עיריית חיפה לא שוכחת להשקיע גם באיזורים הישנים שלה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מרעננים את השכונה

עיריית חיפה לא שוכחת להשקיע גם באיזורים הישנים שלה

העירייה החלה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו קמפוס בנמל לסטודנטים ואזור ואדי סאליב; יש גם מתנגדים לשינוי המבורך

10תגובות

ביום שישי שעבר התפרסמה בעיתון "הארץ" מודעה קטנטנה במסגרת ההודעות בענייני תכנון ובנייה. במודעה, שפירסמה עיריית חיפה, מתבקשים הבעלים של חלקה מסוימת בפאתיה הדרומיים של העיר, ליצור קשר עם משרדי הוועדה המקומית. הסיבה לפנייה היא הפקדת תוכנית שזכתה לשם "המבואות הדרומיים", שבמסגרתה מתוכננת הקמה של שכונת מגורים בת 1,398 יחידות דיור, מבנים ציבוריים ושטחים פתוחים שתוקם מדרום לקניון קסטרא.

השכונה המיועדת תיבנה על שטחים שכיום אינם מאוכלסים, והיא חלק ממגמה בעייתית בתכנון עירוני בישראל, המעדיפה הקמת שכונות חדשות על פני התמודדות עם אלה הקיימות, ובעיקר עם הבעיות שיש בהן.

במקרה הזה עיריית חיפה אינה לבד. החיבה של כיבוש שטחים חדשים לצורך הקמת שכונות משותפת לערים רבות בישראל. בשיטה הזו הוקמו שכונות רבות בעיר, בעיקר על הכרמל, וכך נוצרה עיר שהיו מי שדימו אותה לצרור שכונות שמחוברות על ידי כביש. בשנים האחרונות החליטה עיריית חיפה להתחיל להתמודד עם השכונות הוותיקות ולקדם בהן התחדשות עירונית, במקביל לבניית שכונות חדשות. הפרויקט שזכה, מבחינת העירייה והתקשורת, למרב תשומת הלב הוא קמפוס הנמל - ניסיון להפוך את אזור העיר התחתית למתחם אוניברסיטאי בתוך העיר ששוקק סטודנטים ונהנה מהילה צעירה ויצירתית. זה למעשה כל מה שהקמפוסים של הטכניון ואוניברסיטת חיפה לא הצליחו ליצור בחיפה.

על פניו נראה שיש כאן הזדמנות. שתי מכללות פועלות במקום, העירייה שיפצה כמה מבנים והפכה אותם למעונות וגם היזמים מתעניינים ואף רוכשים. אזור העיר התחתית כבר התחיל למשוך יזמים - אחד מהם הוא ערן אלדור, שרכש בניין במאי 2009. הבניין היה נטוש ברובו בזמן הרכישה, ואלדור שיפץ את הדירות ורצה להשכירן לסטודנטים. בזמן השיפוץ גילה אלדור שלבניין יש שעון מים אחד, וזאת אף שהדירות השונות רשומות כיחידות ארנונה נפרדת.

אלדור מספר שפנה לעירייה והבין שזו ממליצה לו להתקין שעוני מים פנימיים, ו"למכור" את המים לדיירים. "אני משכיר דירות ולא מוכר מים. העירייה צריכה לספק שעוני מים ליחידות הקיימות", הוא סיפר.

אלדור ואשתו, עורכת דין ודוקטורנטית למשפט מינהלי, עתרו לבית המשפט, אך בסוף הגיעו עם העירייה להסדר שבמסגרתו ישופץ הבניין כולו והעירייה תתקין בו שעוני מים לכל דירה. לדעתו, הסיבה שהעירייה מקשה על היזמים נובעת מרצון ליצור מקום הומוגני לסטודנטים, ופחד שמכירת דירות בניגוד למכירת בניינים שלמים, תביא אוכלוסיות שאינן רצויות שם. "לעירייה נוח שלכל בניין יש בעלים אחד, כי כך קל לדרוש מהבעלים לשפץ. בדרך היא מעלימה עין מחלוקת דירות. לדעתי לא מדובר בשחיתות אלא בחלמאות. אם עיריית חיפה רוצה לקדם את העיר התחתית, היא צריכה להיות חכמה יותר", טוען אלדור.

הטיעון שהוא מעלה בנוגע לאוכלוסייה ההומוגנית, הוא טיעון מרכזי לדעת ד"ר עינת קליש-רותם, יו"ר עמותת האדריכלים בחיפה, מרצה בטכניון בפקולטה לארכיטקטורה, לכך שהעיר התחתית - או ליתר דיוק קמפוס הנמל - לא באמת מתרוממים. "העירייה מאפשרת רק לסטודנטים להתגורר בקמפוס הנמל, אבל סטודנטים הם לא תושבים קבועים עם זיקה אמיתית למקום. אחד הכללים הראשונים להתחדשות עירונית מוצלחת הוא אוכלוסייה שמחויבת למקום עם לוקל-פטריוטיזם", מדגישה קליש-רותם.

