600 סעיפים, עוד ועדות, עוד ביורוקרטיה: הכירו את "רפורמת המרפסות"

בשנים האחרונות התגאה ראש הממשלה ברפורמה שאמורה לייעל הליכי תכנון ובנייה בישראל ולהוריד את מחירי הדיור ■ הנוסח הסופי של החוק מגלה כי הוא בעיקר מערים קשיים חדשים על האזרח - ומיטיב עם יזמי נדל"ן ומשרדי הביטחון והפנים

אריק מירובסקי
רנית נחום-הלוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
רנית נחום-הלוי

>> ראש הממשלה בנימין נתניהו הצהיר פעמים רבות בשנים האחרונות שחוק התכנון והבנייה החדש יקצר הליכים ביורוקרטיים עבור האזרח הקטן. "רפורמת המרפסות" כינו את החוק החדש, בהשאלה מנתניהו שאהב להשתמש בדוגמה של התארכות ההליכים לסגירת מרפסת. העקרון של פישוט וקיצור הליכי תכנון ובנייה קסם לכולם.

ואולם, ככל שהנוסח הסופי של החוק נחשף לציבור, מתברר כי לא רק שהוא לא יפשט את ההליכים עבור האזרח הקטן - אלא ישית עליו לא מעט ביורוקרטיה והוצאות כספיות נוספות בכל פעם שייתקל במערך התכנון החדש.

פרויקט נדל"ןצילום: תומר אפלבאום

עיקר הביקורת על חוק התכנון והבנייה החדש היא שמדובר בחוק שמנוסח בצורה לא בהירה, ובמקום להקל על תושבים - הוא מכביד עליהם באמצעות תוספת תשלומים על היטלי השבחה, ותוספת של ועדות חדשות. מצד שני, נטען, כי הוא מחזק דווקא את יזמי הנדל"ן ואת משרדי הפנים והבטחון, שייזכו לנציגות גדולה יותר בוועדות לתכנון ולבנייה ולסמכויות שאין להן כיום.

עם זאת, נדמה שחלק מהביקורת נגד החוק הצליחה לחלחל למקבלי ההחלטות. ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת הודיעה אתמול כי היא דוחה בכמה ימים את ההצבעות על הרפורמה בתכנון ובבנייה שתוכננו להתקיים השבוע. זאת, לאחר שבג"ץ הורה למדינה להשיב לעתירה שהגישו עמותת אדם טבע ודין, החברה להגנת הטבע ועוד ארגוני סביבה וחברה נגד ההליך המואץ לאישור הרפורמה.

חוק עם אלמנטים לא חוקתיים

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"חוק התכנון והבנייה החדש אינו מובן. מי שאומר לי שהוא קרא את החוק החדש והבין אותו - אני מציע לו לקרוא עוד פעם", אומר עו"ד עופר טויסטר, מראשי מומחים שהתכנסו ביום חמישי האחרון כדי לעצור את קידום חוק התכנון והבנייה החדש בוועדה המיוחדת שהוקמה בכנסת. המומחים, ובהם עורכי דין, שמאים אדריכלים, אנשי אקדמיה וכאלה ששירתו בוועדות לתכנון ולבנייה בתפקידים משפטיים ותכנוניים, מתריעים כי אם יאושר החוק - הוא יגרום לכאוס ולעליית מחירי דירות.

"החוק מנוסח באופן סבוך, לא ברור, וקשה להתמצאות ולהתנהלות", אמר אחד מהמשתתפים באותה פגישה, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, עדי צביקל. "החשש הוא שיישום החוק בנוסחו המוצע הוא קשה עד בלתי אפשרי".

מי שייפגעו בצורה הקשה ביותר מהחוק הם בעלי קרקעות פרטיים ושכנים לפרויקטים גדולים. הראשונים ייאלצו לשלם היטלי השבחה גבוהים בהרבה מהנהוג היום, עקב שינוי נוסחת החישוב. שכנים של פרויקטי בנייה גדולים יגלו כי על פי החוק החדש קשה יותר להתנגד לפרויקטים פוגעניים, וחישוב הפיצויים החדש המגיעים עקב תוכניות פוגעות - יגרום לתשלום מופחת.

"בנוגע לתביעות לירידת ערך, הסעיף עוקר מתוכנו בכך שמי שיכול לתבוע זה רק בעלי הקרקע שבה מבוקשות ההקלות והשימושים, וכך אפשר לפגוע בסביבה, מבלי שיהיו זכאים לקבלת פיצוי כלל", אומר צביקל. צביקל טען כי החוק עוקף כ-20 פסיקות של בג"ץ שהגנו על האזרח עד היום, ובכך הוא כולל אלמנטים שאינם חוקתיים.

הקלה בביורוקרטיה?

אחת הפגיעות הקשות של החוק החדש תהיה בבעלי קרקעות שיופקעו על ידי הרשויות. החוק נותן לרשויות אפשרויות נרחבות יותר להפקיע קרקע פרטית, תוך מתן פיצויים נמוכים לבעלי הקרקע.

שאלה אחרת היא האם החוק אכן יקל על הליכים ביורוקרטיים, כפי שהצהיר נתניהו. בדיקה של החוק החדש מגלה שהתשובה לכך היא חד משמעית לא. הנה כמה סיבות למה.

הרפורמה להגדלת מספר החברים בוועדות

1. מספר הסעיפים הוכפל החוק החדש כולל יותר מ-600 סעיפים, לעומת כ-280 סעיפים של החוק הנוכחי, מה שוודאי לא יקל על הטיפול התכנוני והמשפטי. לא מעט סעיפים בחוק הנוכחי הם סעיפים מסורבלים, מלאי סימנים קטנים והסתייגויות. מבחינה זו, לשונו של החוק החדש מאכזבת מאוד והוא לא נראה כמו חוק שפותח דף חדש בענף.

2. הזדקקות לסיוע מקצועי עורכי דין, שמאים ומתכננים צופים כי החוק החדש יגרום לאזרח מן השורה להעזר בשירותיהם הרבה יותר מאשר כיום. כמעט בכל תחום הקשור לתכנון ובנייה יגלה האזרח שהמגע עם הרשויות עולה לו יותר כסף, באמצעות שכירת שירותי אנשי מקצוע מטעמו. הסיבוכים ומספר הסעיפים רבה שמכיל החוק החדש מבטיחים התדיינויות משפטיות למשך שנים.

3. יותר מדי ועדות חדשות באדם טבע ודין, הארגון שנמצא כיום בראש המאבק נגד קידום החוק החדש, מונים יותר מ-20 ועדות חדשות לתכנון ולבנייה שיוקמו במסגרתו: שש ועדות משנה מחוזיות, שמוגדרות כ"ועדת משנה מחוזית לתשתיות", ושש ועדות משנה מחוזיות, שהגדרתן הרשמית היא "ועדת משנה לתכניות בעלות חשיבות לאומית". בנוסף יוקמו גם שש ועדות משנה לרישום שיכונים ציבוריים, שעוסקות באישורים לתשריטי איחוד וחלוקה, ותוכניות של שיכונים ציבוריים.

4. פיצול של ועדות קיימות ועדות הערר שקיימות כיום יפוצלו בחוק החדש לכמה ועדות ערר: ועדת ערר ארצית להיתרים, פיצויים ולהיטל השבחה, שש ועדות ערר להיתרים, שש וועדות ערר מחוזיות לפיצויים ולהיטל השבחה, ושש ועדות ערר לתוכניות. החוק גם נותן אופציה להקים ועדות ערר נוספות ואף תוקם ועדת משנה ארצית למתקנים ביטחוניים.

"הוועדות המיוחדות הן המצאה שמטרתה לעקוף מסלולי תכנון שקופים ודמוקרטיים ולהחליש את מנגנוני הפיקוח והאפשרות למעורבות הציבור בתהליכי התכנון", טוען מנכ"ל אדם טבע ודין, עמית ברכה. "הוועדה המיוחדת מבוססת על כל הכשלים והחסרונות שיש בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות ומאחדת אותן לכדי ועדה אחת עם סמכויות על".

5.יותר חברים בוועדות תוספת הביורוקרטיה לא תמוצה רק במספר גדול יותר של ועדות, אלא גם בתוספת חברים לוועדות קיימות. למועצה הארצית לתכנון ולבנייה ייתוספו עוד ארבעה חברים, לוועדת המשנה למתקנים ביטחוניים עוד חמישה ולוועדה המחוזית עוד שישה חברים.

"מחירי הדירות יעלו"

חוק התכנון והבנייה החדש מקודם זה שנתיים, אך רק לפני כשבוע פירסמה הוועדה נוסח של חלקים מהחוק, כפי שאמורים לעמוד בפני ההצבעה הסופית. בעתירה לבג"ץ שהגישה אדם טבע ודין נטען שאין זה סביר להקצות לחברי הכנסת פרק זמן כה קצר לאישור חוק של יותר מ-600 סעיפים.

