א גרויסע מציאה: מחירי הדירות במאה שערים מתקרבים לת"א - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

א גרויסע מציאה: מחירי הדירות במאה שערים מתקרבים לת"א

למרות ההזנחה הסביבתית, הצפיפות והלכלוך - דירת 3 חדרים נמכה ב-1.33 מיליון שקל ודירת 5 חדרים תמורת 2.5 מיליון שקל

19תגובות

>> שכונת מאה שערים הוקמה בשנת 1874, ונחשבת לשכונה החמישית שנבנתה מחוץ לחומות ירושלים. שם השכונה נלקח מפסוק בפרשת "תולדות", שהיתה פרשת השבוע בעת הקמתה. בנוסף, "מאה שערים" שווה בגימטריה 666, כמו הביטויים "משיח בן יוסף" ו"קיבוץ גלויות".

במקור נבנתה השכונה כחצר גדולה מוקפת בתים המהווים חומה, אך בהמשך, עם הגידול בביקוש לנכסים בשכונה, נבנו בתים בכל עבר והצביון השתנה. באופן כללי, כאשר מדברים על שכונת מאה שערים כיום מתייחסים לכל האזורים בסביבות רחוב מאה שערים - כולל השכונות סנהדריה, מורשה/מוסררה ובית ישראל.

כיום הרוב המוחלט של תושבי השכונה הם חרדים, המשתייכים לזרמים שונים, ויש בה עשרות ישיבות, בתי כנסת וכוללים. הכיכר המרכזית באזור היא כיכר השבת, המחברת בין מאה שערים לשכונת גאולה הסמוכה.

בשכונה כמה חסידויות גדולות כגון חסידות קרלין וחסידות גור, לצד חסידויות כמו תולדות אהרון, סאטמר ונטורי-קרתא, הידועות בהתנגדותן למדינת ישראל ולציונות.

רמת הצפיפות בשכונה גבוהה מאוד, וכך גם ההזנחה והלכלוך. כל קיר חיצוני נהפך מיידית ללוח מודעות עליו נתלים פשקווילים והודעות מכל סוג. עם זאת, נראה כי הדבר לא מפריע כלל לתושבי השכונה.

לשכונה חוקים וקודי התנהגות משלה בכל הקשור בחיי היום-יום, אך נראה שבתחום הנדל"ני היא אינה מחדשת דבר, והשוק בה מתנהג על פי כל כללי הביקוש וההיצע הנהוגים - ככל שעולה הביקוש לנכסים כך עולה גם מחירם.

בחלק מהאזורים בשכונה גרים בני חסידות מסוימת בלבד, וחלק מהאזורים מעורבים. כל אזור, קטן ותחום ככל שיהיה, מציע שלל מחירים לנכסים השונים, המושפעים בעיקר מהקירבה לאדמו"ר וכן מהקרבה למוסדות התורניים ולמוסדות החינוך. לרוב, נכסים הצמודים לאדמו"ר או לרב קהילה חשוב (לדוגמא, הרב אלישיב) אינם מוצעים כלל למכירה. באופן כללי, האזור המבוקש ביותר במאה שערים הוא אזור גאולה/כיכר השבת.

המחסור בנכסים זמינים, המחירים הגבוהים והילודה הגדולה דוחפים את המגזר למצוא פתרונות דיור חלופיים. המקום בו תוקם שכונה חדשה מחוץ למאה שערים נקבע בדרך כלל על ידי הקהילה או רבה. לדוגמה, חסידי קהילת "תולדות אהרון" מתגוררים כיום בבית שמש, מיתר ומודיעין.

הדירות באזור השכונה ישנות מאוד וקטנות על פי רוב. דירת שלושה חדרים תשתרע על פני 60-65 מ"ר, ודירת ארבעה חדרים על פני כ-80 מ"ר. בחלק מהדירות בוצע שינוי פנימי על מנת להגדיל את מספר החדרים.

המחירים במאה שערים לא היו מביישים את הנכסים בצפון החדש של תל אביב או רמת השרון. מחירים לדוגמה: דירת שלושה חדרים בשטח של 60 מ"ר בבית ישראל נמכרה השבוע ב-1.33 מיליון שקל. דירת 4.5 חדרים במוסררה בשטח של כ-90 מ"ר בקומת קרקע נמכרה ב-1.91 מיליון שקל. מרפסת הדירה הוסבה לחדר ויכולה לשמש גם סוכה - יתרון מהותי לכל הדעות. דירת 5 ישנה חדרים בשטח כולל של 94 מ"ר במוסררה נמסרה לאחרונה לקונה המאושר תמורת 2.5 מליון שקל.

ומה לגבי שוק השכירות במקום? הילה כהן מ"נכסי ירושלים" אומרת שהביקוש לשכירויות גבוה מאוד. הסטנדרטים, מנגד, נמוכים מאוד. דירות 2 חדרים בשטח של 30-40 מ"ר בשכונה מושכרות ב-2,500-3,500 שקל לחודש, ודירות 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר מושכרות ב-3,500-5,000 שקל לחודש.

כל יחידת שטח בשכונה נהפכת מיידית על ידי יזמים זריזים ליחידת דיור, ובכלל זה מחסנים, מרתפים, קומות עמודים של בניינים וחניות. ומה בנושא היתרים ואישורים? אלו בגדר המלצה בלבד.

האם משקיעים שאינם נמנים על המגזר החרדי רשאים לרכוש נכס בשכונה? התשובה היא כמובן חיובית, אך יש לקחת בחשבון שעל הבעלים והשוכרים לעמוד בדרישות ובקודי ההתנהגות של המקום.

על חובבי הנדל"ן החרדי באזור להביא בחשבון את הקשיים הצפויים במימון הרכישה. הבנק יתקשה לתת משכנתאות על נכסים הרשומים כמושע (שיתוף) ללא תשריט או הסכם שיתוף או על נכסים הבנויים ללא היתר אכלוס.

בהצלחה.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס".

שאלות ותגובות באתר:

www.REJ.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#