האשלייה של נתניה: למה מחירי הדירות בעיר יורדים? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האשלייה של נתניה: למה מחירי הדירות בעיר יורדים?

בבדיקת המחירים לפי שכונות נראית ירידה של 10%-24%, אך בחינת השוק הנתנייתי לפי גודלי דירות מגלה ירידה של 6% בלבד

65תגובות

מהפך דרמטי בשוק דירות לא חייב לבוא לידי ביטוי בירידות מחירים חדות. יש לא מעט פרמטרים אחרים משמעותיים מאוד, ובהם שינוי בהיקף השוק ושינוי בתמהיל הדירות שנרכשות - הן מבחינת גודל והן מבחינת המיקום. ניתוח עומק של MNA מחקרי נדל"ן מראה על שינויים חדים בשלושת הפרמטרים האלה בשוק הנדל"ן של נתניה.

שכונת קריית השרון נתניה
איציק בן מלכי

ניתוח סטטיסטי ברמה כללית מגלה שב-2011 נרשמו לכאורה ירידות מחירים משמעותיות בנתניה. גם ניתוח ברמה של שכונות מצביע על מפולת: בשכונות שנבדקו על ידי MNA נרשמו ירידות של 10%-24% ברמות המחירים של עסקות על דירות 3-5 חדרים, כשרק בשתי שכונות יקרות נרשמו עליות מחירים - בעיר ימים ובאגמים. ואולם במקרה זה הסטטיסטיקה מטעה.

בחינה של השוק הנתנייתי לא לפי שכונות, אלא לפי גודלי דירות, מעלה שמחירי הדירות בכל קטגוריה של גודל דירה ירדו בשיעורים של 25-70 אלף שקל - בסביבות 6% בלבד. מחירי הדירות הגדולות של 6 חדרים ומעלה אף רשמו עלייה קלה. "בבדיקה זו רואים כי 'ירידות המחירים הדרמטיות' שנרשמו - נעלמות. ירידות המחירים מינוריות, וספק אם לא נופלות תחת טעות סטטיסטית", מעירים על כך אנשי MNA.

ואולם אין ספק שההיקף הכספי של העסקות בנתניה רשם נפילה גדולה מאוד, וזו דרשה בדיקה מעמיקה יותר של דינמיקת השוק בעיר. ניתוח הנתונים מגלה מה היה המהפך הדרמטי - דפוסי רכישות הדירות בעיר השתנה באופן משמעותי, כאשר הרוכשים עברו באופן מובהק לרכוש דירות קטנות יותר במקומות זולים. עובדה זו מסבירה את הירידה במחירים של העסקות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מספר העסקות בעיר צנח בכשליש, ובמקביל השתנה לגמרי תמהיל הדירות הנרכשות מבחינת הגודל: אם ברבעון הראשון של 2011, 39% מהדירות שנרכשו בעיר היו של 4 חדרים ו-36% היו של 5 חדרים, ברבעון האחרון ירד משקל דירות 4 חדרים ל-36% ואילו שיעור הדירות של 5 חדרים מכלל הדירות שנרכשו בעיר נפל ל-16% בלבד; משקלן של הדירות בנות 3 חדרים זינק מ-19% מכלל הדירות שנרכשו לפני שנה ל-34% בסוף השנה; משקל הדירות בנות 1-2 חדרים קפץ פי שלושה, מ-3.5% ל-10.5%.

גם בכל הקשור למספר העסקות נרשם שינוי בתמהיל. בשכונות החדשות והיקרות יותר בעיר, שבהן יש בעיקר דירות גדולות, חלה נפילה גדולה בהיקפי העסקות, ובמיוחד בשכונת קריית השרון במזרח, שברבעון הראשון שיעור העסקות בה הגיע ל-21% מכלל העסקות בעיר, ואילו ברבעון האחרון הוא נפל ל-8.5% בלבד. בעיר ימים היוקרתית, בה נרשמו 15% מכלל העסקות ברבעון הראשון, נרשמה ירידה חדה ברבעון הרביעי לכ-7% בלבד.

ומה אומרים לנו פרמטרים נוספים על הנעשה בעיר? ניתוח פער המחירים בין דירות 4 חדרים חדשות סטנדרטיות לבין דירות 4 חדרים ישנות בנתניה (בגודל של 100 מ"ר) מראה כי הפער ביניהן נשאר יציב לאורך שלוש השנים האחרונות - ועומד על כ-150 אלף שקל בממוצע.

ניתוח שוק השכירות בנתניה מראה כי הפער בין מחירי השכירות המבוקשים לדירות 3 חדרים לבין דירות 4 חדרים עומד על כ-900 שקל בממוצע, ופער דומה נרשם בין מחירי השכירות הממוצעים של דירות 4 חדרים לעומת 5 חדרים.

נכסים בנתניה הניבו תשואות ממוצעות ביחס לאזור המרכז. מהרבעון השני של 2008 נרשמה ירידה בתשואות על נכסים בעיר בעקבות עליית מחירי הנכסים ועל אף עליית מחירי השכירות. בשנה האחרונה הרוויח המשקיע בדירה ממוצעת תשואה נומינלית שנתית של כ-3%. לצורך השוואה, הריבית המוצהרת על ידי בנק ישראל עמדה באותה השנה על 2.75% בממוצע, בעוד שמדד ת"א 25 פיצה את המשקיע בתשואה נומינלית של כ-17%.

אם מסתכלים על התשואה שנרשמה החל מסוף שנת 2006 מעליית ערך ממוצעת של דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר ומשווים לתשואה שהתקבלה משוק ההון (מדד ת"א 25) באותה התקופה, אנו רואים כי השקעה בנדל"ן היתה האפיק המועדף. אנו בדקנו השקעה של 220 אלף שקלים (30%) בדירה כזו, כאשר שאר הסכום נלקח במשכנתא בריבית צמודה לפריים. את המשכנתא להחזרה הורדנו ממחיר הנכס בכל תקופה, בהתחשב בריבית שנקבעה על ידי בנק ישראל.

נתונים אלו מראים כי השקעה בנדל"ן בנתניה הניבה תשואה גבוהה בהרבה מאשר השקעה במדד ת"א 25. התשואה בנתניה על נכס שנרכש בסוף שנת 2006 בפרמטרים שצוינו עומדת על 280% נכון לאוקטובר 2011, לעומת תשואה של כ-43% במדד ת"א 25 באותה התקופה. כלומר, אם אדם רכש דירה בנתניה בדצמבר 2006 והשקיע בה 220 אלף שקלים כהון עצמי, יישארו בידיו כ-750 אלף שקל אם ימכור את הנכס היום ויחזיר את המשכנתא לבנק - רווח פוטנציאלי של כחצי מיליון שקלים.

מחירי השכירות והיחס בינם לבין מחירי הדירות שימשו בניתוח לאבחון מדד השווי הריאלי של דירות בנתניה מול מחירי שוק ממוצעים בפועל. השווי הריאלי של הנכס הוא פרמטר שמוכר גם בשם הכלכלי "מחיר פונדמנטלי", בשיטת "תזרים המזומנים" במימון. בעיקרון מוגדר שווי זה כהיוון כל ההכנסות הצפויות להתקבל על הנכס. כדי למצוא את השווי הריאלי חושבה התשואה השנתית הממוצעת שהתקבלה מהכנסות על דירות 2 חדרים ו-3 חדרים, החל משנת 2003 ועד הרבעון השלישי 2011. תשואה זו נחשבת בסקירה כתשואה הראויה לנכסים הנבדקים, ולפיה חושב גם שווי הדירה כנכס מניב (על פי חלוקת שכר הדירה השנתי בתשואה השנתית הממוצעת), שהוגדר כשווי הריאלי.

השווי הריאלי הושווה למחירי השוק, תוך הנחה, שלהפרש בין השניים אין סיבה כלכלית אובייקטיבית, אלא סיבות שונות, שאינן נכללות בדרך כלל בחישובי רכישת דירות להשקעה (נוף, כיווני אוויר, קירבה למוסדות חינוך ולקווי תחבורה ציבוריים). אחת מהסיבות היא הציפייה להמשך עליות המחיר. רכיב זה (שלא ניתן לבידוד מיתר הגורמים להפרשים) מהווה חלק חשוב במנגנון היווצרות בועה.

ברבעונים 3 ו-4 של שנת 2008 וברבעונים 1-2 של 2009 מחירי דירות 2 חדרים בנתניה שיקפו מחיר נמוך יותר מהמחיר הריאלי שלהן, והתשואה עליהן היתה גבוהה מהתשואה הממוצעת הרב שנתית. הפער בין המחיר הריאלי למחיר הממוצע בפועל עמד על מינוס 15% ועד מינוס 30%. ואולם החל מסוף 2009 המחירים הממוצעים של דירות 2 חדרים קרובים לשווי הריאלי שלהם, ונעים בין פלוס 4% ועד פלוס 10%.

המחירים הממוצעים של דירות 3 חדרים בארבעת הרבעונים האחרונים היו גבוהים ב-10%-15% מהמחיר הריאלי. נתניה נהנית מתנופת פיתוח רבה ונבנות בה שכונות חדשות. אנו מעריכים כי למרות הקירבה לים, ולמרות המשקיעים הזרים, השולטים בחלקים מסוימים של העיר, ההיצע בנתניה מתאים לרמות הביקושים, ולכן העסקות נסגרות במחירים הקרובים למחירים הריאליים של הנכסים.

מדד יחסי הכוחות בין רוכשים למוכרים (sale to list ratio) בשוק הדירות בודק את היחס בין המחירים הממוצעים שנסגרים בפועל ומדווחים לרשות המסים לבין המחירים הממוצעים המבוקשים בלוחות המודעות האינטרנטיים. לדוגמה, אם מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים לפי העסקות המדווחות לרשות המסים עומד על מיליון שקל והמחיר הממוצע של דירות 4 חדרים באותו החודש לפי לוחות המודעות עומד על 1.1 מיליון שקל אזי היחס יהיה 0.9 (1,000,000/1,100,000). יש להדגיש כי מדובר על ממוצע ולא על מדד פרטני עבור נכס ספציפי.

מדד יחסי הכוחות בין רוכשים למוכרים בנתניה בשנה האחרונה היה נמוך מ-1 לאורך כל התקופה הנבדקת. נתון זה מלמד כי ההיצע בנתניה ענה על הביקושים, וכוח המיקוח נמצא בידיהם של הקונים. בתחילת שנת 2011 היתה עלייה קלה במדד, מה שמעיד על עלייה בביקוש ביחס לשנת 2010 ו-2009.

-

לפרטים נוספים: www.mna.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#