מדריך המשכנתא: כך תקחו משכנתא שתתאים לכם - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדריך המשכנתא: כך תקחו משכנתא שתתאים לכם

מה עדיף - משכנתא בריבית קבועה או משתנה? ובאילו הלוואות יש קנסות נמוכים על פירעון מוקדם? מדריך מקוצר להחלטה של הטווח הארוך

42תגובות

בתחילת 2011 חזו בבנק ישראל עליית ריבית משמעותית, שתסכן חלק נכבד מנוטלי המשכנתאות בשנים האחרונות. בפועל לא רק שהריבית לא עלתה - היא ירדה, והחזירה עניין לשוק, הן מצד מתעניינים ברכישת דירה הן מצד מתעניינים באפשרות למחזר משכנתאות ישנות. מצד שני, המגבלות שהטיל בנק ישראל על תמהיל המשכנתאות מעמידות בסימן שאלה את הצעדים הללו. לפיכך, רבים מגיעים לברר מה האפשרויות העומדות בפניהם, וכפי שמצטייר - אלה אינן מעטות.

מרינה זלוצ'ין

"לאחרונה אנחנו מרגישים התעוררות מצד נוטלי המשכנתאות - מספר הפניות, הפגישות והטלפונים ליועצים גדל. מנהל הפרסום אצלנו שאל אם לדלל את הפרסום על מנת שנוכל לעמוד בכמות הפניות. אלה שחיפשו דירות לפני שנה לא נעלמו הם רק חיכו. יחד עם זאת, מדובר בפריחה שהתחילה רק באחרונה, וזה לא בהכרח אינדיקציה להמשך", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת הייעוץ AMG משכנתאות.

הריבית במשק ירדה בחודש שעבר לרמה של 2.5%, ואם המשבר באירופה ימשיך לעורר גלים, הריביות לא צפויות לעלות במהרה בחזרה. זוהי חדשה מעודדת לציבור נוטלי המשכנתאות שנהנים משפל היסטורי בריביות בשנים האחרונות.

לא רק מצב רוכשי דירות למגורים משתפר, אלא גם מצבם של המשקיעים. קארן עדי, מנהלת סניף בנק ירושלים בחולון, מזהה אף דפוס חדש של משקיעים שנהנה מהריביות הנוחות: "יש טרנד חדש של רווקים ששוכרים דירה בתל אביב ורוכשים דירות בבת ים במחיר סביר של עד מיליון שקל. הם לוקחים משכנתא של 60% מערך הדירה, משכירים אותה ומשלמים החזר חודשי שנמוך לעתים מדמי השכירות". למשכנתאות הזולות שניתן להשיג כיום יש חלק חשוב בשיקולים של אותם משקיעים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עדי מציינת שמרבית האנשים שמגיעים לסניפים עשו שיעורי בית וכבר לא קופצים מעל הפופיק: "הם קוראים באינטרנט, לומדים את החומר ושומעים לאזהרות. התקשורת חינכה אותם להיזהר".

עם זאת, קמינסקי מספר על מקרים בהם ניתן לראות דפוסי פעילות לא זהירים של רוכשים, שמקבלים גיבוי מצד הבנקים: "זוג בעל דירה לא ממושכנת בשווי של 1.6 מיליון שקל רצה לקחת הלוואה בסך של 800 אלף שקל כדי לקנות דירה נוספת להשקעה, מתוך הנחה שהמשכנתא תחזיר את השכירות. מדובר בזוג שבקושי סוגר את החודש. מה יקרה אם חודש-חודשיים לא ישלמו להם את השכירות. הבנק נתן להם משכנתא ללא קושי, בלי להתחשב בקשיים השוטפים שלהם".

כל אחוז קובע

המלה הלועזית למשכנתא, Mortgage, נוצרה מצירוף בעל משמעות מורבידית של שתי מילים צרפתיות - "התחייבות מוות". הכוונה היא להתחייבות שמסתיימת כשההלוואה נפרעה או כשהנכס מעוקל. המשכנתא מורכבת מהחזר הקרן (ההלוואה המקורית) בתוספת הריבית שגובה הבנק.

פתגם עתיק אומר כי הריבית לא צריכה גשם כדי לצמוח. לצורך הדגמה, מי שייטול הלוואה של כ-800 אלף שקל וישלם כ-5,000 שקל מדי חודש בריבית של 4%, יחזיר בסך הכל לבנק 1.16 מיליון שקל. אם הריבית היא 5% הוא ישלם 1.26 מיליון שקל. כלומר שינוי של 1% משמעותו במקרה זה תוספת של 100 אלף שקל בהחזר.

הריבית חשובה מאוד, אבל גם אורך תקופת ההלוואה, האם הריבית משתנה או קבועה וסוג ההצמדה. יש לקחת בחשבון כי לקיחת משכנתא מותנית בלקיחת ביטוח חיים וביטוח דירה שמוסיפים תשלום של כ-200 שקל בחודש.

מה כדאי לבדוק לפני שלוקחים משכנתא? אם אתם אמורים לקבל סכום כסף בטווח הקרוב יחסית כמו קרן השתלמות שמשתחררת או ירושה, קחו זאת בחשבון כשאתם יושבים מול יועץ המשכנתאות. אפשר לקחת חלק מהסכום כ"בוליט": כלומר להחזיר רק את הריבית ואחרי כמה שנים להחזיר את סכום הקרן מתוך קרן ההשתלמות. אפשר לחסוך כך סכום נאה בתשלום החודשי.

לפי קמינסקי, כדאי לבדוק קודם אם הנכס שנרכש מתאים למידות של הרוכשים: "אם הרוכש חושב להחזיק בדירה 7-8 שנים, אין היגיון לקחת משכנתא לתקופה ארוכה יותר. התאימו את התזרים להוצאות. זוג בלי ילדים יכול להחזיר יותר כסף בתחילת דרכו, מאשר כשהתא המשפחתי מתרחב".

כמה כדאי לרתק מסך המשכורת של משק הבית לטובת המשכנתא? דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל דיסקונט, אומר כי בדרך כלל ההמלצה היא לרתק כרבע מההכנסות נטו של משק הבית על החזר משכנתא. במקרים מסוימים ניתן ליטול משכנתא בעלת החזר חודשי של עד 30% מההכנסה, אם כי הדבר תלוי כמובן במצב המשפחתי, בגובה ההשתכרות ובהוצאות האחרות. "יש יחסי גומלין בין טיב ההלוואות לבין שיעור הריבית שהבנק נותן ללקוח. ככל שהמימון גבוה יותר ביחס לדירה כך גם הסיכון עולה ואיתו הריבית. מימון של 60% מערך הדירה הוא בדרך כלל קו פרשת המים, ומעליו הבנק יבקש ריביות גבוהות", הוא אומר.

4 מסלולים נפוצים

הבנקים מאפשרים בדרך כלל ארבעה מסלולי משכנתא, שמתחלקים לשניים עיקריים: משכנתאות צמודות למדד ולא צמודות. מסלול אחר הוא המסלול המט"חי הפחות מקובל ומיועד בעיקר לאנשים שהכנסותיהם במטבע חוץ.

הריביות שיוצגו בסקירה שלהלן הן אלו הנהוגות כיום, והן עשויות להשתנות בעוד כמה חודשים. כרגע מתווה הריבית במגמת ירידה, אבל אין לדעת מה יילד יום. צריך לזכור שהריביות תלויות בהרכב הסופי של ההלוואה כולה וגם בבנק המלווה.

משכנתא בריבית קבועה

הלוואה שאינה צמודה למדד, כך שניתן לדעת מראש בכל חודש כמה תשלמו לבנק, בלי שתהיה השפעה לשינוי בריבית, שער הדולר או עליית המחירים. זהו מסלול שלא היה קיים לפני כמה שנים, ונהפך פופולרי יותר בשנים האחרונות בשל הירידה בריבית. אינפלציה, אם תהיה כזו, שוחקת את הקרן במקרה זה והריבית ומשחקת לידיו של הלווה.

כיום ניתן לקבל הלוואות כאלה בריביות של 5%-5.5% לטווחים של 10-15 שנה. לטווחים ארוכים יותר של 15-20 שנה הריביות עומדות על 5.5%-6%. יחד עם זאת, אם תרצו לעבור למסלול אחר או למחזר את המשכנתא, כלומר לקחת תמהיל אחר, תאלצו לשלם קנס גבוה ביציאה.

משכנתא בריבית קבועה צמודה

משכנתא עם ריבית בסיס קבועה, שעליה מוסיפים מדי חודש את השינוי במדד המחירים לצרכן. גם משכנתא זו טובה בתקופות בהן הריביות נמוכות. בחמש השנים האחרונות עמדה האינפלציה על כ-3% בממוצע, ולכך כאמור יש להוסיף את מדד המחירים. הריביות במשכנתא בריבית צמודה עומדת על כ-3.5%. ניתן לחסוך חלק מהסכום אם אתם זכאים להלוואת זכאות - הלוואות בנקאיות שהמדינה מסבסדת לזכאים לפי קריטריונים שונים. הלוואות כאלה יכולות לחסוך כ-0.5% בריבית. הבעיה במסלול הזה היא שבמקרה של פירעון מוקדם יידרש קנס יציאה גבוה.

משכנתא בריבית משתנה צמודה

מסלול ההלוואה המורכב ביותר. זוהי הלוואה המבוססת על תחנות שנקבעות מראש. אם בחרתם מסלול שבו יש תחנה בכל חמש שנים, פירוש הדבר הוא שבכל חמש שנים הריבית תיקבע מחדש בהתאם לתנאי השוק. הריבית במשכנתא זו נגזרת מעוגן, שיכול להיות ריבית על אג"ח ממשלתי, ריבית ממוצעת למשכנתאות, או "עלות גיוס המקורות", לפי נתונים שמציג בנק ישראל מדי חודש.

