"תמ"א 38 תאפשר בנייה לעשירים בלבד" - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"תמ"א 38 תאפשר בנייה לעשירים בלבד"

התיקונים המוצעים לשם עידוד חיזוק מבנים דווקא מגבילים את זכויות הבנייה בערים מרכזיות; התאחדות הקבלנים: "עשרות אלפי בניינים לא יחוזקו עקב חוסר כדאיות כלכלית"

13תגובות

לקראת אישור התיקון השלישי לתמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים) על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, חוששים בכירים בשוק הנדל"ן כי במקום להקל על יצירת פרויקטים, הוא עתיד להקשות על יזמים. לדברי סגן נשיא התאחדות הקבלנים איציק אמסלם, התיקונים אף עשויים למנוע חיזוק של עשרות אלפי בניינים ברחבי הארץ, עקב חוסר כדאיות כלכלית.

התיקון השלישי לתמ"א 38 נועד לסייע למימוש התוכנית, שמאז שאושרה באפריל 2005 נתקלה בקשיים רבים, ובכך לאפשר לחזק מבעוד מועד מאות אלפי מבני מגורים שהוקמו לפני 1980 ושאינם עומדים בתקנות עמידות בפני רעידות אדמה.

הפתרון לבעיה זו היה ייחודי בקנה מידה עולמי: מכיוון שלממשלה אין תקציב לחיזוק המבנים, ומכיוון שבעת רעידות אדמה קיימת סכנה שהם יקרסו, הרעיון בבסיס התמ"א הוא העברת חובת החיזוק לשוק הפרטי. הרעיון הוא, שיזמים פרטיים יחזקו את המבנים באישורם של בעלי הדירות, ובתמורה יזכו לקומה על הגג, שאת הדירות שיבנו עליה יוכלו היזמים למכור. בעלי הדירות יגדילו את דירותיהם הישנות וישדרגו אותן.

על הנייר הרעיון נשמע טוב, ואולם, כאמור, עד היום הוגשו מעט תוכניות לחיזוק מבנים, בין היתר בשל הטענה כי התוכנית לא כלכלית ליזמים. למעשה התברר, כי למעט באזורי ביקוש במרכז הארץ ובחיפה, אין כמעט כדאיות כלכלית ליזום פרויקטים כאלה. כמו כן התברר, כי לא פעם מתנגשת תמ"א 38 עם תוכניות בניין עיר קיימות. על מנת להסדיר את ההתנגשות התכנונית הזו, החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לערוך שינויים בתמ"א 38, ולהגמיש אותה.

כך למשל, במסגרת הגרסה השנייה של התוכנית, המכונה "תמ"א 38 2", מתאפשר ליזמים ולבעלי הדירות להרוס את המבנה הישן כליל, בתנאים מסוימים, ולהקים תחתיו מבנה חדש. תיקון זה כולל גם הגדלת זכויות בנייה לבניינים על עמודים לעד 2.5 קומות על הגג.

התיקון השלישי לתמ"א 38 נועד לאפשר כדאיות כלכלית גם במקומות נוספים, ולהגביר את הפיקוח ההנדסי בצורה שתאפשר תוספת בנייה, מבלי שהבניין ייחלש. בין היתר הוא כולל תוספת זכויות בנייה נוספות של עד חצי קומה, הגדרת תנאי סף הנדסיים לתוספות הבנייה, אפשרות להעביר זכויות בנייה למגרש אחר לצורך חיזוק (ניוד זכויות), והתחשבות בצורך למגן מבנים גם מפני טילים.

העדפה לפריפריה

ואולם לא כולם מרוצים מהתיקונים, ובמיוחד לא מזכויות הבנייה שמוצעות ליזמים בתמורה לחיזוק המבנים. כך, ברשויות מקומיות חזקות תותר תוספת של קומה אחת בלבד, ולא 2.5 קומות כפי שנקבע בתיקון השני לתמ"א. הנחיה זו כוללת את הרשויות אבן יהודה, גבעתיים, גבעת שמואל, תל אביב, רמת גן, גדרות, גן רווה, גני תקווה, דרום השרון, הוד השרון, הרצליה, חוף השרון, כוכב יאיר, כפר שמריהו, מודיעין מכבים רעות, סביון, קריית אונו, רמת השרון, רעננה, שהם ותל מונד. ביתר המקומות, עדיין ניתן יהיה לבנות 2.5 קומות נוספות.

וסעיף נוסף בתיקון: במצב הקודם ניתן היה לממש על הגג זכויות בנייה מכוח תוכנית מקומית שחלה על המקום (המכונה "תוכנית גגות") ולהוסיף עליהן את זכויות תמ"א 38. לאחר אישור התיקון התוספות הללו יוגבלו.

אמסלם, העומד בראש אגף בנייה ויזמות בהתאחדות הקבלנים, אומר כי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קבעה שהזכויות מכוח תוכנית גגות יגברו על הזכויות מכוח תמ"א 38, מה שימנע מיזמים להקים פנטהאוזים במסגרת התוכנית, ויוריד מהכדאיות הכלכלית שלהם.

"העובדה שמונעים מהבניין בניית פנטהאוזים בקומה האחרונה במסגרת תוכנית לחיזוק מבנים פוגעת בכדאיות הכלכלית של הפרויקט ולא תאפשר ליצור בבניין תמהיל דירות מגוון שיאפשר משיכה של אוכלוסיות חזקות יותר", מסביר אמסלם, "יש לקבוע כי היקף הזכויות יאושר על פי התכנית המרחיבה מבין השתיים".

"נראה כאילו התכוונו להביא בשורה, ואז נבהלו וחזרו אחורה", מוסיף יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס, "ראשית פגעו ביישובים החזקים בכך שהורידו את זכויות הבנייה לקומה אחת בלבד - תיקון שלדעתי הוא שגוי משום שהוא גורם לכך שדווקא באזורי ביקוש ובערים יקרות לא יבנו דירות סטנדרטיות אלא רק דירות לעשירים, דבר שמחזק את המגמה של עליית מחירים. התמרוץ לבניית 2.5 קומות ביישובים חלשים לעומת זאת אינו מספק, כי שם יש צורך בתוספת של שלוש קומות.

"גם נושא ניוד הזכויות הוא צעד מבורך, אבל התיקון הוסיף מכשלה לפיה הניוד אפשרי רק באותו מגרש. יש פה הליכה לקראת היזמים, אבל לא בצורה מספקת".

"מנציחים את הבעיות"

עבודה שנערכה על ידי חברת סיטילינק השקעות, פז כלכלה והנדסה וברלב ינון עבור משרד הבינוי והשיכון מעלה כי בישראל קיימות 810 אלף דירות הזקוקות לחיזוק, מהן כ-70 אלף דירות ממוקמות באזורים חלשים ובאזורי סיכון. לפי העבודה, במצב בו תאושר תוספת של קומה אחת בלבד במסגרת התמ"א יחוזקו כ-100 אלף דירות - מרביתן המכריע בשכונות החזקות בירושלים ובמרכז וצפון העיר תל אביב. תוספת של 2.5 קומות, לפי עבודה זו, תאפשר חיזוק של כ-570 אלף דירות בכל הארץ.

השמאי הממשלתי לשעבר אייל יצחקי מתנגד לעיקרון העומד מאחורי התמ"א, וסובר כי אסור לחזק מבנים שנבנו לפני שנות ה-80. "חיזוק מבנים שנבנו בשנות ה-60 וה-70 זו שגיאה", אומר יצחקי, "התמ"א עושה הנשמה מלאכותית למבנים שממילא היו נהרסים ונבנים מחדש בחלוף כמה שנים. כך מנציחים באותם מבנים ואותה סביבה בעיות חניה, תשתיות, צנרת ביוב ומערכות מים שבקושי מתפקדות, ותקינה בעייתית של רוחב מדרגות. למעשה מנציחים את המצב הקיים לעוד עשרות שנים. לכל מהנדס עיר יש זכות לסרב לבקשה כזו, בעיקר לגבי מבנים שצברו הרבה פחתים. יש צורך שיחשבו פעמיים ולא לאפשר את התמ"א במבנים בעייתים כאלה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#