משקולת מיותרת על צוואר רוכשי הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

משקולת מיותרת על צוואר רוכשי הדירות

מגבלות בנק ישראל על נטילת משכנתאות מכבידות שלא לצורך

9תגובות

בנק ישראל הטיל בשנתיים האחרונות מגבלות רבות על הבנקים למשכנתאות ועל הלווים. הגבלות אלו כללו שיעור הלוואה מקסימלי של 60% משווי הנכס, שמעליו הבנקים נדרשים לבצע הפרשות, ומגבלות נוספות על הלוואות של יותר מ-800 אלף שקל שבהן חלק ההלוואה בריביות משתנות גבוה מ-25%.

לבסוף, במאי 2011, הוטלה "מגבלת-העל" - הגבלת שיעור ההלוואות בריבית משתנה מסך המשכנתא לכדי שליש בלבד. צעדים אלו ננקטו על ידי שני המפקחים על הבנקים בשנים האחרונות - רוני חזקיהו ואחריו דוד זקן - הפועלים תחת נגיד הבנק המרכזי, סטנלי פישר.

אמיל סלמן

המטרה שעמדה בבסיס ההחלטה של בנק ישראל היתה ברורה. הלוואות בריבית משתנה באופן חודשי (דוגמת פריים), רבעוני או חצי-שנתי (הלוואות מט"ח) או אפילו כל שנה או שנתיים, עשויות לגרום לתנודתיות גבוהה של ההחזר החודשי, ובכך להקשות על הלווים להמשיך לפרוע את ההלוואה במקרה ששיעור הריבית יעלה.

המפקח ובנק ישראל, שחששו ממצב שבו לווים רבים לא יעמדו בתשלום ההלוואה וגם מכך שמחירי הנכסים יירדו מתחת לגובה החוב בגינם - שתי תוצאות שיכולות להשפיע באופן מהותי על יציבות מערכת הבנקאות - החליטו "בשם הלווים" לייצב את החזר ההלוואה באמצעות מעבר להלוואות בריבית קבועה. שני שלישים מכל הלוואה חדשה, כך הוחלט, יילקחו בריבית קבועה או משתנה כל חמש שנים ויותר.

לצעד זה, מטבע הדברים, יש גם צד חיובי פחות. העלות הצפויה של הלוואות מסוג זה לאורך השנים גבוהה משמעותית (בהסתמך על נתונים היסטוריים) מהלוואות בריבית משתנה, כמו פריים ומט"ח - כשציבור הלווים, כמובן, הוא זה שיישא בעלות זו. המהלך הגביר את יציבות הבנקים בכך שהפחית את הסיכון הנובע מהלווה, אבל הגדיל משמעותית את העלות ללווה.

דוגמה: נשווה את העלות המצרפית (באופן נומינלי לא מהוון) של הלוואה בסך 500 אלף שקל בריבית קבועה 4% צמודת מדד (הלוואה הניתנת לזכאי משרד השיכון) ל-25 שנה להלוואה דומה, המורכבת כולה מריביות משתנות - 60% פריים, 20% במסלול דולרי ו-20% הלוואת מט"ח ביורו. לצורך החישוב נשתמש בממוצעי הריביות, בשערי החליפין ובמדד של העשור האחרון (עם מרווחים כנהוג בשוק).

הסכום הכולל של ההחזרים החודשיים של ההלוואה צמודת המדד יגיע לכ-1.17 מיליון שקל. הסכום הכולל של ההחזרים במקרה של הלוואה בריביות המשתנות יהיה כ-870 אלף שקל. פער לא קטן.

כמובן שאין הבטחה כי הערכים הפיננסיים ההיסטוריים יחזרו על עצמם, ולכן לא בהכרח יהיו אלה הפערים ב-25 השנים הבאות. אבל ציבור הלווים בישראל אמר את דברו ערב פרסום התקנה: 86% מההלוואות שניתנו לציבור היו בריביות משתנות.

הבנקים, מצדם, חיככו ידיהם בהנאה. המפקח על הבנקים עשה עבורם את העבודה השחורה. הלוואות הפריים, בשוק תחרותי כשלנו, מעולם לא היו מקור לרווחים נאים בתחום המשכנתאות. ההלוואות בריביות הקבועות מקטינות את מקדם הסיכון של הלווים ומשפרות את הרווחיות.

שוק הלווים הצמא להלוואות מט"ח ופריים (ובמיוחד ציבור המשקיעים) מצא עצמו מול שוקת שבורה, וציפה שהתחרות בין הבנקים תניב מוצרים חדשים בתחום העונים ל"דרישות הקהל" ובנק ישראל: בין השאר הלוואות בריבית ליבור או פריים המשתנות כל חמש שנים ואינן צמודות למדד. ואולם הבנק היחיד שהרים את הכפפה הוא בנק ירושלים.

בחודש שעבר הביע נגיד בנק ישראל שביעות רצון מהתייצבות, ואפילו מירידות המחירים בשוק הנדל"ן, ואף התריע כי צעדי הממשלה להגדלת היצע הדירות עלולים לגרום לקריסת מחירים דומה לזו שחוותה ארה"ב לפני כמה שנים. האם, לאור נתוני השוק ברבעונים האחרונים, לא הגיע הזמן להתחיל להסיר באופן הדרגתי את הבלמים כדי למנוע את קריסת המחירים? האם לא בשלה השעה להתחיל להקל על הלווים, ובמיוחד על הזוגות הצעירים שכל מבוקשם הוא בית בעלות (מימון) סבירה?

בהלוואת צמודת מדד שצוינה לעיל של 500 אלף שקל ל-25 שנה הלווה יחזיר סכום התחלתי של 2,640 שקל בחודש, שיגדל באופן הדרגתי עד ל-5,526 שקל (עם מדד שנתי של 3%) בתום תקופת ההלוואה. הלווה הממוצע מתקשה לתמחר את העלות הכוללת של הלוואת המשכנתא, אבל נושא אותה על גבו במשך כל התקופה. בשלו התנאים, אדוני הנגיד, לשקול מחדש את המגבלות הכבדות, הישירות והעקיפות, שהוטלו על הלווים. המעמסה כבדה מנשוא.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס".

שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#