ועד בית גרסת אקירוב: 500 שקל לדירה כולל טיפול בבריכה ובחדר כושר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ועד בית גרסת אקירוב: 500 שקל לדירה כולל טיפול בבריכה ובחדר כושר

עם מחזור שנתי של מיליוני שקלים, ניהול עובדים ומערכות בקרה ממוחשבות - פעילות ועדי בתים בבניינים מודרניים דומה לניהול חברה קטנה. יש מי שמוכנים לקחת את העבודה על עצמם, ולוותר על חברת ניהול

9תגובות

דמות חבר ועד הבית המתדפק על דלתות הדיירים בדרישה להעביר את הצ'ק החודשי, כמו ההודעה התלויה על לוח ההודעות בחדר המדרגות המפצירה בדיירים לפנות את האופניים הישנים מהמקלט, נהפכו ברבות השנים לחלק בלתי נפרד מפולקלור החיים בבית משותף. אך עבור יותר ויותר דיירים בבתים משותפים, התרחשויות מסוג זה הם כבר נוסטלגיה ותו לא.

את הבתים המשותפים הוותיקים, שבהם עשר דירות בממוצע, החליפו בשני העשורים האחרונים רבי קומות בני עשרות דירות ולעתים מתחמי מגורים בני מאות דירות - שינוי שחייב את ועדי הבתים החדשים לסגל צורת ניהול מתקדמת הרבה יותר.

בין האתגרים הניהוליים: גביית תשלומי ועד מעשרות דיירים, ניהול תקציב שנתי שעשוי להגיע למיליוני שקלים, ובבנייני הדירות המודרניים - בעיקר היוקרתיים - טיפול נוסף בשטחים משותפים כמו בריכה, חדר כושר, גינות וחדר ג'ימבורי. תוספות אלה מחייבות את העסקתם של שורת אנשי מקצוע בהיקף שעמו לא התמודדו הוועדים בעבר.

אין פלא שבעשור האחרון זכו חברות הניהול לפופולריות: הן חוסכות לוועדי הבתים את כאבי הראש של ניהול הבניין ומיישמות שיטות ניהול מתקדמות. אך לתענוג יש עלות, וועדי בתים שמעוניינים לחסוך אותה, או שאינם מעוניינים להעביר את האחריות הלאה, יכולים לנהל את הבניין לבד, וישנם פתרונות שעשויים להקל על המלאכה.

תשלום ועד בית באשראי

אחת הדרכים לפשט את התפעול, שתופסת תאוצה בקרב ועדי הבתים, היא שימוש בתוכנות ניהול ועד: תוכנות שאליהן יש לכלל הדיירים גישה, ושהופכות את פעילות הוועד לשקופה וליעילה יותר.

עופר וקנין

שתי תוכנות פועלות כיום בשוק: הראשונה היא "דיירים אונליין", שלה כ-1,700 בניינים מנויים ודמי השימוש בה הם שקל וחצי לחודש לדייר. השנייה היא תוכנת ניהול שמציעה האגודה לתרבות הדיור בחינם לחבריה, אך היא לא מאפשרת עדיין גבייה של מסי ועד בית.

כיום נחשבת התוכנה של "דיירים אונליין" למתקדמת יותר, ובאחרונה החלה להציע ללקוחותיה את האפשרות לגבות מסי ועד באמצעות כרטיסי אשראי. עם זאת, באגודה לתרבות הדיור מבטיחים לבצע שדרוג משמעותי של התוכנה שלהם בתחילת 2012.

מבדיקה שערכה חברת "דיירים אונליין" עם ועדי הבתים המנויים לתוכנה, עולה כי בבניינים מרובי דיירים עשוי הזמן המושקע בנושא הגבייה להגיע לכ-15 שעות בחודש. "כשאתה משמש כוועד בבניין גדול, איסוף צ'קים עשוי להפוך למטלה מורכבת מאוד", אומר מנכ"ל החברה יניב שוורץ, "מעבר לאיסוף הצ'קים צריך לחתום עליהם, להפקיד אותם, והרבה פעמים התזמון שלהם מבחינת תאריך שונה - מה שאומר שצריך להגיע לבנק כמה פעמים בחודש. הקטע הכי לא נעים הוא כשאתה צריך לרדוף אחרי הדיירים - ובסוף עוד באים אליך בטענות. מדובר בתפקיד כפוי טובה שלא פלא שאין הרבה שמוכנים לעשות אותו".

כדי לשפר את תחום הגבייה מציעה התוכנה שני פתרונות: הראשון הוא חשיפת מאזן ההכנסות וההוצאות בפני כלל הדיירים. "כולם רואים כמה כסף יוצא ועל מה, וזה מגדיל את המוכנות הבסיסית לשלם", מסביר שוורץ, "כמו כן, חשיפת הנתונים באתר - מי שילם ומי לא שילם - יוצרת מצב לא נעים לסרבני תשלום. בנוסף, במקום לדפוק על הדלת, ועד הבית יכול לשלוח התראת תשלום אלקטרוניות למי שלא שילם".

פונקציה נוספת שבה מתגאה שוורץ היא האפשרות לשלם מס ועד באמצעות כרטיס אשראי, שירות שנוסף למערכת רק לפני כשלושה חודשים. לדבריו, כבר כעת מדווחים ועדי הבתים על עלייה ניכרת באחוזי הגבייה.

שוורץ אינו רואה את התוכנה כמוצר שאמור להחליף את חברות הניהול, במיוחד בבניינים המחזיקים במשותף תשתיות מורכבות כמו חדר כושר ובריכת שחייה. "יש גם חברות ניהול מנויות, שכל ההתנהלות הפיננסית שלהן גלויה. העיקרון הוא אחד גם לוועדים וגם לחברות - בכל מה שקשור לכסף, חייב להיות מעקב של הדיירים".

"שקיפות היא מילת המפתח", מסכים עו"ד ברק קינן ממשרד הרטבי בורנשטיין בסון ושות', שמעניק שירותים משפטיים לוועדי בתים של ארבעה מתחמים בני מאות יחידות דיור, "אנו חיים בעידן שבו אפשר לקחת כתובות מייל מכולם, ואין סיבה שלא לשתף את הדיירים במתרחש ולשלוח עדכונים תקופתיים. בסוף השנה חובה לשלוח את דו"ח ההכנסות וההוצאות כדי שכולם יידעו לאן הכסף הלך, וכמה עלה המנקה, הגנן, המעליות וכו'. נכון שזה פתח לכאבי ראש כי תמיד יהיו אנשים שיהיה להם מה להגיד, אבל מצד שני אולי לחלקם יהיו עצות חכמות וטובות".

דוגמה להתרחשות כזאת מספק שוורץ. לדבריו, באחד הבניינים המנויים על התוכנה גילה דייר שהחברה שהתקינה את המעליות הבניין ומספקת את שירות התחזוקה והתיקונים גובה מחיר מופרז, ובאמצעות דיון שקיים באינטרנט עם שאר הדיירים הוחלט על מעבר לחברה אחרת בתעריפים נמוכים בכ-40%.

כמו בקיבוץ

מנכ"ל האגודה לתרבות הדיור, ראובן צדוק, מספר כי באחרונה חשים באגודה היפוך מגמה, כאשר יותר ויותר בניינים עוזבים את חברות הניהול. "בשנתיים האחרונות אנחנו מזהים שאנשים חוזרים לנהל את ענייניהם באופן עצמאי", הוא מספר. לדבריו, פרק נציגות בתים משותפים בחוק המקרקעין מאפשר למנות את אחד השכנים לוועד בית בשכר, דבר שעשוי להתאים לבתים שרוצים לוותר על העמלות הגבוהות שגובות חברות הניהול.

"מדובר בפתרון טוב לבתים, שבהם אחד השכנים יצא לפנסיה או עובד במשרה חלקית. בכל מקרה, חברת ניהול היא לא במקום נציגות של בית משותף", מדגיש צדוק, "להיפך, דווקא כשיש חברת ניהול חשוב מאוד שיהיה גם ועד בית שיעבוד אתה, ויוכל לעקוב ולבקר את פעולותיה".

דייריו של בית משותף בן 56 דירות ברחוב קשאני ברמת אביב ג' בתל אביב הם דוגמה לבניין שהחליט לוותר על שירותיה של חברת ניהול, שבה הסתייעו בעבר. עד כה, נרשמת שביעות רצון מהמהלך. לדברי אחד מחמשת חברי הוועד, הטיפול בענייני הבית יעיל יותר ובעיקר זול יותר עבור כולם. "מאחר שאנחנו ועד גדול למדי, כל אחד מקדיש זמן מסוים לנושא, אבל התיק לא נופל כולו על דייר אחד", הוא מסביר, "כשיש מי שיכול להקדיש מזמנו להתעסקות יומיומית, זה חוסך כסף לפרט ויעיל יותר לכלל".

באחרונה עובר הבניין ברחוב קשאני שיפוץ בתמיכת האגודה לתרבות הדיור, מה שהצריך את הדיירים להכניס את ידיהם לכיס ולשלם יותר מהרגיל. לצורך השיפוץ הנרחב קיים ועד הבית מכרז בסיוע חברת עזרה וביצרון, אליו ניגשו כשבעה קבלנים. עוד שכר הוועד את שירותיו של יועץ מומחה להנדסה אזרחית, שפעל מול הקבלן הזוכה ווידא כי כל הדרוש ייעשה באופן מקצועי ובמחיר הוגן.

בסך הכל עלות השיפוץ מגיעה ל-1.6 מיליון שקל - תשלום ממוצע של כ-30 אלף שקל לכל דירה, שנפרש על 60 חודשים. השיפוץ, שנמשך עדיין בימים אלה, כולל בין היתר עיגון של פלטות השיש המשובצות בצדו החיצוני של המבנה, שיקום הבטון בקומת המרתף, צביעה מחודשת של החזית ושל חדרי הביטחון, שיקום האספלט בחניון ולבסוף - שיקומה של גינת הבית.

כשמדובר בעלויות שכאלה, לא מפתיע לשמוע כי לא כל השכנים ששו לשלם. "היו 5-6 דירות שמסיבות כאלה ואחרות לא שילמו, אבל במרבית המקרים היו נסיבות אובייקטיביות מסוימות לכך. היה רק שכן אחד שפשוט סירב לשלם", אמר חבר הוועד. בסופו של דבר נאלץ הוועד לפעול מול אותו השכן באמצעים משפטיים.

בסך הכל עומד המחזור הכספי של הוועד ברחוב קשאני על כ-330 אלף שקל, וכל אחת מהדירות משלמת מדי חודש 500 שקל מסי ועד. מדי חצי שנה מוגש לדיירים דו"ח כספי חצי שנתי, שבו מפורטים כלל ההכנסות וההוצאות. הוועד מעסיק במשרה מלאה אב הבית, האחראי בין היתר לגביית הצ'קים והפקדתם בבנק, ולדיווח לחברי הוועד אודות דיירים הנמצאים בפיגור. אחד הדיירים הוא רואה חשבון, והוא מטפל בכל נושא השכר, מס ההכנסה וביטוח לאומי.

"לא אשקר, ישנם רגעים מתסכלים ויש דיירים שהייתי מגלה לאי בודד. אבל זה עניין של אופי. אני תמיד חשבתי שאני לא עושה טובה לאף אחד בזה שאני דואג לבית שבסופו של דבר אני גר בו", אומר חבר הוועד.

מתי לפתוח את הבריכה?

במתחמים גדולים, שלעתים יש בהם מאות יחידות דיור, מגיע המחזור השנתי של מסי הוועד למיליוני שקלים, וחבריו משמשים חברי דירקטוריון לכל דבר. "העולם השתנה. במתחמים שבהם יש בריכה, חדר כושר, שמירה ועוד, יש המון ויכוחים ובעיות", מספר עו"ד קינן, "למשל בנוגע לבריכה - מה יהיו שעות הפתיחה שלה? אחת רוצה לשחות כל יום בחמש בבוקר לפני שהיא יוצאת לעבודה והשני לא רוצה שישחו לו מתחת לחלון בשעה כזו. גם הכנסת אורחים לבריכה היא נושא כאוב שיוצר מחלוקות. בסופו של דבר, כמו בקיבוץ, הדיירים צריכים לקבל החלטה וגם לדאוג לאכוף אותה".

גם בוועדים המשתדלים לעבוד בצורה מסודרת, תוך איסוף 12 צ'קים מראש לכל השנה, מעיד עו"ד קינן כי 10% מדרי הבניין בממוצע בעייתיים בנושא הגבייה. הבעיות עלולות להיווצר כתוצאה מגירושים או מפטירה של אחד הדיירים, שיורשיו אינם ממלאים את חובות התשלום שלו. במתחמי יוקרה קורה גם לא פעם שדייר נכשל בעסקיו ופושט רגל, מספר עו"ד קינן.

גם קינן אינו רואה בחברות הניהול הכרח ומצביע על יתרונות הניהול על ידי הדיירים: "הדיירים במתחמים האיכותיים הם הרבה פעמים אנשים מנוסים שכבר עשו דבר או שניים בחיים שלהם. יש ביניהם מנכ"לים ויזמים מצליחים. בגילאים מבוגרים, שבהם יש להם יותר זמן, יש להם מה להציע מבחינת ניהול, וגם כספית מדובר ברווח משמעותי לבניין, כי ניתן לחסוך כך 20%-30% מהתשלום, שחברת ניהול לוקחת לעצמה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#