חקיקת המס מאטה את שוק הנדל"ן

החקיקה החדשה טומנת בחובה כשל המונע ממביני עניין את ניצולה

שי עינת
שי עינת
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
שי עינת
שי עינת

>> באחרונה נרשמה התקררות בשוק הנדל"ן. קיימת ירידה בולטת במספר עסקות הנדל"ן, בדגש על דירות המגורים. הדבר תמוה לאור העובדה שבחודשים האחרונים נוספה הוראה ממריצה בחוק מס שבח, אשר בשילוב עם החוק הקיים מאפשרת למכור שלוש דירות מגורים בפטור ממס שבח.

כיום ניתן למכור דירת מגורים בשני מסלולי פטור עיקריים. המסלול הראשון הוא במסגרת החוק הקיים, כאשר כאן הפטור הוא ממכירת דירה אחת לארבע שנים. המסלול השני הוא במסגרת הוראת שעה מיוחדת שנכנסה לתוקף מ-1 בינואר 2011 עד ל-31 בדצמבר 2012, אלא אם יחליטו להאריכה. הוראת השעה מאפשרת למכור שתי דירות מגורים בפטור ממס בכפוף לכמה תנאים. תנאי מהותי הוא כי שווי כל דירה לא יעלה על 2.2 מיליון שקל.

שילוב שני המסלולים מאפשר מכירת שלוש דירות מגורים עד לתום שנת המס 2012. ואולם חקיקת המס החדשה (תיקון מספר 71 לחוק מס שבח מאוגוסט 2011) טומנת בחובה כשל אשר מונע ממביני עניין את ניצולה. במה דברים אמורים? בהתאם לחקיקת המס החדשה, שנכנסה לתוקף החל מינואר 2013, משפחות שלהן מספר דירות מגורים יוכלו למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח אחת לשמונה שנים במקום ארבע שנים. מניין שמונה השנים יחל מיום מכירת הדירה האחרונה בפטור. אין הבדל אם מדובר בפטור לפי הוראות החוק או לפי הוראת השעה החדשה.

אטול מקרה אחד מיני רבים להמחשת העניין. משפחה בעלת כמה דירות מגורים החליטה למכור דירת מגורים שהחזיקה להשקעה ברמת גן במארס 2011. המשפחה ביקשה את הפטור במסגרת הוראת השעה, וכמובן קיבלה אותו. למשפחה גם בית מגורים יקר ערך בסביון. עתה התברר למשפחה כי אם ידחו את מכירת בית המגורים בסביון לאחר ינואר 2013, לא יוכלו לקבל פטור ממס שבח במכירת הבית, אלא רק בחלוף שמונה שנים מיום מכירת הדירה ברמת רמת גן.

המשפחה באה בטענות נגד עורך הדין אשר ערך את העסקה בעבורה ברמת גן, כי לו יידע אותה כי מכירת הדירה במסגרת הוראת השעה תגביל אותה במכירות לאחר תחילת 2013, כל שכן לתקופה כה ארוכה, ספק אם היו מבצעים את מכירת הדירה ברמת גן.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לטעמי על רשות המסים לצאת, ובהקדם, בהוראה מינהלית מקילה לפיה כל עוד לא יחלפו ארבע שנים - תקופת ההתיישנות בחוק מיסוי מקרקעין - מיום מכירת דירה במסגרת הוראת השעה, יוכל המוכר לשוב ולהמיר את הפטור שניתן ממס שבח בחיוב במס. זאת, על מנת לאפשר מכירת דירה יוקרתית יותר בפטור ממס שבח מבלי להמתין שמונה שנים.

הוראה מקילה זו נדרשת בהקדם שכן עינינו הרואות, ככל שהציבור למד על הכשל הקיים כיום בחקיקת המס, הוא נמנע ממכירת דירות קטנות ובינוניות שברשותו, על מנת לשמר את הזכות לקבלת פטור בבוא העת לדירה היקרה יותר. התנהגות רציונלית זו של הציבור תורמת לשפל במכירת הדירות.

-

הכותב הוא עו"ד ורו"ח ובעלים של משרד עורכי דין המתמחה במסים. עובד לשעבר ברשות המסים. מחבר הספר "מיסוי דירות מגורים - פרקטיקה והלכה"

תגיות:

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker