דו"ח של חברת MNA מחקרי נדל"ן מעלה כי מחירי דירות 1-2 חדרים רשמו ירידה של כ-8.5% ב-2011. מחירי הדירות בגדלים האחרים רשמו ירידות קלות במחיריהן מאז הרבעון השלישי של 2011, ואולם בסיכום השנה כולה עדיין נרשמו בהן עליות קלות.

מבחינת תמהיל העסקות שבוצעו בפתח תקוה נרשמו שינויים בין הרבעון הראשון לרביעי: בעוד שברבעון הראשון כשני שלישים מהדירות שנרכשו היו של 3-4 חדרים, 13% של 1-2 חדרים וכ-20% של 5 חדרים ומעלה, ברבעון הרביעי משקל הדירות הגדולות כמעט שלא ירד, בעוד שמשקל הדירות 3-4 חדרים ירד ל-62% ומשקל הדירות הקטנות של 1-2 חדרים עלה ל-18%. מדובר על תגובה לעליות המחירים החדות שנרשמו בין הרבעון הראשון לרבעון השלישי בשנה זו.

עופר וקנין

עם זאת, העסקות על דירות קטנות שבוצעו ברבעון האחרון של השנה היו נמוכות באופן משמעותי מהעסקות שבוצעו ברבעון השלישי: מחירי דירות 1-2 חדרים ירדו מ-726 אלף שקל בממוצע ברבעון הראשון של השנה שעברה, ל-708 אלף שקל ברבעון השלישי ול-666 אלף שקל בסוף השנה. עסקות על דירות 3-3.5 חדרים לא רשמו ירידה בין הרבעון השלישי לרביעי; עסקות על דירות 4-4.5 חדרים רשמו ירידה ממוצעת של כ-3% ל-1.34 מיליון שקל, ועסקות על דירות 5 חדרים ומעלה רשמו ירידה של 2% בין הרבעון השלישי לרביעי, לרמה של 1.95 מיליון שקל.

העסקות היקרות ביותר שנעשו על דירות 3-5 חדרים בשנה האחרונה נרשמו בשכונות נוה עוז וכפר גנים ג', ומיד אחריהן בהפרש קטן נוה גן ואם המושבות. השכונות בהן נרשמו העסקות הזולות ביותר הן עמישב, כפר אברהם ורמת ורבר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ניתוח הבדלי המחירים בין דירות 4 חדרים חדשות סטנדרטיות לבין דירות 4 חדרים ישנות בפתח תקוה (בגודל של 100 מ"ר) מראה כי הפער בין סוגי הדירות נסגר במשך שלוש השנים האחרונות, ועומד על כ-50 אלף שקלים בממוצע.

ניתוח שוק השכירות בעיר מראה כי הפער בין מחירי השכירות המבוקשים לדירות 3 חדרים ל-4 חדרים עומד על כ-800 שקלים בממוצע, ופער של כ-1,000 שקל בממוצע מפריד בין דירות 4 חדרים לדירות 5 חדרים.

נכסים מניבים בפתח תקוה מראים תשואות ממוצעות ביחס לאזור המרכז, כאשר ירידה בתשואות נרשמה מהרבעון השני של 2008, בעקבות עליית מחירי הנכסים ועל אף עליית מחירי השכירות. ניתן לראות כי בשנה האחרונה הרוויח המשקיע בעבור דירה ממוצעת תשואה נומינלית ממוצעת של כ-3% שנתיים. לצורך השוואה, ריבית בנק ישראל עמדה באותה השנה על 2.75% בממוצע, בעוד שמדד ת"א 25 פיצה את המשקיעים בתשואה נומינלית של כ-17%.

אם מסתכלים על התשואה שנרשמה החל מסוף שנת 2006 מעליית ערך ממוצעת של דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר, ומשווים לתשואה שהתקבלה משוק ההון (מדד ת"א 25) באותה התקופה, אנו רואים כי השקעה בנדל"ן היתה האפיק המועדף. אנו בדקנו השקעה של 200 אלף שקלים (30%) בנכס 4 חדרים בגודל ממוצע של 100 מ"ר, כאשר שאר הסכום על הנכס נלקח במשכנתא בריבית צמודה לפריים. את המשכנתא להחזרה הורדנו ממחיר הנכס בכל תקופה, בהתחשב בריבית שנקבעה על ידי בנק ישראל.