"קמפוס הנמל מרגיש מת"

קליש-רותם, אדריכלית שמתמחה בהתחדשות עירונית ותושבת חיפה, מספרת על חבר אדריכל שניסה לרכוש בניין בקמפוס הנמל, אבל לא קיבל אישור מהעירייה להשמיש אותו כבניין מגורים. "העירייה לא אומרת זאת בריש גלי, אבל היא לא נותנת למי שאינם סטודנטים לעבור לגור בקמפוס הנמל. זאת אף שהקמפוס הנמל מרגיש מת רוב הזמן, כי סטודנטים חוזרים הביתה ביום חמישי. נכון שצריך לתת זמן לתהליכים של התחדשות עירונית, אבל אחרי חמש שנים עוד אין באמת שינוי", היא טוענת.

לדעתה, העירייה צריכה לעבוד עם האוכלוסייה הקיימת בעיר התחתית ולהביא אוכלוסייה חזקה וחדשה שתשלב. "יש בעיר התחתית אוכלוסייה ערבית ועירייה מתעלמת ממנה. יש התעקשות על פרופיל אחד. כדי שתהיה התחדשות עירונית אמיתית, צריך להיות מסחר מקומי, אופי מקומי ולא רק תפישה שמשרתת את כלל העיר", מסבירה קליש-רותם. הנושא של התחדשות עירונית משמעותי מאוד בחיפה. חלקים נרחבים מהעיר, שכונות כמו הדר, העיר התחתית, חליסה, נווה דוד ונווה שאנן, זקוקים למתיחת פנים ואף יותר מכך.

החיבה לאורך השנים של הקמת שכונות חדשות שימרה בעיות אקוטיות בתוך העיר. הפוטנציאל של חיפה הוא גדול והתמקדות בתוך העיר עשויה לייצר כמות מרשימה של יחידות דיור, מבלי לבנות על שטחים פתוחים.

ככלל, יזמים ועיריות חולמים על מה שאפשר לקרוא לו אפקט נווה צדק, כלומר תהליך שבו שכונה מוזנחת עם אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך שאף אחד לא רוצה לקנות בה אפילו גזוז, נהפכת לפנינת נדל"ן.

אם ננסה להבין בעצם מהו אפקט נווה צדק ובמה הוא שונה מעליית מחירי נדל"ן שנוצרת בגלל התעניינות של יזמים, נגלה שההבדל העיקרי הוא שבנווה צדק של היום אתם לא רק רוצים לקנות נדל"ן, אלא שאם תהיה לכם הזדמנות אתם תשמחו לעבור לגור בשכונה. התהליך ששינה את נווה צדק הגיע גם "מלמטה" - התעניינות בשכונה בזכות הקסם של הבתים קטנים ומיוחדים שלא נפוצים באזור תל אביב; וגם "מלמעלה" - כלומר מהעירייה.

ואדי סאליב הוא אזור שהאפשרות להפוך אותו למוקד משיכה בניחוח אוריינטלי ברורה מאוד. במקרה הזה, ההזדמנות לאפקט נוה צדק בולטת במיוחד: המחירים הנמוכים ובתי האבן והנוף, גורמים ליזמים לזהות את הפוטנציאל - והעירייה מקדמת בו שיפוץ של תשתיות. נכון שמדובר בשכונה עם היסטוריה מורכבת וטעונה, אבל גם עם אפשרות לעתיד משמעותי. באחרונה הסתיים מכרז על חלק מהמבנים בוואדי. תמורת 10 מיליון שקל, זכה קבלן ירושלמי בהזדמנות להפוך את המבנים הישנים והמוזנחים למתחם אמנים.

הדרך לפריצה נראית לכאורה פשוטה, אך גם כאן ניצבים הפני היזמים מכשולים. מכשולים שלפי הסיפור של יזם שכבר מתגורר בוואדי, צפויים להיות מורכבים במיוחד. "ידעתי שאנו נכנסים לתהליך לא פשוט, אך לא חשבתי שהצרות יגיעו מהעירייה", מספר ד"ר עופר שוורצגלס, ראש החוג להנדסת חשמל בשנקר ומרצה בחוג להנדסת מחשב, שרכש דירה בוואדי סאליב מתוך רצון לשפצה ולגור בה. שוורצגלס שמספר שבעלות השיפוץ והקנייה יכול היה לרכוש דירה ברחוב התשבי בכרמל, אך הוא נשבה בקסם של הוואדי.

