פה קבור הפתרון למצוקת הנדל"ן

מרבית הקרקעות הראויות לבנייה מיידית נמצאות בתחומי הרשויות המקומיות

נחום כהן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים15
נחום כהן

מחאת הדיור הציפה לתודעה הציבורית את הכישלון המתמשך בתחום הדיור בישראל. כישלון זה הוא כה עמוק, עד שאין מנוס מרעיונות רדיקליים כדי לחולל בו שינוי. המחסור בפתרונות דיור בערים בישראל נובע מכישלון ארגוני, תכנוני ומחשבתי, ומחייב שינוי של מערכת זו מן היסוד.

כמתכנן ערים ותיק, חוויתי על בשרי את כשלי המערכת במשך עשרות שנים וברצוני להציג מתווה חדש לפתרונם. הבעיה היסודית במערכת התכנון והבנייה בישראל נמצאת בריכוז של כוח עצום בידי מעט גורמים ברמה הארצית: מינהל מקרקעי ישראל, משרד השיכון ומשרד הפנים. גורמים אלה מנותקים מהציבור שעבורו הם מתכננים, ואינם חייבים בדין וחשבון כלפיו. כך, אף שמרבית הקרקעות הראויות לבנייה מיידית נמצאות בתחומי הרשויות המקומיות, הסמכות לפיתוחן אינה נמצאת בידיהן.

מאהל מחאה נגד מחירי הדיור

בכדי לפרק ולבזר את מוקדי הכוח במערכת יש להעביר את קרקעות המדינה לרשויות המקומיות בחקיקה מיידית. לעתים קרובות נטען כי לא ניתן לבזר את כוחן של רשויות התכנון בשל השחיתות ברשויות המקומיות. ואולם כתבי האישום שהוגשו בשנים האחרונות כנגד בכירים במינהל ובמערכת התכנון הארצית, מוכיחים כי דווקא ריכוז של כוח רב בידי גורמים מעטים מסוכן יותר.

במקום המערכת ההיררכית הקיימת כיום - של ועדות ארציות, מחוזיות ומקומיות - התכנון ייעשה בעיריות, על בסיס תוכניות המתאר העירוניות, וייבחן בוועדה מקומית בלבד, שבה יהיו נציגים של משרדים ממשלתיים. התכנון הפרטני יתבצע על ידי העירייה ולא על ידי יזמים, כך שתמהיל וגודל הדירות ייקבע על פי צורכי התושבים ולא על ידי יזמים ספקולטיביים.

מודל זה יאפשר להאיץ את התכנון, תוך התאמתו המירבית לצורכי התושבים, מבלי לפגוע באיכותו. ביצוע הפרויקטים ייעשה על ידי קבלנים שייבחרו במכרז, תוך שימור הבעלות על הנכסים בידי הציבור. קבלן הביצוע, כמו קבלן כבישים, עבודות עפר וכו', לא ייהנה מבעלות על הנכס עצמו ולכן לא יהיה גורם ספקולטיבי - כך שמחיר הביצוע ישקף אך ורק את עלויות הבנייה. זמן הביצוע יוכתב מראש ולא ידרוש הליך של מכירת קרקע, שכן זו תיוותר בידי הציבור.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בעת רכישת הדירה לא תהיה חובת קנייה של מרכיב הקרקע, שכיום הוא מרכיב העלות העיקרי, ובמקום זאת תתאפשר חכירה או מסלול השכרה לטווח ארוך.

במקביל למערכת זו, הבנייה על קרקע פרטית, שהיא חלק קטן יחסית מכלל הבנייה, יכולה להימשך במתכונת הנוכחית. ואולם מובן כי הצעה זו גם תוביל להורדת עלויות הבנייה הפרטית ותהווה מחסום לספקולציה על מחירי הדיור.

ההכנסות ממערכת זו יופנו לתגבור מערך התכנון המקומי ולבניית פרויקטים של דיור ציבורי (Public Housing), המיועדים לאוכלוסיות נרחבות.

מודל זה אף יבטל את הצורך בהסתמכות על חברות שיכון ארציות, כמו עמידר, שממילא אינן מתפקדות כבר יותר משני עשורים. אין שום סיבה שהציבור הזקוק לדיור ישלם ביוקר למערך מרכזי עבור קרקע ששייכת בעצם לציבור עצמו. יש להעביר את הכוח למועצות המקומיות, הנבחרות על ידי הציבור וחייבות בדין וחשבון לו.

-

הכותב הוא אדריכל ומתכנן ערים ומרצה בטכניון ובמכללה החברתית כלכלית

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker