שוק הנדל"ן הירושלמי: כל המידע, המחירים, התשואות והמגמות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שוק הנדל"ן הירושלמי: כל המידע, המחירים, התשואות והמגמות

מעיבוד נתונים היסטוריים ועדכניים שערכה חברת MNA מחקרי נדל"ן עולה כי דירות 2 חדרים בירושלים עדיין מתומחרות ביתר בשיעור של כ-20% ודירות 3 חדרים בכ-13%

23תגובות

ניתוח עסקות רכישה של דירות 2-5 חדרים בירושלים ביולי-ספטמבר 2011 מלמד כי מספר העסקות הגדול ביותר, כ-40%, נרשם בדירות 3 חדרים (364), וכי 290 עסקות בוצעו בדירות 4 חדרים. בסך הכל, נמכרו בתקופה זו 923 דירות בירושלים. עוד עולה מהנתונים כי פער המחירים בין דירות 3 חדרים לדירות 4 חדרים הגיע לכ-250 אלף שקל בממוצע בתקופה זו, וכי הפער בין דירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים היה כ-450 אלף שקל. נתונים אלה עולים מניתוח מיוחד שערכה חברת MNA מחקרי נדל"ן.

העסקות היקרות ביותר בירושלים בדירות 3-5 חדרים בשנה האחרונה נרשמו בשכונות ממילא, ימין משה וקריית שמואל. המחירים הנמוכים ביותר נרשמו בשכונות שועפאת, עטרות וסילוואן.

ניתוח של פער המחירים בין דירות חדשות לבין דירות ישנות בירושלים מראה כי הפער היה יציב למדי מאז 2006. אנו מגדירים דירה חדשה אם נבנתה החל ב-2003, כשהדירות שנבנו לפני שנה זו מוגדרות ישנות. לפי מאגר העסקות של רשות המסים, המחיר ששילם רוכש עבור דירה סטנדרטית בשטח 100 מ"ר בבניין חדש בתקופה זו היה גבוה ב-50-80 אלף שקל בממוצע מהמחיר ששולם עבור דירה דומה בבניין ישן.

עם זאת, בשלושת החודשים האחרונים דירות חדשות בירושלים נמכרו כמעט באותו מחיר כמו הישנות. הסיבה לכך היא ירידות חדות יותר שנרשמו במחירי הדירות החדשות בתקופה האחרונה בהשוואה לדירות הישנות.

נתון זה יכול להיות מוסבר בכך שקבלנים מורידים מחירים מכיוון שהם חוששים להיתקע עם מלאי דירות בשל מיעוט עסקות על רקע המחאה החברתית, בעוד שבשוק היד השנייה הירידות מתונות יותר, ורק מי שחייב מוכר.

שוק השכירות

ניתוח שוק השכירות בירושלים מראה כי הפער במחירים המבוקשים בין דירות 3 חדרים לדירות 4 חדרים בשנה האחרונה היה כ-400 שקל בחודש בממוצע, וכי הפער בין דירות 4 חדרים ל-5 חדרים הגיע ל-1,000 שקל. נכסים מניבים בירושלים מייצרים תשואות דומות לתשואות באזור המרכז.

ניתן לראות כי בשנה האחרונה הרוויח המשקיע על דירה בירושלים תשואה שנתית נומינלית ממוצעת של כ-3%. יש לציין כי שיעור התשואה בירושלים הושפע גם מדירות שחולקו בידי המשקיעים לכמה יחידות דיור.

אם נבחן את התשואה שנרשמה מסוף 2006 מעליית ערך ממוצעת של דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, ונשווה אותה לתשואה שהתקבלה בשוק ההון (מדד ת"א 25) באותה התקופה, נגלה כי ההשקעה בנדל"ן היתה האפיק המועדף. בדקנו השקעה של 300 אלף שקל בדירת 4 חדרים, כששאר הסכום נלקח במשכנתא בריבית צמודה לפריים. את המשכנתא להחזרה הורדנו ממחיר הנכס בכל תקופה, בהתחשב בריבית בנק ישראל.

מהנתונים עולה כי השקעה בנדל"ן בירושלים הניבה תשואה גבוהה בהרבה לעומת מדד ת"א 25. התשואה על דירה שנרכשה בסוף 2006 והושקע בה הון עצמי של 300 אלף שקל הגיעה לכ-320% נכון לאוקטובר 2011 - בהשוואה לתשואה של כ-43% במדד ת"א 25 באותה התקופה.

כלומר, מי שרכש דירה בירושלים בדצמבר 2006, השקיע בה 300 אלף שקל הון עצמי (כ-30% ממחיר הנכס) ולקח משכנתא של כ-850 אלף שקל, יישארו בידיו כ-1.2 מיליון שקל אם ימכור את הנכס היום, לאחר סילוק המשכנתא. כלומר מדובר ברווח פוטנציאלי של 900 אלף שקל. משקיע אלטרנטיבי, שהצמיד 300 אלף שקל למדד ת"א 25 באותה התקופה, ייצא מההשקעה עם כ-420 אלף שקל בלבד.

שווי ריאלי לעומת מחיר שוק

שווי ריאלי של נכס הוא פרמטר המוכר גם בשם הכלכלי "מחיר פונדמנטלי" בשיטת "תזרים המזומנים" במימון, והוא מגולם גם ב"גישת היוון ההכנסות" בשמאות מקרקעין. שווי זה מוגדר כהיוון כל ההכנסות הצפויות להתקבל מהנכס.

כדי למצוא את השווי הריאלי חישבנו את התשואה השנתית הממוצעת שהתקבלה מהכנסות על דירות 2 ו-3 חדרים, החל ב-2003 ועד לרבעון השלישי 2011, ולקחנו אותה כתשואה הראויה לנכסים הנבדקים. את השווי חישבנו על פי התשואה הממוצעת הזו ושכר הדירה בכל תקופה.

את השווי הריאלי השווינו למחירי השוק, מתוך הנחה שלהפרש ביניהם אין סיבה כלכלית אובייקטיבית, אלא סיבות שונות שאינן נכללות בדרך כלל בחישובים של רכישת דירות להשקעה (נוף, כיווני אוויר, קירבה למוסדות חינוך ולקווי תחבורה ציבוריים). אחת הסיבות להפרשים היא ציפייה להמשך עליות המחירים. רכיב זה (שלא ניתן לבידוד משאר הגורמים להפרשים) מהווה חלק חשוב במנגנון ההיווצרות של בועה.

ברבעונים השלישי והרביעי של 2008 וברבעון הראשון של 2009, מחירי דירות 2 ו-3 חדרים בירושלים בעצם שיקפו את השווי הריאלי שלהן, והתשואה עליהן היתה קרובה לתשואה הממוצעת הרב-שנתית. הפער בין המחיר הריאלי למחיר הממוצע בפועל היה בין מינוס 1.5% לפלוס 15% - מה שמעיד על שוק יעיל ומשוכלל.

גם ברבעונים שקדמו לרבעון השלישי של 2008 המחירים הריאליים של נכסים אלה היו קרובים למחירים שנצפו בפועל, ולעתים אף נמוכים מהמחיר הריאלי. השינוי הגדול החל ב-2009 והגיע לשיא ב-2010, כפי שניתן לראות מהגרפים. בתקופה זו, ההפרש בין המחיר הריאלי המחושב לבין המחיר הממוצע בפועל הגיע לעתים ל-35% - כלומר, נכסים נמכרו בשווי של פי 1.35 מערכם הריאלי.

בממוצע, נראה כי דירות 2 חדרים מתומחרות כיום ביתר בשיעור של כ-20%, וכי דירות 3 חדרים מתומחרות ביתר בכ-13%. מדד זה בדירות 3 חדרים החל לרדת בצורה חדה בשני הרבעונים האחרונים של 2011, ובעיקר ברבעון השלישי.

מדד הבועה ומגמות מחירים

מדד הבועה (sale to list) בודק את היחס בין המחירים הממוצעים שנסגרים בפועל ומדווחים לרשות המסים לבין המחירים הממוצעים המבוקשים בלוחות המודעות האינטרנטיים. לדוגמה, אם המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים לפי העסקות המדווחות לרשות המסים הוא מיליון שקל והמחיר הממוצע באותו החודש בלוחות המודעות הוא 1.1 מיליון שקל - הרי שמדד הבועה יהיה 0.9 (11.1). יש להדגיש כי מדובר על ממוצע ולא על מדד פרטני עבור נכס ספציפי.

בשנה האחרונה מדד הבועה בירושלים היה גבוה מ-1 עד יוני. נתון זה מלמד כי הביקושים בפועל בירושלים היו חזקים. המחירים המבוקשים על ידי בעלי הנכסים זינקו בצורה חדה בעוד הדיווחים לרשויות המס העידו על קיפאון ועל ירידות מחירים. עם זאת, ברבעון האחרון הזינוק במחירים המבוקשים נבלם ומגמת ירידה החלה גם במחירי הביקוש.

בשלושת החודשים האחרונים המדד היה 0.95 בממוצע, כשבשלושת החודשים הקודמים להם הוא הגיע אף ל-0.84 בממוצע. המשמעות היא שהכוח בירושלים חזר לידי הקונים, מה שלא היה המצב בין 2010 ועד אמצע 2011.

שכונת ממילא בירושלים
תומר אפלבאום

ייתכן כי המחאה החברתית של הקיץ האחרון אכן נתנה אותותיה בשוק הנדל"ן הירושלמי - הביקושים ירדו וההיצע היה גבוה. כתוצאה מכך, מוכרים שהיו חייבים למכור התגמשו במחירים, והרוכשים ניצלו את גל הירידות. נכון להיום, ההיצע בירושלים נותן מענה לביקושים שקטנו ממילא, ולכן אנו רואים התייצבות של המדד, ברמה נמוכה מ-1.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#