גם על משכנתא זו יש קנס במקרה של פירעון מוקדם, אבל הוא נגזר מאורך הזמן עד תום תקופת תחנת היציאה, ולכן הוא יורד ככל שהתחנה הבאה קרובה יותר. משכנתא עם תחנת יציאה של חמש שנים ניתנות כיום בריביות של 2.%-3%.

משכנתא בריבית פריים לא צמודה

גם זו משכנתא בריבית משתנה שכיום, לפי הנחיות בנק ישראל, ניתן לקחת ממנה רק עד שליש מתיק המשכנתאות. גובה הריבית נקבע לפי ריבית בנק ישראל בתוספת הפריים שהוא 1.5%. כיום ריבית הפריים היא 4%, אבל בדרך כלל הבנק מלווה בריבית של פריים מינוס חצי, כלומר סביב 3.5%.

גובה הריבית כאן נתון לשינויים, כך שברגע שהריבית עולה, עולים גם החזרי המשכנתא החודשיים. לכן, הסכנה הטמונה במתווה זה היא של עליית ריבית, אבל מול סיכון זה ישנו היתרון של קנס פירעון מוקדם קטן יותר.

מייזליק ממרכנתיל דיסקונט מאתר כמה שינויים שחלו בהעדפות המסלולים בשנה האחרונה: "עד 2011 הלווים נטו לכיוון של מסלול הפריים, לפעמים בשיעור של עד מחצית מההלוואה, אבל אז החלה עליית ריבית ובנק ישראל הגביל את נתח ההלוואה לשליש מסך ההלוואה. שני המסלולים שעלו בעקבות הירידה בנתח מסלול הפריים הם המסלול בריבית צמודת מדד משתנה כל חמש שנים, שניתן גם לתקופות ארוכות של 30 שנה, ומסלול הריבית הקבועה, שהריביות בו נוחות יחסית לעומת השיעור ההיסטורי הממוצע, אם כי לא ניתן לקחת הלוואה כזו לטווחים ארוכים מדי".

מהו התמהיל המומלץ ללקוח? היועצים והבנקים לא אוהבים להמליץ מעל גבי העיתון, ונוהגים להסביר כי יכולת המימון שונה ממשפחה למשפחה, ולכן אין תחליף לייעוץ מלא. מייזליק מתווה בכל זאת כמה כללים: "ככל שההלוואה גדולה יותר, ובעיקר מעל 800 אלף שקל, כדאי לפרוס לתקופה של 25 שנה עם החזר חודשי של כ-4,000 שקל. המסלולים הפופולריים יותר בתקופות ארוכות שכאלה הם מסלול הריבית המשתנה כל חמש שנים ופחות הריביות הקבועות, בגלל הקנס הגבוה על פירעון מוקדם במסלולים הקבועים. אם יש לווה שרוצה בכל זאת קביעות מסוימת, הוא יכול לקחת מסלול עם ריבית משתנה אבל עם תחנות ארוכות, נניח של 10 שנים, שבמהלכן הריבית תהיה קבועה".

באופן כללי מייזליק ממליץ שכ-60% מההלוואה תהיה בהלוואה לא צמודה למדד - 30% במסלול הפריים ו-30% בריבית קבועה לא צמודה. את ה-40% הנותרים הוא ממליץ להפנות לאפיק בריבית המשתנה הצמודה, עם תחנות יציאה של כל חמש שנים.

מי שפחות מתלהב מהריביות הקבועות הוא לירן עובדיה, מנהל סקטור האשראי בבנק ירושלים. "לא כדאי לקחת הלוואות בריבית קבועה לא צמודה לתקופה ארוכה. כדאי לנצל את הריביות הנמוכות בריבית הפריים ולקחת כ-30% במסלול זה לתקופה של 20-25 שנה", אומר עובדיה, "את ה-70% הנותרים כדאי להפנות למסלול של ריבית משתנה בכל חמש שנים. נוטלי משכנתאות הרוצים לקבע חלק מהריבית לטווח ארוך, יכולים לקחת חלק קטן של כ-20%-25% בריביות קבועות צמודות מדד".

ישראל הדרי

עוד משהו שכדאי לזכור הוא שמי שנטל משכנתא בעבר ראוי שיבדוק מה מצבה היום, והאם כדאי למחזר אותה או לפרוס אותה לטווח ארוך יותר. הבנק לא יעשה זאת עבורכם באופן אוטומטי - אין לו שום בעיה שתמשיכו לשלם ריביות גבוהות. "כמו שמשקיעים לא שוכחים מהכסף כך צריך לנהוג גם עם המשכנתא. אמנם לא צריך לבדוק אותה כל יום, אבל כל חצי שנה כדאי להתעדכן בכמה משלמים ומה קורה עם הריביות", אומר קמינסקי.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#