כבר לא בני ערובה: בית המשפט מעביר את הכוח לרוכשי הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כבר לא בני ערובה: בית המשפט מעביר את הכוח לרוכשי הדירות

פסיקה חדשה עשויה לשנות משמעותית את ניסוח הסכמי המכר על דירות; בין השאר, היא כוללת הרחבה של אחריות היזם ואפשרות נוחה יותר לביטול זיכרון דברים

13תגובות

רוכשי דירות מקבלן מכירים את הבעיה: הם מקבלים חוזה מכר עב כרס עם מעט מאוד יכולת לשנות את הסעיפים שבו. הם רשאים לשכור עורך דין, אבל המשא ומתן שהם או הוא יכולים לנהל מול החברה מוגבל מאוד, ולא פעם התשובה שהם מקבלים מהיזמים כתגובה לרצון לשנות סעיפים היא "Take it or leave it". הבעיה מחריפה כששוק הנדל"ן גואה והרוכשים נלחצים בין החוזה הקשה לסיכון שבאיבוד הדירה לקונה אחר.

בשבוע שעבר ניתן פסק דין על ידי בית המשפט לחוזים אחידים בראשות השופט משה סובל, ששינה או ביטל סעיפים מקפחים בחוזי המכר של חברת שיכון ופיתוח, ומעורר תקווה ששאר החברות במשק יתיישרו לפי קביעותיו.

דניאל בר און

לפי חוק חוזים אחידים, הגוף שיכול להגיש תביעות לביטול חוזים או סעיפים בהם הוא משרד היועץ המשפטי לממשלה. אל המשרד הגיעו במשך שנים תלונות לגבי החוזים שמציבים היזמים לרוכשים, ואחרי בדיקה של כמה חברות הוגשו תביעות על ידי עורכת הדין כרמית יוליס נגד שתי חברות: שיכון ופיתוח ב-2006 וחברת ב. יאיר ב-2008, שפסק הדין בעניינה טרם ניתן.

אחרי הגשת התביעות נפתח תהליך של משא ומתן מול החברות לגבי הסעיפים שלדעת משרד היועץ המשפטי מקפחים את הרוכשים ויש לשנות או לבטל אותם. ואולם בפסק הדין שנפרש על פני 70 עמודים החליט בית המשפט להתייחס גם להסכמות שהושגו, ובחלק מהסעיפים לערער עליהן כדי לייצר מסמך משפטי מקיף עם קביעות עקרוניות.

עם זאת, לא מדובר בתקדים משפטי מחייב, מכיוון שזה לא פסק דין של בית המשפט העליון. התקווה היא שהסיכון עבור חברות אחרות, שקובעות סעיפים דומים בחוזים שלהן, יהיה גדול מדי וייאלץ אותן להתיישר לפי החלטת בית המשפט.

"לחברה יזמית יש הרבה יותר כוח מהלקוחות שלה במשא ומתן. יש לה יותר ידע וניסיון, כל הנתונים נמצאים אצלה, ויש לה עורכי דין בכירים שמלווים אותה", אומר עו"ד אילן שרקון, מומחה לנדל"ן, שעד לפני חודשיים שימש יו"ר ועדת מקרקעין וחוזים של לשכת עורכי הדין. "יחסי הכוחות לא שוויוניים. אם הקונה היה לוקח עורך דין, מאוד יכול להיות שהיחסים היו קרובים יותר. אבל ברור לחלוטין שהלקוח נמצא במצב פסיכולוגי מסוים, שמקשה עליו לא לחתום. לחברות יש מנגנונים שיווקיים לגיטימיים והן יכולות להפעיל לחצים על הקונה לחתום. איומים בנוסח 'זו הדירה האחרונה בפרויקט' ו'יש לקוח אחר שמעוניין לקנות את הדירה'. המציאות היא שהרוכשים הישראלים מגיעים למסיבות שיווק וחותמים על מסמכים מבלי שהם מלווים בעורכי דין".

מדוע קוני הדירות חותמים בכזו קלות על זיכרון דברים?

"הנחת היסוד של הקונה היא שהוא משלם כדי לשמור על הזכות בדירה. הוא סובר לתומו שהוא חותם כרגע על זיכרון דברים ובעתיד הוא יחתום על חוזה, ואם לא - כספי המקדמה יוחזרו לו. הוא חושב שאין בעיה משפטית לחתום על זיכרון דברים. אנשים לא מייחסים חשיבות למסמך שהם חותמים עליו, וזה חוזה לכל דבר ועניין. אחת הקביעות החשובות של פסק הדין הזה היא שזיכרון דברים הוא גם חוזה אחיד, ולכן קבלן צריך להקפיד בניסוח שלו.

"לדעתי, זה פסק דין חשוב ביותר, אחד החשובים בשנה האחרונה, ויש לו משמעות רוחבית לגבי כל חוזי הקבלנים מול רוכשי הדירות. הוא בוודאי רלוונטי לחברה הנתבעת, שיכון ופיתוח, אבל הוא מקיף ויהיה לו משקל כשעניין כזה יגיע לבית משפט, גם אם יהיה מדובר בחברה אחרת".

אך האם יש בפסק דין הזה איום מספיק כדי שחברות ישקלו מחדש את האופן שבו הן מנסחות זיכרון דברים וחוזה מכר?

"קשה לי להאמין שחברות ישנו הסכמים מיוזמתן, כי אין להן אינטרס והסיכון לא מספיק גדול. במקרה הכי גרוע יהיו דייר אחד או שניים שאתם יגיעו לפיתרון נקודתי".

להלן עיקרי פסק הדין:

פיצויים מוסכמים

הבעיה: לחברה יש מנגנון פיצויים מוסכם מראש בשיעור של 15% מעלות הדירה, בכל מקרה שהיא תבטל את ההסכם עקב הפרה שלו על ידי הקונה. היועץ המשפטי לממשלה טען כי מדובר בשיעור גבוה מדי, שחורג מהיקף הנזק הפוטנציאלי שיכול להיגרם לחברה.

השינוי: בית המשפט קבע שהסעיף מקפח, והורה על ביטולו. הוא התייחס לגובה הפיצוי ואמר שבהתחשב במחיר ממוצע של דירה חדשה בישראל מדובר בפיצויים בהיקף של עשרות אלפי שקלים, וקרוב לוודאי שיותר מכך. מצד שני, הוא בחן את הסיכון והעלויות שיוצר ביטול החוזה לחברה, כמו מציאת קונה חדש, שהן זניחות לעומת סכום הפיצוי.

ביטול העסקה על ידי החברה

הבעיה: זיכרון הדברים מותנה באישור הנהלת החברה, ובכך למעשה שומרת לעצמה החברה את הזכות לבטל את העסקה.

השינוי: בית הדין קבע כי מדובר בסעיף מקפח והורה לבטלו או לנסחו מחדש באופן שיגדיר בבירור מהם הקריטריונים לביטול עסקה על ידי ההנהלה.

אחריות לשינויים בדירה

הבעיה: חברה היזמית מתקשרת עם קבלן ביצוע שבונה את הבניין. בהסכם המכר קבעה החברה כי אינה אחראית לכל שינוי שביקש המוכר לעשות בדירה לעומת המפרט המקורי.

השינוי: הושגה הסכמה שהיקף האחריות של החברה היזמית לכל שינוי יהיה זהה להיקף האחריות שלה לדירה כולה, לפי חוק מכר דירות ותקופות האחריות הקבועות בו.

דחיית תשלומים במקרה של מחלוקת

הבעיה: לקונה אין אפשרות לעכב את תשלומי הדירה במידה שיש מחלוקות עם החברה, ובכלל זה גם שינויים שבוצעו בדירה באופן רשלני.

השינוי: בית המשפט קבע כי סעיף זה אינו מקפח באופן גורף. הסעיף ייחשב למקפח רק כשהחברה הפרה סעיף בחוזה שהוא מהותי ועיקרי, והתשובה לשאלה מתי מדובר בהפרה מהותית תלויה בנסיבות המקרה.

אירועים בלתי צפויים

הבעיה: החברה רשאית לדחות את ביצוע הבנייה בגלל אירועים בלתי צפויים - כמו מלחמה או אסון טבע, למשל - והיא מחויבת להודיע ללקוח בכמה זמן מתעכבת הבנייה. לרוכש אין אפשרות לבטל את החוזה, מבלי שזה ייחשב להפרה של החוזה, גם אם העיכוב מתמשך מעבר לתקופה סבירה של כמה חודשים.

הבעיה מחמירה כשמסירת הדירה נעשית באיחור רב, ובמהלך תקופת ההמתנה לדירה הקונה לא יכול לבטל את החוזה מצד אחד, ולא יכול לתבוע פיצויים מצד שני. עד היום טענו חברות הנדל"ן כי שינויים בלוחות הזמנים הנובעים מאירועים בלתי צפויים - אינם באחריותן.