נתונים אלו מראים כי השקעה בנדל"ן בפתח תקוה הניבה תשואה גבוהה בהרבה מאשר השקעה במדד ת"א 25. התשואה בעיר על נכס שנרכש בסוף 2006 והושקע בו הון עצמי של 200 אלף שקלים עומדת על 350% נכון לסוף דצמבר 2011, לעומת תשואה של כ-43% במדד ת"א 25 באותה התקופה. כלומר, לאחר המכירה והחזרת המשכנתא לבנק ייותרו בידי המשקיע כ-900 אלף שקל.

מחירי השכירות והיחס בינם לבין מחירי הדירות שימשו בניתוח לאבחון מדד השווי הריאלי של דירות מול מחירי שוק ממוצעים. השווי הריאלי של הנכס הוא פרמטר שמוכר גם בשם הכלכלי "מחיר פונדמנטלי", בשיטת "תזרים המזומנים" במימון. בעיקרון מוגדר שווי זה כהיוון כל ההכנסות הצפויות להתקבל על הנכס.

כדי למצוא את השווי הריאלי חושבה התשואה השנתית הממוצעת שהתקבלה מהכנסות על דירות 2 חדרים ו-3 חדרים, החל משנת 2003 ועד הרבעון השלישי 2011. תשואה זו נחשבת בסקירה כתשואה הראויה לנכסים הנבדקים, ולפיה חושב גם שווי הדירה כנכס מניב (על פי חלוקת שכר הדירה השנתי בתשואה השנתית הממוצעת), שהוגדר כשווי הריאלי.

השווי הריאלי הושווה למחירי השוק, תוך הנחה, שלהפרש בין השניים אין סיבה כלכלית אובייקטיבית, אלא סיבות שונות, שאינן נכללות בדרך כלל בחישובי רכישת דירות להשקעה (נוף, כיווני אוויר, קירבה למוסדות חינוך ולקווי תחבורה ציבוריים). אחת מהסיבות היא הציפייה להמשך עליות המחיר. רכיב זה (שלא ניתן לבידוד מיתר הגורמים להפרשים) מהווה חלק חשוב במנגנון היווצרות בועה.

ברבעונים 1-3 של שנת 2008 מחירי דירות 2 חדרים בפתח תקוה שיקפו מחיר נמוך יותר מהמחיר הריאלי שלהן, והתשואה עליהן היתה גבוהה מהתשואה הממוצעת הרב שנתית. החל מהרבעון השלישי של 2008 ועד לרבעון השלישי של 2009 תומחרו דירות 2 חדרים סביב הערך הריאלי שלהן, והתשואה השנתית עמדה על ממוצע התשואות הרב שנתי בעיר. השינוי הגדול החל ברבעון הרביעי של 2009, כאשר המחיר הממוצע עלה ביותר מ-20% מעל המחיר הריאלי. המחיר הממוצע בו נמכרת דירה 2 חדרים בפתח תקוה גבוה כיום בכ-40% ממחירה הריאלי המחושב לפי ממוצע התשואות, מה שמשקף תשואה נמוכה באופן יחסי.

המחירים הממוצעים של דירות 3 חדרים בעיר גבוהים בכ-20% מהמחיר הריאלי, ונעים סביב אזור זה החל מאמצע שנת 2010. פתח תקוה נהנית מתנופת פיתוח רבה ונבנות בה שכונות חדשות. כמו כן, משפרי דיור מאזור המרכז בוחרים להתגורר בשכונות החדשות של העיר, מה שמשאיר את מחירי הנדל"ן בה יציבים ברמה הגבוהה.

מדד יחסי הכוחות בין רוכשים למוכרים (sale to list ratio) בשוק הדירות בודק את היחס בין המחירים הממוצעים שנסגרים בפועל ומדווחים לרשות המסים לבין המחירים הממוצעים המבוקשים בלוחות המודעות האינטרנטיים. לדוגמה, אם מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים לפי העסקות המדווחות לרשות המסים עומד על מיליון שקל והמחיר הממוצע של דירות 4 חדרים באותו החודש לפי לוחות המודעות עומד על 1.1 מיליון שקל אזי היחס יהיה 0.9 (1,000,000/1,100,000). יש להדגיש כי מדובר על ממוצע ולא על מדד פרטני עבור נכס ספציפי.

בין תחילת 2007 לסוף 2008 היו המחירים המבוקשים גבוהים באופן משמעותי ממחירי הסגירה, והמדד נע בין 0.8 ל-0.9 במרבית התקופה. החל מתחילת 2009 הפער הצטמצם, ומאז המדד עומד על שיעור של כ-1 - כלומר המוכרים מצליחים להשיג את המחירים המבוקשים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#