לדברי שוורצגלס, מחלקת השימור והדוברות בעירייה מעוניינות מאוד שהוואדי יתפתח. "כולם מודעים לכך שזה כתם בלב העיר. הבעיה היא שמצד אחד זה בניין לשימור שצריך לטפל בו עם פינצטה, ומצד שני גם חוקי הבנייה חלים כאן - ויש ניגודי אינטרסים", הוא מסביר. הדוגמה לקושי ולחוסר הגמישות של העירייה נמצאת כבר בתחילת הסיפור של שוורצגלס.

המבנה שרכש היה אטום במשך יותר מ-50 שנה, ולכן נחשב מבנה מסוכן. "הבית שלי, כמו רוב הבניינים בוואדי, הוא חצי הרוס - ח'ירבה. המעקות מתמוטטים והאבנים נושרות. מחלקה אחת בעירייה הוציא לי צו מבנה מסוכן שמשתמע ממנו שאני חייב לתקן את הליקויים בתוך 30 יום. אבל אני לא יכול לבוא ולהדביק בחזרה את האבנים - התשתית הרוסה, צריך כאן פעילות הנדסית מורכבת שדורשת היתר בנייה. אז התחלתי לבצע את התיקונים, ומחלקה אחרת בעירייה תבעה אותי בגלל שלא היה לי היתר".

היזמים מתקשים מול העירייה

לדעת שוורצגלס, חוסר הגמישות של העירייה ירתיע יזמים מלהשקיע בוואדי, והעיר תצא מופסדת. "אני מאמין שמדובר בפנינה. השקעתי פה את כל כספי מתוך תפישה שאפשר וכדאי אחרת. הכל נגיש. אנו גרים כאן כבר שנה ויש כבר כיום הרבה יתרונות. הנוף של הנמל הפעיל הוא מרתק והעירייה משקיע פה מסביב. אני אוהב אתגרים, אבל העירייה צריכה ללמוד מהמקרה הפרטי שלי ולהקים צוות שיגדיר מה התקנות ביחס לוואדי סאליב, ואיך מסירים את החסמים הביורוקרטיים לטובת כולם".

הקושי שעמו מתמודדים היזמים מוכר למהנדס העיר חיפה, האדריכל אריאל וטרמן, טוען שוואדי סאליב הוא אזור מורכב וכך גם הטיפול בו. "יש בוואדי הרבה מבנים שצריך לשפץ ומגרשים שהמבנים שעליהם נהרסו. עלות שיקום התשתיות גבוהה, אך הערך המוסף הופך אותה לכדאית", מסביר וטרמן.

לדעת וטרמן, זה הזמן של ואדי סאליב: "נכון שהיזם הראשון נתקל בקשיים, אבל הוא גם ירוויח יותר. כשאני למדתי אדריכלות, חברים שלי קנו חושות בנווה צדק. כולם צחקו עליהם. נכון שהראשונים אוכלים אבנים, אבל בסוף הם ירוויחו יותר מכולם".

וטרמן סבור כי החלטת העירייה להתמקד במקומות הקשים העיר היא חסרת תקדים. הוא מדגיש שמבחינת העירייה, התפישה היא לא רק התחדשות עירונית, אלא קיימות. לחדש אזור ישן במקום לבנות על גבעה חדשה. לדבריו, "אנו העיר המובילה בנושא פינוי-בינוי ופינוי-עיבוי. יש שני פרויקטים שיוצאים לדרך בנווה שאנן. יותר מ-27 פרויקטים של תמ"א 38 שנמצאים בביצוע. זו מבחינתנו ההתחדשות הכי טובה שיש, כי היא שומרת על רקמה קיימת ומחדשת את הבניינים".

למרות החזון שמציגה העירייה, לדעת קליש מדובר בקוסמטיקה: "מתמקדים בשיפוץ אבל הכל נשאר זקן - האוכלוסייה, ההתנהלות של המקום. באירופה מנסים לבדוק איך מושכים אוכלוסייה חזקה וצעירה שתשתקע במקום, וכך יוצרים מחזור חיים חדש. בחיפה כל הזמן מנסים לשפץ ולהחזיר את מה שהיה קודם. הצריכים משתנים, החברה משתנה וצריך לבנות מחזור חיים חדש לאזורים השונים".

מבחינת קליש-רותם, המפתח לפריחת האזורים הבעייתיים בחיפה טמון בשיתופי פעולה עם גופים כמו הנמל והרכבת, ולא בהתנהלות שיוצרת מקלות בגלגלים. לדבריה, "לכל עיר יש את הפוטנציאל לפתח גרעין של חיים אורבניים ולהוסיף לעצמה גוונים ורבדים. הרי אין דגם אחד של חיים אורבניים אף שבישראל עדיין לא קמה חלופה לתל אביב. לחיפה יש את הפוטנציאל הגדול ביותר לייצר חלופה איכותית - חיים אורבניים עם שלווה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם