שכונות מזרח ת"א מפתיעות במחיר שפוי, יחסית - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
המזרח הקרוב

שכונות מזרח ת"א מפתיעות במחיר שפוי, יחסית

ביצרון אינטימית, רמת ישראל ויד אליהו זולות יחסית ומונטיפיורי צפויה לעבור שדרוג ניכר ■ מעבר לכך הן מציעות סביבת מגורים שקטה שמזכירה לעיתים מושבה בתוך עיר

24תגובות

עבור חלק לא מבוטל מתושבי תל אביב והמרכז, ובפרט הצעירים שבהם, נהפכה בשנים האחרונות רכישת דירה במרכז או בצפון תל אביב לפנטזיה רחוקה, שאותה ניתן יהיה לממש רק במקרה של זכייה בלוטו. גם בין אלה המסוגלים להרשות זאת לעצמם, נרשמת לא פעם רתיעה מהצפיפות ומההמולה של מרכז העיר. על רקע זה מתבלטת בשנים האחרונות האופציה של שכונות מזרח העיר, המציעות דירות מגורים במחירים שפויים יחסית (גם אם לא זולים), סביבת מגורים קהילתית, וגם הזדמנויות השקעה מעניינות.

נתונים של חברת MNA מחקרי נדל"ן מצביעים על מגמה עקבית וברורה של מעבר רוכשי דירות מהשכונות היקרות של תל אביב לשכונות הזולות יותר במזרח ובדרום העיר. שיעור העסקות בשכונות המזרח עדיין נמוך יחסית, אבל הוא עולה בהתמדה. כך, ברבעון הראשון של 2011 נרשמו בביצרון 0.57% מכלל העסקות בתל אביב, וברבעון הרביעי עלה שיעור זה ל-2.63%. ביד אליהו שיעור העסקות עלה מ-1.05% ל-6.21% בתקופה זו, ובשכונת מונטיפיורי מ-0.48% ל-2.86%.

אייל טואג

כבר כמה שנים ששכונת ביצרון היא הסוד הכי גלוי של תל אביב. השכונה התחומה בין דרך השלום בצפון לבין יצחק שדה בדרום, נהפכה בשנים האחרונות ליעד לאוכלוסייה צעירה שביקשה להימלט מיוקר הנכסים במרכז תל אביב.

"צורת הבנייה של השכונה היא כמו של מושבה בלב עיר, מאוד ירוקה ומאוד שקטה, וזה מושך משפחות. הן רואות במקום מתחם מוגן, המתאים לגידול ילדים", מסביר אלי זאבי, יועץ נדל"ן במשרד ביצרון של רוזיו נכסים, המתמחה בשכונות מזרח העיר. מוקד משיכה נוסף בשכונה הוא בית הספר היסודי-קהילתי דוד בלוך, הנחשב לאיכותי במיוחד.

השכונה החלה את דרכה בימי קום המדינה כשיכון עולים, שברובם התפרנסו מאזור התעשייה רחב ההיקף ממזרח להם, שכלל בין היתר את מפעלי אסם, אמקור והארגז. כיום נהנים הנכסים הצנועים מזכויות בנייה נדיבות להרחבה, כמעט עד הכפלת שטח הנכס. בניין אופייני לשכונה מכונה "מבנה רביעייה" - בניין בן שתי קומות, כשבכל קומה שתי דירות.

"החבר'ה מלמטה יכולים להתרחב על המגרש, ומלמעלה אפשר להתרחב לצדדים ועל הגג. כך יכולה כל אחת מהדירות, ששטחה המקורי 60 מ"ר, להגיע לשטח של 100-120 מ"ר לאחר ניצול מקסימלי של זכויות הבנייה", אומר זאבי. דירה צמודת קרקע של 60 מ"ר, לפני הרחבה, נמכרת כיום ב-1.75-1.6 מיליון שקל. אופיה ההטרוגני של האוכלוסייה בשכונה בולט לעין - הבניינים השונים אינם אחידים בגודל הדירות, ברמת התחזוקה או אפילו בצבע הקירות.

סוג בניין נוסף המאפיין את השכונה הוא "מבנה 16" - בניין רכבת בן שתי קומות, המורכב משתי דירות אחת מעל השנייה, שלכל אחת כניסה משלה, כפול שמונה (סך הכל 16 דירות). גם במקרה זה מגיעה הדירה, שגודלה המקורי נע בין 60 ל-70 מ"ר, עם זכויות להרחבת הנכס. פה ושם בשכונה ניתן למצוא גם מבנים חדשים בני פחות מעשור, שבהם מוערכת דירת 5 חדרים של 120 מ"ר בכ-2.6 מיליון שקל.

אלטרנטיבה לאלטרנטיבה

דודו בכר

מזרחית לביצרון נמצאת שכונת רמת ישראל, המזכירה אותה באופיה. למעשה, לולא היה רחוב משה דיין משמש ציר תנועה מרכזי המפריד ביניהן, ייתכן שעד היום היו שתי השכונות נחשבות לשכונה אחת. אולם בעוד שביצרון כבר "התגלתה" על ידי זוגות צעירים לפני כמה שנים, רמת ישראל נמצאת רק עתה בשלבי ההתעוררות. "בשבועות האחרונים הגיעו אלי כמה וכמה פניות של אנשים שמחפשים לקנות ברמת ישראל, ונראה לי שמדובר בהתחלה של מפנה בנוגע לשכונה", אומר זאבי.

על אף אופי המבנים הדומה והמרחק הפיסי הקטן בין שתי השכונות, חציית רחוב משה דיין ממערב למזרח חותכת את רמות המחיר ב-200-300 אלף שקל לפחות. כך למשל נמכרת כיום דירת 3.5 חדרים ברמת ישראל, ששטחה 75 מ"ר, ב-1.25-1.3 מיליון שקל. "היום רמת ישראל היא האלטרנטיבה של האלטרנטיבה", אומר זאבי, "אבל שתי השכונות נמצאות במסלול דומה. העתיד שלהן הוא אותו עתיד".

המראה החיצוני של בנייני רמת ישראל הוא אחיד הרבה יותר מבביצרון. הניגוד הבולט של ישן מול חדש ומשופץ מול מוזנח מתחלף כאן בסביבה אחידה ומיושנת, כשמדי פעם שובר את השגרה מבנה בסגנון אחר.

הבדל נוסף הוא הימצאותם של הרבה יותר בתים צמודי קרקע חד-קומתיים. מדובר בבתים דו-משפחתיים במקור, של 60 מ"ר בנוי ו-60 מ"ר נוספים כחצר. לאורך השנים אוחדו חלק מהבתים לדירה אחת והורחבו על חשבון החצר, וכן נוצלו זכויות הרחבה לקומה נוספת. ערכו של נכס מסוג זה, של כ-70 מ"ר ברחוב דם המכבים (ללא הרחבות), נע כיום בין 1.2 ל-1.3 מיליון שקל.

מדרום לציר יצחק שדה נמצאת הגדולה שבשכונות מזרח העיר - יד אליהו. כמו הרבה דברים בחיים, את הניתוח של השכונה יש לחלק לשלושה: חלקה הצפוני - המשתרע בין ציר יצחק שדה מצפון ורחוב לה גרדיה מדרום וכולל את רחוב הפלמ"ח ואת שדרת יד לבנים המטופחת - נחשב לאיכותי בשכונה. רמות המחיר באזור עבור דירות שלושה חדרים בשטח של 60-70 מ"ר הן 1.2-1.25 מיליון שקל. האזור מאופיין בבנייני רכבת בני שלוש כניסות ושלוש-ארבע קומות, עם מרחקים גדולים בין בניין לבניין, שמותירים מרחב פתוח וירוק.

האזור השני, הדרומי יותר, בין הרחובות לה גרדיה והחי"ל, אינו שונה משמעותית מבחינת מאפייני הבנייה בו, אך רמת המחירים בו נמוכה בממוצע ב-50-100 אלף שקל מההראשון; בחלקה הדרומי ביותר של השכונה, בין רחובות החי"ל וההגנה, המחירים נמוכים עוד יותר וניתן לרכוש דירת 4 חדרים בשטח 90 מ"ר בטווח מחיר של 950 אלף עד 1.1 מיליון שקל, ודירת 3 חדרים בשטח 65 מ"ר ב-850 אלף שקל.

פלורנטין של המזרח

מצדה המערבי תחומה ביצרון בשרידיו של אזור התעשייה שממנו נהגו להתפרנס תושבי השכונה, שבחלקו פונה לטובת מגדלי משרדים ומסחר דוגמת מגדל אלקטרה וצ'ק פוינט, וכן שני מגדלי המגורים של פרויקט "סנטרל פארק". מעבר לאזור החיץ זה, הכולל גם את נתיבי איילון, שוכנת המרתקת והמורכבת שבשכונות מזרח העיר - שכונת מונטיפיורי.