השינוי: בית המשפט קבע שיש לחלק את הסיכונים בצורה הוגנת. בית המשפט הוסיף לסעיף קביעה שעל פיה החברה לא תהיה פטורה מאחריות לגבי אירועים חריגים שהיא היתה יכולה להביא את הסיכון שלהם בחשבון באופן סביר. כך לדוגמה, במקרה של שינוי במצב הפוליטי-מדיני, שמעלה את הסבירות להתלקחות ביטחונית.

בנוסף, חייב בית המשפט את החברה להודיע ללקוחות על דחיית הבנייה בסמוך למועד שבו הסתבר לה שהבנייה תתעכב, ולא יותר מחודשיים לפני מועד המסירה המתוכנן, ולפרט מה הסיבות שהביאו לכך.

תוספת אחרונה בעניין זה מגבילה את תקופת העיכוב לארבעה חודשים בלבד. לאחר תקופה זו רשאי הקונה לבטל את הקנייה ולקבל בחזרה את כל הכספים ששילם כולל הפרשי הצמדה.

רשימת פגמים במועד המסירה

הבעיה: אחת הבעיות הנפוצות ביותר ביחסים בין הרוכשים לחברות הנדל"ן נוגעת לפגמים בביצוע הדירה. שיכון ופיתוח, בדומה לכל חברות הנדל"ן, נהגה למזער את האחריות שלה בכך שהחתימה את הדיירים על "פרוטוקול מסירה" שבו מפורטים הנזקים בדירה. שיכון ופיתוח ציינה כי מעבר לדיווח הזה לא יוכלו הדיירים לבוא בטענות נוספות.

השינוי: בית המשפט קבע כי מדובר בקיפוח של הדיירים, מה גם שסעיף זה מתנה הוראות בניגוד לחוק מכר דירות, שמאפשר לקונים לדרוש תיקונים במשך שנה לאחר רכישת הדירה, ולפעמים הזכות הזו שמורה להם גם לתקופה ארוכה יותר.

ביטול העסקה על ידי הרוכש

הבעיה: קונה שרוצה לבטל את העסקה לאחר שחתם על זיכרון דברים, נדרש לחתום על מסמכים שונים כדי לקבל בחזרה מקדמות ששילם, ובהם ויתור על הפרשי הצמדה והתחייבות כי אין לו תביעות נוספות.

השינוי: הצדדים הגיעו להסכמה שהמקדמות יוחזרו בניכוי 500 שקל עבור דמי טיפול ותוך שבעה ימים מיום ההודעה על ביטול העסקה.

מצגים טרום חוזיים

הבעיה: שיכון ופיתוח קבעה בחוזה כי כל המצגים, הפרוספקטים והפרסומים שהוצגו לרוכשים לפני חתימת החוזה בטלים וחסרי תוקף משפטי.

השינוי: בית המשפט קבע כי הסעיף סותר את ההלכה הפסוקה, שלפיה למצגים אלה יש משמעות משפטית בתנאים מסוימים, ולכן הוא שינה את נוסח הסעיף באופן שהמצגים אינם בטלים אך גם אינם חלק מן ההסכם, וכך לא נשללות מהקונה זכויות בנוגע למצגים שהוצגו לו לפני הקנייה.

מכירה לפני מועד המסירה

הבעיה: הקונה לא יכול למכור את הדירה לפני שקיבל אותה.

השינוי: בית המשפט מצא דרך ביניים שתאפשר לקונה למכור את דירתו, אך לא תפגע באינטרס הכלכלי של החברה שמעוניינת להתקשר עם רוכשים בעלי איתנות פיננסית. הוא קבע כי מכירת הזכויות בדירה תהיה אפשרית, אך תיעשה באישור החברה, והתנגדות שלה לעסקה כזו צריכה להיעשות מטעמים סבירים.

מנגנון הצמדה

הבעיה: מנגנון ההצמדה למדד הוא חד צדדי - כשהמדד עולה, עולה מחירה של הדירה (במידה שהיא משולמת במספר תשלומים לאורך תקופת הבנייה), אך כשהמדד יורד, מחיר הדירה לא משתנה.

השינוי: אין שינוי. בית המשפט קבע כי מנגנון ההצמדה מקובל במשק ונועד להגן על אינטרס כלכלי לגיטימי של החברה, שגם היא משלמת אשראי לבנק, קונה חומרי גלם ומזמינה שירותים שמוצמדים למדד.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#