מדוע נכשל פרויקט הדיור בר השגה הראשון בתל אביב? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדוע נכשל פרויקט הדיור בר השגה הראשון בתל אביב?

140 דירות 65 מ"ר תוכננו להיבנות בדרום העיר; תעריפי השכירות 3,000 שקל ומחיר הדירות כ-850 אלף שקל; אבל העיריה לא הצליחה למשוך יזמים; הכריזה כי בכוונתה לבנות בעצמה

10תגובות

אחרי המחאות והוועדות יצא סוף סוף מכרז לפרויקט דיור בר-השגה בתל אביב. ואולם הניסיון לקדם פרויקט כזה באמצעות השוק הפרטי נכשל כישלון חרוץ - רק יזם אחד ניגש למכרז והציע הצעה נמוכה מאוד לטעמה של העיריה. המכרז נגנז, וכעת העיריה תנסה לקדם את הפרויקט בעצמה.

המכרז שהוציאה עיריית תל אביב היה לגבי מתחם, שנמצא בין הרחובות מודינה למורה נבוכים בשכונת שפירא, בסמוך לתחנה המרכזית החדשה. מדובר במכרז הראשון שפורסם בישראל לדיור בר השגה. לפי המכרז, מתוכננות במקום 69 דירות, מהן 44 דירות בהישג יד, שהיו אמורות להיות מוצעות במחירים מופחתים, אותם קבעה העיריה.

במרכז פורסמה רשימת קריטריונים לזכאים לדיור בר השגה. בין הקריטריונים: כושר ההשתכרות של משק הבית כולו אינו עולה על 14.4 אלף שקל, במשק הבית יש ילד אחד מתחת לגיל 12, אחד מהבגירים במשק הבית הוא תושב תל אביב מעל חמש שנים, ולאף אחד במשק הבית אין דירה בבעלותו.

התוצאות בשטח הראו שגם המחאה החברתית לא יצרה תנאים מספיקים כדי שבישראל יקודם דיור בר השגה. השבוע הודיעה העיריה שבמקום להוציא מכרז נוסף, היא תבנה את הפרויקט בעצמה באמצעות החברה העירונית, עזרה וביצרון, בעלות מוערכת של 50-60 מיליון שקל. במודל החדש הדירות בנות ההשגה בפרויקט מיועדות להשכרה ולא למכירה.

מההתעניינות הנמוכה של היזמים ומכך שהעיריה בחרה לא להוציא מכרז נוסף אלא לנהל את הפרויקט בעצמה ניתן ללמוד על כשלונו של המודל - השוק הפרטי לא מתלהב לבנות פרויקטים מן הסוג הזה בתנאים שמציבה העיריה.

אלי לוי, מנהל אגף הנכסים בעיריית תל אביב, מציין כי לעיריה יש שלושה מתחמים נוספים עליהם היא מתכוונת לקדם דיור בר השגה. למרות הכישלון האחרון, התכנון כרגע הוא להוציא פרויקטים אלה למכרזים לשוק הפרטי. פרויקט אחד הוא בשוק עלייה.

לדברי לוי, "התב"ע של שוק עלייה בהפקדה, ואנחנו מחכים שתאושר. התחזית היא שבתוך חודשיים נפרסם את המכרז להפקדה". בסך הכל צפויות להיבנות כ-140 דירות במתחם, מתוכן 70 דירות מיועדות להשכרה ו-70 למכירה. יעדי המחיר הם 850-900 אלף שקל לדירות 2.5-3 חדרים של כ-65 מ"ר. תעריפי השכירות לדירות יעמדו על 3,000-3,500 שקל לחודש.

פרויקטים נוספים הם ביפו (רחוב מיכלאנג'לו) וביד אליהו (רחוב לוחמי גליפולי). לדברי לוי, התוכניות מוכנות, וכעת מחכים לאישור התב"ע שמגדילה את מספר הדירות במתחמים. ביפו מתוכננות להיבנות 28 דירות של 65-70 מ"ר, וביד אליהו 40 דירות בגודל דומה.

לוי אומר כי העיריה עדיין לא סיימה להסיק את המסקנות מהמכרז האחרון, ולגבש מדיניות לגבי כל המכרזים האחרים, אך מבהיר כי אין בכוונתה לבנות את הפרויקטים בעצמה: "אנחנו לא קבלן. התפקיד שלנו הוא לא לבנות ולמכור דירות, ואין לנו שום כוונה להתחרות בקבלנים".

בנוגע למכרז בשוק עלייה אומר לוי כי יש בו יתרונות מיסוי, כיוון שחצי מהדירות בו מיועדות להשכרה של 10 שנים, וכמו כן הוא מצהיר כי במכרז במקום ייקבע מחיר מינימום לקרקע, בניגוד למכרז בשפירא.

חברתי או רווחי?

נגד העיריה הושמעו טענות כי היא ביקשה להרוויח על הקרקע בשפירא, למרות שמדובר בפרויקט שמטרתו חברתית. היו גם שטענו כי היזמים ביקשו "לגזור קופון" מוגזם. כך או כך, היזמים לא התלהבו מההזדמנות העסקית, ורובם בחרו להתרחק מהפרויקט.

בעוד שהעיריה העריכה את הקרקע במחיר של כ-18 מיליון שקל, היזם היחיד שניגש למכרז, חברת גינדי החזקות, הציע 6 מיליון שקל בלבד - פער משמעותי שהפיל וקבר את המכרז.

העיריה קבעה כאמור כי בפרויקט יהיו 44 דירות בנות השגה. לפי נספח מחירים שצורף לחוברת המכרז, תומחרה דירת 3 חדרים בשטח של 72.7 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 8.5 מ"ר, במחיר של 982 אלף עד 1.017 מיליון שקל. דירת גן בת שלושה חדרים תומחרה ב-1.2-1.246 מיליון שקל; ודירת ארבעה חדרים בשטח של כ-95 מ"ר, עם מרפסת של 9 מ"ר, תומחרה ב-1.206-1.232 מיליון שקל.

"הדירות בנות ההשגה תומחרו לפי מחיר גבוה, שנע בין 15-17 אלף שקל למ"ר", מסביר השמאי הממשלתי לשעבר אייל יצחקי, "מדובר במחיר שוק ולא במחיר לדירות בנות השגה.

האזור הספציפי הזה הוא בעייתי, ולכן ייתכן שהיזם יתקשה למכור את הדירות - ויש לו סיכון גבוה. בכלל, כל הנושא הזה של דיור בר השגה, המטיל מגבלות מחיר ומגדיר קהל רוכשים ממעמד סוציו-אקונומי מסוים, נמצא בחיתולים. זה מהלך ראשוני, חדש ולא מוכר, והיזם מחשב את זה במערכת הסיכונים שלו.

"גם השוק עצמו נהפך לשוק מסוכן, בעקבות הגבלת הליווי הבנקאי על ידי הבנקים והגדלת היצע הדירות. רק בשנה האחרונה נרשמה עלייה של כ-50% בהיצע הדירות, והיזם חושש להישאר עם מלאי.

בסופו של יום מדובר במגרש שהוא פחות טוב ממגרש רגיל. הסיכון משמעותי, והיזם לוקח פרמיה עבורו. במצב שכזה, היזם יבקש להגדיל את שיעור הרווחים מכ-15% במצב רגיל ל-22%. כל זה מתקזז משווי הקרקע - מכיוון שמחירי הבנייה קבועים", מסביר יצחקי.

"המכרז קבע יחס גבוה מאוד של דירות בנות השגה (בשיעור של 62%) לעומת הדירות שנמכרות בשוק החופשי", אומר מנכ"ל ארגון הקבלנים בתל אביב, אלי רוזנטל, "באופן הזה, רוב המכרז אינו נמצא בשליטת היזם. היחס אמור להיות נמוך בהרבה כדי שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם.

"לעניין מחירי הדירות בנות ההשגה שנקבעו, אנו חושבים שהם היו נמוכים יחסית - מה שלא היה כלכלי ליזם, ומשפיע גם על 25 הדירות הנותרות שהיזם יכול למכור בשוק החופשי.

גם על 25 הדירות האלה הוא לא יכול לעשות רווח גדול, מכיוון שהיזם לא יכול לשנות את התמהיל מקצה לקצה ולבנות פתאום דירות יוקרה בבניין, שרוב דייריו במעמד סוציו-אקונומי בינוני ומטה. אם היה תמהיל דירות אחר, הפרויקט היה יכול להיות כדאי".

"נראה כי העיריה ביקשה להרוויח על הקרקע והגבילה את הרווח של היזם", אומר חבר מועצת העיר פאר ויסנר, יו"ר סיעת הירוקים, "עלות הבנייה מגיעה כיום לכ-600 אלף שקל לדירה. לזה יש להוסיף היטלים, ערבויות, מימון ומע"מ. מכך נובע שליזמים יהיה קשה להרוויח במחירים שקבעה העיריה.

"העיריה מתנהלת כספסר נדל"ן. אם העיריה באמת היתה רוצה לקדם את הפרויקט היא היתה פועלת לפי המלצותיה שלה, ומציעה את הקרקע במחיר אפסי".

תוכניות על הנייר

הבטחות רבות עלו בשנה האחרונה, לקראת הוצאת המכרז לדיור בר השגה בשכונת שפירא. במצגת שהכינה העיריה כשנה לפני שיווק הפרויקט, צוין כי מאחר שמדובר בקרקע עירונית, יש מקום להוריד את מחירה. העיריה העריכה בזמנו שמדובר בוויתור של 10.8 מיליון שקל בערך הקרקע, והעריכה כי מחיר דירה יהיה כ-530 אלף שקל.

העיריה הציעה אז תקצוב תמיכה ליזמים שיבקשו לבנות דירות בנות השגה בפרויקטים שיקדמו. מאז ועד היום, חלק מההחלטות נגנזו והמספרים שונו.

"העיריה ביקשה לשדר עסקים כרגיל, אך עם הוספת סעיף קטן שקוראים לו דיור בר השגה", מסבירה ד"ר אמילי סילברמן, המתמחה בתחום הדיור הציבורי, "המכרז לא לקח בחשבון סיכונים רבים, שהמרכזי מביניהם הוא המיקום הבעייתי של הקרקע, הסמוכה לתחנה המרכזית החדשה, שבה מסתובבים הרבה מאוד עובדים זרים ופליטים.

"דווקא מכיוון שמדובר במכרז ראשון, ההתייחסות של העיריה היתה צריכה להיות אחרת, יצירתית יותר - להתארגן מול קבוצת רוכשים ולגשת למשא ומתן עם תושבים ועם דיירי המקום. אבל העיריה לא רצתה בכך.

היא סירבה לדבר עם התושבים, שהם דווקא משאב וכוח, בעיקר באזור קשה כזה. היעד שלה היה יזמי נדל"ן. מכיוון שכך, כל צד ביקש להרוויח - מה שהפיל לבסוף את המכרז".

לדברי סגן ראש העיר ארנון גלעדי, יו"ר הוועדה לדיור בר השגה בתל אביב, מדובר במכרז הראשון שיצא בעיריה ובמדינת ישראל בכלל, והתגלו בו כשלים: "לא יכול להיות ששמאי העירייה מעריך את הקרקע בכ-18 מיליון ואנחנו מקבלים הצעה אחת בלבד של 6 מיליון. זה פער משמעותי. אנו רוצים ליצור דיור בר השגה, אך לא התעשרות של הקבלנים. צריכה להיות להם אפשרות להרוויח, אבל ברמה סבירה".

"בגינדי חישבו את המחיר לפי כ-100 אלף שקל לקרקע לדירה ב-69 הדירות בפרויקט, או 240 אלף שקל אם מתייחסים רק ל-25 הדירות שנמכרות בשוק החופשי", מסביר גורם בענף הנדל"ן, "כך או כך, מדובר במחיר מצחיק לקרקע בתל אביב. בגינדי פשוט הימרו. עבדו בשיטת מצליח".

בגינדי החזקות דוחים את ההאשמות כי החברה נהגה בחמדנות. "המכרז הזה שונה משאר המכרזים שהתמודדנו עליהם", מסביר מנכ"ל ובעלים משותף בחברה, מנחם גינדי, "במכרז שכזה לא ניתן להרוויח הרבה כסף - בעיקר ברגע שהעיריה מתערבת בפרטי המכרז ומכתיבה את מחירי הדירות.

ברגע שהעיריה קובעת מחיר של מיליון שקל לדירה, היא כבר קובעת את מחיר השוק, וקשה יהיה להקפיץ את המחיר לדירות שנמכרות בשוק החופשי. לדעתנו, העיריה מבלבלת בין מכרז רגיל לשיווק של דיור בר השגה. הרי מחירי הקרקעות הם שונים. לכן, התאכזבנו שההצעה שלנו נפסלה. חשבנו שלעיריה חשובה יותר מהות הפרויקט ופחות הכסף".

לדברי רוזנטל מארגון הקבלנים, "לפני שהעיריה מבצעת פרויקט שכזה, היא צריכה לשבת עם הקבלנים, לבדוק איתם מה הכדאיות הכלכלית שלהם, ולא להסתמך על הערכת שמאי בלבד. קיימו איתנו ישיבות בנושא קידום פרויקטים לדיור בר השגה, אבל לא נכנסו אתנו לפרטים הכלכליים, וחבל. בסופו של דבר למדנו שהערכות העיריה לא תואמות את המציאות הכלכלית".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#