גשר יהודית, המיועד להולכי רגל ולרוכבי אופניים ומתוכנן להיבנות בין שתי השכונות, אמור להקל על המעבר ביניהן. תוכנית האב העירונית שאושרה במועצת עיריית תל אביב ב-2009 צופה לשכונה עתיד ורוד.

על פי התוכנית, חלקה הדרומי של השכונה - מרחוב בית אלפא בדרום ועד ישראל ב"ק בצפון, שכיום משמש ברובו אזור מוסכים ובתי מלאכה - ייהפך למרכז מסחר, תעסוקה ובילוי. בצמוד אליו, מצפון, תשומר השכונה ההיסטורית הבנויה סביב שדרות יהודית ורחוב הנצי"ב כסביבת מגורים המשלבת בילוי ופנאי, מעין פלורנטין של מזרח העיר.

"צירים אלה יאפשרו את התפתחותם של חיי רחוב פעילים המלווים בקומה מסחרית ושימושים ציבוריים, ויאפשרו מגוון של התרחשויות בשעות פעילות שונות", נכתב בתוכנית. הקו האדום של הרכבת הקלה צפוי לעבור בסמוך ולהגדיל גם הוא את התנועה בשכונה.

כיום, המציאות בשכונה כאוטית הרבה יותר, כשכמעט בכל אזוריה עדיין מעורבבים מגורים, מוסכים ומשרדים זה בזה. יחד עם זאת, בחלק מהרחובות מתקיימת כבר עתה פעילות נדל"נית ערה. לאורך הרחובות בית הלל ויוסף קארו הוקמו או נמצאים בשלבי הקמה בתי דירות מעוצבים. אחד מהם הוא פרויקט קארו 29/27 - בניין בן שמונה קומות ו-48 יחידות דיור הנבנה על ידי רותם ברקן.

יחד עם זאת, חלק ניכר מהבניינים ותיקים וזקוקים לשיפוץ ושיקום. בהתאם לכך, גם רמת המחירים אינה אחידה. ניתן לומר באופן כללי כי מחיר דירת 2 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר באזור הוא 1.2-1.3 מיליון שקל; דירת 3 חדרים של 70 מ"ר תעלה כ-1.6 מיליון שקל, ואילו מחיר של דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר הוא החל ב-1.8 מיליון שקל, אך עשוי גם לחצות את רף ה-2 מיליון שקל במבנה חדש.

המחפשים הזדמנות להשקעה מוזמנים לחשוב מה עשוי לקרות לערך הנכסים בשכונה ביום שבו תחל הרכבת הקלה לפעול. "ההערכה שלי היא שהמחירים יזנקו באזור בעד 20% כשזה יקרה", מעריך זאבי.

"לבדוק היטב את חוזה החכירה"

על האופטימיות הכללית לגבי מזרח תל אביב בכלל ומונטיפיורי בפרט מעיבה מדיניות החכרת הקרקעות של עיריית תל אביב. בשטחים נרחבים שבהם הסתיימו במהלך 2010 חוזי החכירה, ובהם גם שטחים בתוך מונטיפיורי, נמצאים החוכרים במאבק משפטי מול העירייה לאור דרישתה לקבל תשלום בסך 91% משווי הקרקע לשם מימוש האופציה על המשך חוזה החכירה ל-49 שנים נוספות.

מאחר שכמעט כל אדמות השכונות המזרחיות הן אדמות חכורות של עיריית תל אביב, כל רוכש צריך לבדוק בשבע עיניים עד מתי נמשך חוזה החכירה על הנכס שברצונו לרכוש. "הבעיה היא שאף אחד לא יודע מה יקרה", מסביר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', "יכול לבוא קונה ולגלות שלחוכר כמעט שאין זכויות בנכס. כדי לשנות ייעוד קרקע ולהשתמש בה למגורים - צריך קודם כל להסדיר את נושא החכירה. בינתיים העירייה, במדיניות שלה בנושא, מעכבת את הפיתוח".

לדברי זאבי, מדובר אמנם בבעיה, אך לא כזאת שצריכה למנוע מרוכשים לעשות עסקים באזור: "רוב חוזי החכירה בשכונות האמורות הם בתוקף לעוד שנים ארוכות. אם יש חוזי חכירה שמועד חידושם הולך ומתקרב - זה מקבל ביטוי במחיר הנכס. אם התקופה האמורה היא מעל 40 שנה - זה לא מעניין".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#