יש לכם משכנתא ישנה? שימרו עליה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

יש לכם משכנתא ישנה? שימרו עליה

משכנתאות שנופקו טרם ההנחיה נהפכו לנכס בידי המשקיעים

10תגובות

<<בהודעתו האחרונה לגבי שיעור הריבית במשך הודיע נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, על הפחתה של רבע אחוז בריבית המוניטרית (ריבית בנק ישראל) לפברואר, וקבע שתהיה 2.5% בלבד. הפחתה זו, שנייה בסדרה, היא משב רוח מרענן לאור מגמת העליות בריבית שאיפיינה את 2011.

לנגיד סיבות טובות להפחתת הריבית: מיתון בפתח, משבר פיננסי באירופה, שיעורי ריבית נמוכים באירופה ובארה"ב, שיעור אינפלציה חזוי ועוד. כיצד משפיע הדבר עלינו, משקיעי הנדל"ן? האם יש צעדים שבהם עלינו לנקוט בעקבות שינוי המגמה?

ריבית בנק ישראל מגדירה את שיעור ריבית הפריים, המהווה ריבית בסיס לחלק ניכר מההלוואות במשק הישראלי, ובכלל זה: הלוואות משכנתא, אשראי אישי ועסקי, הלוואות רכב, הלוואות לכל מטרה ועוד. שיעור ריבית הפריים גבוה ב-1.5% מריבית בנק ישראל, ועומד כיום על 4%. יתרונה של הלוואת משכנתא המבוססת על ריבית הפריים הוא בכך שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן, בריבית הנמוכה של היום, היא לרוב זולה משמעותית מהלוואות צמודות מדד בריבית קבועה או משתנה הניתנות על ידי הבנקים.

באפריל 2011 פירסם המפקח על הבנקים הנחיה חדשה, המגבילה את שיעור ההלוואות בריבית משתנה מסך המשכנתא לכדי שליש - כלומר הלוואות במסלול פריים (והלוואות אחרות בריבית המשתנה בפרקי זמן של פחות מחמש שנים) לא יעלו על שליש מסך המשכנתא. הבנקים מציבים רף זה על רמה נמוכה אף יותר - 30%. השאר יילקחו בהלוואות קבועות או חצי קבועות (משתנות כל חמש שנים ויותר). ראוי לציין כי לנגיד ולמפקח על הבנקים היו סיבות טובות בקביעת הנחיה זו, אך את העלות הגבוהה הנובעת ממנה משלם ציבור הלווים.

הנחיה זו פורסמה בצירוף צרור סייגים. אחד הסייגים גורס כי לווה המבקש למחזר הלוואה קיימת בכל אחד מהבנקים בישראל אינו חייב לעמוד בהנחיה זו, ובלבד ששיעור ההלוואות המשתנות מסך המשכנתא החדשה לא יעלה על שיעורן בהלוואה הנוכחית. כלומר אם ברשותי הלוואת משכנתא המורכבת מ-80% הלוואה על בסיס הפריים ו-20% הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד, אוכל למחזרה כל עוד שיעור סך ההלוואות המשתנות (פריים, הלוואה דולרית, הלוואת יורו, הלוואה בריבית משתנה כל שנה/שנתיים וכו') במשכנתא החדשה לא יעלה על 80%.

הבנקים בישראל נוהגים לפרש סייג זה באופנים שונים: חלקם טוענים כי הנחיה זו מתייחסת אך ורק למיחזור המתקיים באותו הבנק, חלקם מציבים מגבלות חדשות של 50% (מהיכן נלקח שיעור זה?) וחלקם פשוט ממאן להתייחס לאפשרות זו וגורס כי "מיחזור הלוואה כמוהו כהלוואה חדשה, המחויבת בתקנות החדשות של בנק ישראל".

יש לציין כי הבנקים אוהבים את ההנחיה החדשה. הנחיה זו מייצבת את ההחזר החודשי של הלוואה, ובכך מקטינה את הסיכון הנובע מהלווה; מצמידה (בחלק גדול מההלוואות) את החזר ההלוואה למדד המחירים לצרכן, ובכך מאפשרת תקבולים ריאליים; וכמובן תורמת בצורה זו או אחרת להגדלת הרווחיות הנובעת מההלוואה.

האם נוכל אנו הלווים לעשות משהו כדי להוזיל את עלויות המשכנתא העתידיות? בבואנו למחזר הלוואת משכנתא קיימת, טוב נעשה אם נעמוד על זכותנו לתמהיל "מוזל". נתקלנו בהתנגדות כזו או אחרת מפקיד הבנק? שיחת טלפון למפקח על הבנקים או למי ממשרדו לרוב תפתור את בעיית הפירוש השגוי של הבנק. באתר המפקח על הבנקים ממליצים לפנות קודם קודם למנהל הסניף ולנסות להסדיר איתו את העניין.

הלוואות המשכנתא הישנות (אלו הקודמות להנחיות הנגיד דלעיל) נהפכו למצרך נדיר ומבוקש על ידי משקיעים. עלינו להחזיק בהן ולהתייחס אליהן כאל נכס. לכן, אם מכרנו דירה שעליה רובצת הלוואת משכנתא איכותית, טוב נעשה אם נגרור אותה לנכס שאותו אנו רוצים לרכוש במקומה. במידה שמכרנו את הנכס הישן אך טרם רכשנו נכס חדש, נוכל לפנות לבנק בבקשה להקפיא הלוואה זו לתקופה מוגבלת (מדובר בתקופה של שנים מועטות - תלוי בבנק המלווה) עד לרכישת הדירה החדשה.

הלוואת משכנתא איכותית היא נכס חשוב. יש לשמר אותה לכל אורך חייה, ולגרור אותה מדירה לדירה כל עוד אין באמתחתנו הלוואה בתנאים טובים יותר. ביום שנקבל הלוואה טובה יותר - ניפטר מההלוואה הישנה ונשמור על החדשה. בהצלחה.

חיים לוי הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ובמשכנתאות, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם