איך מודדים מטר מרובע בישראל? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך מודדים מטר מרובע בישראל?

האנרכיה בנתונים על שוק הנדל"ן היא חולי שיש לתקן

5תגובות

בכתבה שפורסמה ב-TheMarker באחרונה ("מדדי הנדל"ן חסרי משמעות", 19 באוגוסט 2011) סופר על בסיס הנתונים הרעוע המשמש את הרשויות בעיבוד הדיווחים על עסקות מכר דירות ועל דיסאינפורמציה בנתונים ובתוצאות המדידה. מדובר באחד מחוליי הכלכלה המתוחכמת, שיש לדעת כל הגורמים לתקן, אך נוח להם להשאירו במצבו.

חוסר האפשרות לאיסוף מידע אמין לגבי נכסים שמחירם נמדד במיליוני שקלים, ושחובת דיווח לרשויות לגבי מכירתם וקנייתם חלה עליהם, הוא אבסורד. ברצוני להאיר נקודה אחת בלבד בסוגיה זו, המוכרת לכל העוסקים בענף הנדל"ן ולקהל הרחב הנתקל בה שוב ושוב, והיא העמימות באשר לשטח הדירה. עד כמה שהדבר יישמע אבסורדי, במדינת ישראל אין קביעה מוחלטת של שטח הדירה.

כדי להבין זאת יש להשוות את המצב עם מדינות אחרות, שמערכת החוק שלהם טיפלה בעניין בשנים האחרונות, סגרה כל פירצה וקבעה מתודה אחידה למדידת מ"ר בכל דירות המגורים, ישנות כחדשות. תיקון בחוק הצרפתי מ-1996, הבא להסדיר את סוגיית ההגדרה של שטח דירה, קובע כי שטח הדירה הוא שטח הרצפות שלה, ואינו כולל קירות חיצוניים או פנימיים או שטחים שגובהם נופל מ-1.80 מטר (שטחים משופעים מתחת לגג, לדוגמה). רק מדידה כזו של דירה נחשבת ומחייבת.

על קבלנים, מוכרי דירות יד שנייה, מפרסמים, משווקים ומתווכים בצרפת לפרסם ולציין במפורש את השטח על פי הקריטריון של החוק הנ"ל, והוא גם מחייב ברישומי מס הרכוש והארנונה, וכן לגבי חישוב חלקה של הדירה בהוצאות האחזקה ברכוש המשותף וכנתון בלתי משתנה בהסכמי השכירות ובסכסוכי שכנים. גם במדינות אחרות כקנדה וגרמניה ישנם חוקים דומים, המסדירים את נושא מדידת שטח הדירה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

נשוב לישראל: בארצנו הנאורה קיים חוק מקרקעין ובו פרק המתייחס לבתים משותפים, שמגדיר את הדירה "כחדר או מערכת חדרים או תא", ללא התייחסות לשאלה כיצד נקבע שטח הדירה. חוק המכר דירות וצו מכר דירות 1973 (טופס של מפרט) כולל את תיאור הדירה לפי "תוכנית מצורפת" - והקונה צריך להסיק בעצמו כמה מ"ר יש בדירה.

פקודת העיריות המטילה ארנונה אינה מתייחסת כלל לשטח הדירה לפי פרמטר קבוע כלשהו, והמדידה נעשית באופן שונה על ידי כל רשות מוניציפלית. מס שבח מקרקעין ניזון דווקא מהצהרות הקונה והמוכר בדבר גודל הדירה.

המתווכים והקבלנים מודדים איש איש כהבנתו את השטח "ברוטו" של הדירה. המונח ברוטו אולי יפה למשקל תרנגולת לפני שהקצב מפשיטה מנוצותיה, עורה וטפריה, אך אינו מתאים לנכס מקרקעין מוגדר ורשום.

התקן הישראלי הוא עוד מכשול בפני עיוור. תקן מס' 975 מדבר על שטח אפקטיבי מצד אחד ושטח נומינלי על מחצית מעובי קירות מצד שני, ועוד מרכיבים שרק מספקים לשמאי המקרקעין פרנסה ואפשרויות למדידת שטחים.

לסיכום, רבגוניות בפרשנויות לגבי מהו מטר מרובע של דירה בישראל היא מגבלה, שמונעת אפשרות של מעקב אמין אחר מגמות מחירי הדירות. כל עוד אין במשק כללים קבועים, מוסכמים ואחידים לגבי אופן המדידה, כל חישוב והערכה השוואתית נדונו לכישלון.

-

הכותב הוא עורך דין ומנהל חברת השקעות בנדל"ן



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#