חתמתם עסקה ורשמתם הערת אזהרה? לא די בכך - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חתמתם עסקה ורשמתם הערת אזהרה? לא די בכך

בעסקת נדל"ן בשנות ה-80 חלק מהרוכשים העבירו בעלות וחלק הסתפקו בהערת אזהרה

ניגר אמסלם, שבבעלותה היו 50 דונם במתחם הקרקע עין שרה שמדרום לנהריה, מכרה בסוף שנות ה-80 מחצית מהשטח לרוכשים שונים, שכל אחד מהם רכש חצי דונם או דונם. בעת החתימה על הסכמי המכר ייעוד הקרקע היה חקלאי, ואולם תוכנית מתארית סיווגה את הקרקע באופן לא סופי ככזו שתיועד לבנייה נמוכה צמודת קרקע (בתים פרטיים/ קוטג'ים). כוונת שני הצדדים היתה כי כשתאושר התוכנית סופית יוקצה לכל אחד מהרוכשים מגרש פרטי בבעלותו לבניית בית מגורים - קוטג'.

חלק מהרוכשים השלימו את תהליך העברת הבעלות ורשמו את המקרקעין על שמם כבעלים, ואילו שאר הרוכשים הסתפקו ברישום הערות אזהרה. רישום הערת אזהרה אינו העברת בעלות - זה רק השלב הראשון, שמטרתו למנוע עסקות נוגדות וליידע את כל מי שמעוניין בקרקע כי בעל הקרקע התקשר בעסקה עם בעל ההערה.

בתחילת שנות ה-90 אושרה במתחם תוכנית חדשה שכללה הליך של איחוד וחלוקה. בתוכנית איחוד וחלוקה מאחדים את כל החלקות במתחם לחטיבת קרקע אחת, ואז מחלקים את הקרקע על פי צורכי התכנון למגרשים חדשים בייעודים שונים: מגרשים למגורים, מגרשים למבני ציבור, שטחים פתוחים, חלקות דרך ועוד.

לכל בעלים הרשום בקרקע לפני אישור התוכנית מוקצות זכויות במגרשים החדשים שיצרה התוכנית. החוק קובע כי יש לשמר את שוויו היחסי של כל בעלים בקרקע, כך שהיחס בין שווי הזכויות של בעל קרקע מסוים לשווי כלל הקרקע הכלולה בתוכנית לפני אישורה יהיה זהה לשווי היחסי לאחר אישור התוכנית. ואולם החוק קובע כי רק בעלי זכויות רשומות יובאו בחשבון באיחוד וחלוקה, ורק להם יוקצו זכויות במגרשים החדשים שנוצרו בתוכנית.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואכן, שמאי התוכנית פעל על פי הוראות החוק והקצה זכויות בתוכנית החדשה לאמסלם ולאותם אנשים שרכשו ממנה קרקע והשלימו את רישום הזכויות על שמם. הוא לא הקצה זכויות למי שרכשו מאמסלם קרקע אך טרם השלימו את רישום הזכויות על שמם, ונותרו עם הערת אזהרה בלבד.

אלא שבכך לא תמו ההפתעות: מתכנני התוכנית לא סברו כי המתחם צריך להיות מיועד בשלמותו לבנייה צמודת קרקע. הם שינו את מתווה התכנון וכללו בתוכנית גם מגרשים בשימושים של בנייה רוויה - בתי מגורים משותפים ומגרשים למלונאות ונופש.

כך קרה שלאמסלם הוקצו בתוכנית החדשה מגרשים בשטח כולל של 16 דונם בייעוד לבנייה רוויה, מלונאות ונופש. על פי החוק, זכויותיהם של הרוכשים שלא השלימו את הרישום נכללו בזכויות (במגרשים) שהוקצו לאמסלם. עקב כך, ציפיותיהם של רוכשים אלה לקבל מגרשים לבניית צמודי קרקע התבדו.

כבר כמה פעמים כתבתי במדור זה על המתח המובנה וההתנגשות בין האספקטים הקנייניים והחוזיים של זכויות במקרקעין לבין האספקטים התכנוניים של פיתוח המקרקעין.

מוסדות התכנון, ובצדק, מתחשבים בראש וראשונה באספקטים התכנוניים ורואים באספקטים הקנייניים והחוזיים שיקול משני בלבד. המקרה הנדון הוא דוגמה מוקצנת למתח זה - הצדדים התכוונו בתום לב למכור ולרכוש מגרשים בבעלות מלאה לבניית בתים צמודי קרקע - כך קבע בית המשפט - אך מוסדות התכנון טרפו את הקלפים כשתיכננו ואישרו במתחם ייעודי קרקע של בנייה רוויה, מלונאות ונופש.

כאילו להשלים את מפח הנפש של הרוכשים הלא רשומים, לאותם רוכשים שכן השלימו את רישום הבעלות על שמם אכן הוקצו בתוכנית החדשה מגרשים לבתים צמודי קרקע. כך גרם עניין פרוצדורלי גרידא של אי השלמת הרישום פער עצום במהות הזכות הקניינית המוקצית ובשוויה בין מי שרשם את זכויותיו לבין מי שלא עשה זאת, אף שבנקודת המוצא - חתימת הסכם המכר - הם חתמו על אותו הסכם ושילמו מחיר זהה.

באוגוסט האחרון נתן בית המשפט העליון את פסק דינו בפרשה, וקבע פיצוי של 50 אלף דולר לכל אחד מהרוכשים הלא רשומים בגין ההפרש בין שווי מגרש לקוטג' לשווי החלק במגרשי הבנייה הרוויה.

עוד קבע בית המשפט כי יש לייחס לעורך הדין שערך את החוזים התרשלות, שכן נמנע מלהבהיר ולהסביר לצדדים את הסיכונים הכרוכים בעסקה המתייחסת לשינוי תכנוני שטרם יצא אל הפועל. מצד שני פטר העליון את מוסדות התכנון מאחריות, והטיל את תשלום הפיצוי כולו על אמסלם ועורך דינה.

הלקחים מפרשת עין שרה הם רבים, אך העיקרי והבולט ביותר הוא זה: חתמתם עסקה ורשמתם הערת אזהרה? לא די בכך. מהרו לרשום את זכויותיכם, כי מי יודע מה יילד יום.

-

הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#