בנוסף, גורמים רבים בענף הנדל"ן זעמו על הנוסח הסופי, מאחר שקיוו שהביקורות שהשמיעו בפני הוועדה על החוק, יוטמעו לפחות בחלקן. בפועל, מעט מאוד מההערות באו לידי ביטוי בחוק, והפגמים, לדעתם, נותרו בעינם. עם זאת, ההערכה היא, כי עד לסוף המושב הנוכחי של הכנסת החוק החדש יאושר.

עו"ד צבי שוב, שנכלל ברשימת המתנגדים לחוק, אומר ש"בסופו של דבר הרפורמה תפגע בכיסו של האזרח הקטן, מחירי הדירות יעלו. כולם מדברים על מס שבח, אבל לא שמים לב שהמדינה מחמירה כל העת עם חישוב היטל ההשבחה. עד כה חישוב התשלום היה ההפרש של מועד אישור התוכנית על הקרקע פחות השווי של הקרקע במצבה הקודם, והתשלום היה רק בעת מימוש התוכנית. כיום מבקשת המדינה לשנות את צורת החישוב ולחייב את בעלי הקרקע לשלם את ההפרש על פי שווי הקרקע בעת מימוש התוכנית. מצב זה יגרום לתשלום גבוה בהרבה של היטל השבחה".

מסורבלת מדי ומחלישה את כוחו של האזרח

"ההבטחה לקצר את לוחות הזמנים במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה היא לא יותר מאשר זריית חול בעיני הציבור", מוסיפה עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה, "אין מנגנון ברפורמה החדשה שיבטיח עמידה בלוחות הזמנים המקוצרים שקבועים בה, ולכן אין סיבה להניח שיעמדו בהם כפי שרוב ועדות התכנון לא עומדות בלוחות הזמנים הקבועים כיום.

בנוסף, מה הטעם בהקמת מערכת חדשה לגמרי והקמתן של 16 ועדות חדשות שרק יסבכו את ההליך הביורוקרטי? המערכת תיכנס לסחרור ולתוהו ובוהו לכמה שנים טובות, עלויות ההקמה יהיו מטורפות והכי גרוע - השיטה לא תשתנה. אם כבר החליטו לפתוח את הארנק ולהקצות תקציבים לרפורמה, כדאי שיחלקו את הכסף בין הוועדות הפעילות כיום ויוסיפו עוד כוח אדם שיאפשר לשחרר לחץ בוועדות ויחלצו אישורים שתקועים בוועדות".

למרות הביקורת הרבה, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, דווקא מביע תמיכה בחוק ותמה על העיתוי שבו התעוררה המחאה בנושא. "ועדת הפנים קיימה ישיבות מסודרות בשנתיים האחרונות, שבהן כל מי שהיה מעוניין לטעון בפניה קיבל את זמנו. כל מי שטוען היום בגנות הרפורמה או בעדה, לא יודע על מה הוא מדבר. יש לתת לדברים לחלחל ולחוק להתחיל ולפעול ולראות בעוד כחמש שנים את ההצלחה".

לדברי דנוס, "חשוב להזכיר כי הבעיות בחוק התכנון והבנייה הקיים, היו לא רק בפרק הרישוי כי אם גם בפרק התכנון, שאנשים חיכו עשור ויותר להפשרת הקרקע שבבעלותם. השינויים שמוצעים בחוק הם תולדה של ניסיון מתמשך של בעלי מקצוע בכל תחומי הענף, ושחשוב היה להכילם כמקשה אחת. נראה כי הפחד בפני הלא נודע עומד בפניהם של המוחים, אבל אסור לתת לאזרחים להתבלבל. המצב הקיים כיום הוא זה שהביא למחירי הדירות הגבוהים והבלתי נסבלים".

ממשרד ראש הממשלה נמסר: "הרפורמה בתכנון ובנייה תשפר ותקצר משמעותית את הליכי התכנון והבנייה. היא תחסוך לאזרחי ישראל את הסרבול הקיים כיום בהשגת אישורי בנייה, ותילחם בתופעות העסקנות והשחיתות.  הרפורמה גובשה במשך כשנתיים, בהליך מקיף ומעמיק על ידי  צוותים מקצועיים ממשרדי הממשלה הרלוונטיים ורבות מהערות הציבור הוטמעו בו.

"עם כניסת הרפורמה לתוקף, יהיו מסמכים רבים נגישים לציבור באינטרנט שיחסכו את הצורך לעמוד בתור. ככל שיאושר החוק במהרה, ירוויחו מכך אזרחי מדינת ישראל, שכן ייעול ההליכים יביא להגדלת היצע הדירות ולהורדת מחירי הדיור".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker