אזורי התעשייה מתפתחים - הערים לא; "השקיעו בהיי-טק ומרכז העיר לא חי" - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אזורי התעשייה מתפתחים - הערים לא; "השקיעו בהיי-טק ומרכז העיר לא חי"

מה משותף לפארק מת"מ בחיפה, התעשייה בהרצליה פיתוח ומפעל אינטל בקרית גת? כולם מספקים פרנסה לעובדים רבים, אך ממוקמים מחוץ למרכזי הערים ■ "מיקום מרכזי תעסוקה מחוץ לערים הוא תכנון מיושן מלפני 50 שנה"

29תגובות

ראשי ערים אוהבים לפתח ולבנות אזורי תעסוקה. כולם רוצים למשוך את חברות ההיי-טק לפארקי תעשייה שנבנים בשולי הערים. הפארקים האלה הם הדרך הקונבנציונלית שהם מכירים לפתח את כלכלת העיר. אלא שגישות חדשות בתכנון עירוני טוענות שתכנון כזה דווקא הורג את העיר, בעיקר את המרכז הוותיק שלה.

יש היגיון ביצירת אזורי תעסוקה. בנייה חדשה מכניסה לעיר תקבולים מהיתרי בנייה ומהיטלי השבחה, עשרות אלפי מטרים בנויים של משרדים משלמים ארנונה - שעל פי רוב גבוהה בהרבה מהארנונה למגורים - ויתרה מכך, מדובר בשיעורי גבייה הנושקים ל-100%.

גם המיקום שנבחר לאזורים אלה נראה הגיוני - אזורי התעשייה הישנים והמוסכים הם בדיוק סוג העסקים שהעיריות רוצות להחליף בעסקים סטריליים יותר. העסקים האלה בדרך כלל נמצאים בשולי הערים, בעתודות קרקע לא מפותחות שקל לתכנן אותן.

אלברטו דנקברג

כך צצו אזורי תעשייה כמו פארק מת"מ בחיפה, אזור התעשייה של הרצליה פיתוח, רמת החייל בתל אביב, קריית אריה בפתח תקוה ועוד רבים אחרים. ואולם ישנם מתכננים שטוענים כי תפישה זו של תכנון אזורי תעסוקה היא מיושנת.

"זו חשיבה ישנה של תכנון, שהיה מקובל לפני 50 שנה, ונועד לפתור את הבעיה של התעשיות המזהמות. זו מגמה מיושנת, שמבטאת חוסר הבנה לכך שהמנוע הכלכלי של העיר הוא אינטראקציה בין אנשים ועסקים. האינטראקציה הזו יכולה להיות במרכז עיר ולא מחוצה לה", אומר נחמן שלף, יזם היי-טק וממייסדי עמותת מרחב, בה הוא אחראי על תחום פיתוח כלכלי עירוני.

"אזורי התעסוקה הם פספוס אדיר. כולם רוצים אזורי תעסוקה להיי-טק אבל זה לא טוב לשום דבר. בעבר היו תעשיות מזהמות, שהגיוני להוציא אותן מחוץ לעיר. אבל באזורי תעשייה של היום המצב שונה. יש היום משרדים, מסחר ואולי תעשיות קלות ולא מזהמות. כשכל אלה נמצאים מחוץ לעיר ולא במרכז - העיר נפגעת", הוא אומר.

ההנחה היא שההכנסות מארנונה והיטלי ההשבחה תורמים לפיתוח העיר.

"זו ראייה קצרת טווח שאומרת שפיתוח כלכלי זה היטלים. הלוגיקה היא כזו: ראש העיר רוצה עוד היטלי השבחה וארנונה לכן בונים אזורי תעשייה גדולים. אבל זה לא נכון כי מה שיקבע את הערך בסוף זה מה שיהיה שם", מסביר שלף.

שלף מציין את הרצליה כדוגמה לעיר שפעלה בשיטה המיושנת ובכך פגעה קשות בעיר: "מרכז העיר של הרצליה מת, למרות שניסו להחיות אותו. למה? כי במשך שנים, השקיעו הכל בהיי-טק באזור התעשייה. בנו את הקמפוס הבינתחומי בפאתי העיר, ובנו קניון ופארק מחוץ לעיר, ואחרי זה לא מבינים איך זה שמרכז העיר לא חי".

לבנות סביב אנשים

תזה מקובלת נוספת אומרת שיצירת מקומות תעסוקה, בעיקר בתעשיית ההיי-טק, מושכת לעיר אוכלוסייה חזקה ואיכותית שמעלה את התדמית שלה ותורמת לבנייה חדשה, לפיתוח נוסף של העיר ולשיפור איכות החיים בה. שלף מבטל גם את התזה הזו.

יואב גרשון

"אפשר לומר הפוך - שיש אוסף גדול של אנשים שחיים בעיר, ואז נכון לחברה להתמקם לידם כדי לקלוט עובדים מהקהילה. אנשים לא עוברים דירה בגלל מציאת עבודה באזור מסוים. ההחלטה איפה לגור רחבה יותר מאשר מרחק הליכה מממקום התעסוקה", אומר שלף, "סביב קריית גת בנו מקומות תעסוקה - אבל זה לא מספיק. במקום להביא את אינטל, היה צריך לחשוב איך הופכים את המקום לטוב לתושבים.

"לפני מאות שנים בנו את העיר סביב אנשים, אחר כך בנו אותה סביב המכונית - המכונית איפשרה את הפרדת השימושים, והצורך בכך נבע מהמפעלים המזהמים. לפני כ-20 שנה הבינו את הטעות והתחילו לבנות שוב סביב אנשים. צריך לרצות את התושבים הקיימים. אם להם טוב, גם אחרים יבואו".

האדריכלית ד"ר עינת קליש רותם, יו"ר עמותת אדריכלים בחיפה מסכימה עם שלף. "אני לא חקרתי את הנושא בצורה אמפירית, אבל אף אחד לא הוכיח עד היום שאנשים עברו לגור בחיפה בגלל פארק מת"מ. יש בפארק הרבה עובדים שמגיעים מזכרון יעקב, מבנימינה ואפילו מתל אביב. ביקנעם צומח פארק תעשייה חדש שמגיעים אליו הרבה עובדים שגרים בחיפה".

האלטרנטיבה שמציעה קליש רותם לפארקים כמו מת"ם קשה לעיכול, בעיקר בגלל תפישות תכנוניות שהורגלנו אליהן במשך יותר מדי שנים. "אם עיריית חיפה היתה מפזרת את הבנייה של מת"מ בבניינים ברחבי העיר - בעיר התחתית, בהדר ובשכונות אחרות שמשוועות לתשומת לב - וכל הכוח של מת"מ היה נמצא שם, המרכז ההיסטורי של העיר היה נראה אחרת לגמרי. כיום העיר התחתית נטושה לגמרי ואין שם תחושה של חיים", אומרת קליש רותם.

התשובה הזו מעלה שאלה אחרת: האם יש ערך בריכוז כל חברות ההיי-טק במקום אחד? איזה יתרון סינרגטי יוצרת חברת מייקרוסופט כשהיא יושבת ליד חברת היי-טק אחרת? מבחינות רבות ריכוז אינו נחוץ או מועיל, שכן לחברות יש במקרים רבים דווקא קשר ישיר יותר עם עסקים מסקטורים אחרים - מסעדות, בתי קפה, משרדי עורכי דין, רואי חשבון ונותני שירותים - מאשר עם חברות מאותו הסקטור.

"עדיין לא נבדק אם יש יתרון בקיבוץ חברות מאותו סקטור, תוך השוואה לנזק שנגרם לעיר מכך", אומרת קליש רותם, "אם החברות של מת"מ היו ממוקמות בעיר התחתית בחיפה היו נוצרות שם מסעדות. אנשים לא יכולים להיכנס לפארק מת"מ בערב, והמסעדות עובדות רק בשעות הפעילות של המשרדים. זה בסדר כשיש ריכוז של עסקים, כמו בציר איילון או בשדרות רוטשילד בתל אביב, אם יש חיבור לשאר העיר".

מכולת מתחת לבית

ראשי העיריות ומהנדסי הערים הם לא האשמים היחידים ביצירת ערים המתוכננות על פי מודל קבוע ומשעמם של שימושים מפוזרים: אזור תעסוקה בשולי העיר שפועל בשעות היום, שכונות שינה בתוך העיר, עם מרכז מסחרי שמשמש לקניות בסיסיות. גם הציבור מאמין בפורמט הזה.

מישהו היה מוכן לקנות היום דירה בבניין שבקומת הקרקע שלו יש מכולת? יש קבלן שהיה בונה בניין מהסוג הזה בכלל? המודל החדש של בנייני משרדים הממוקמים בתוך שכונות מגורים, ליד מסעדות ושירותים ציבוריים נוספים, הוא למעשה מיחזור של הערים הישנות, לפני שהמפעלים המזהמים הוצאו החוצה.

"עד המאה ה-19 ערים היו מקום מסוכן. אלה היו מקומות צפופים, והצפיפות גרמה למגיפות קשות ולשריפות. הביוב בערים עלה על גדותיו, ולצפיפות היו תופעות לוואי שליליות. רק באמצע המאה ה-19 הכניסו תשתיות של ניקוז וביוב לפאריס", משיבה קליש רותם.

"מתכנני ערים כמו לה קורבוזיה הגו רעיונות לבנייה של עיר עם פארקים בלי רחובות, שנתפשו כ"רעה החולה". לה קורבוזיה רצה לפתוח את העיר, להפריד שימושים, לנקות, ולבנות דירות שמוארות באור שמש במקום הדירות החשוכות. הפרדת השימושים היא תולדה של גישה משנות ה-30 של המאה הקודמת, שהיא תולדה של מפגעי הערים הישנות. אנחנו צריכים להשתחרר מזה, כיום יש מערכות אינסטלציה, מיזוג וכיבוי אש".

"היתרון של עיר לעומת פרבר זה היתרון של לחיות ביחד. כשיש תעסוקה, מסחר, תרבות, מגורים ומוסדות כלכליים - זה כמו אבנים שמשפשפים אותן ויוצאים ניצוצות. כשכל התפקודים של העיר יושבים ביחד ומתנגשים, נוצר ניצוץ שמפתח את התרבות והכלכלה", היא מסכמת, "לא מדובר במגורים בצפיפות, אלא בעירוב שימושים ותפקידים של העיר. כשלוקחים את המגורים ושמים אותם במקום אחד, ואת התעסוקה במקום אחר, אין ניצוץ. הכוח העובד נמצא בשעות הבוקר בפארק התעשייה ובערב הפארק מת. שכונות המגורים מתות במהלך היום, וישנות במהלך הלילה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#