התפשטות היישובים הערביים במגמת בלימה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התפשטות היישובים הערביים במגמת בלימה

מחקר שניתח דפוסי בנייה ב-57 יישובים ערביים, מגלה כי הבנייה בהם נהפכה לצפופה יותר

תגובות

אחת הטענות הנשמעות לא פעם נגד יישובים ערביים מצד משרדי ממשלה וגורמי תכנון היא שהם מתפשטים לכל עבר באופן בלתי מתוכנן ומבזבזים עתודות קרקע גדולות. באחרונה הושלם מחקר מקיף בטכניון, המוכיח כי מאז העשור הקודם יש שינוי במגמה, ובמרבית היישובים הבנייה נעשית צפופה ומרוכזת על שטחי קרקע קטנים יותר.

פרופ' אמנון פרנקל מהפקולטה לארכיטקטורה ובניין ערים בטכניון ואמין סהלה, אדריכל העיר טמרה בגליל, השלימו מחקר הנקרא "פרבור וזחילה עירונית ביישובים הערביים בישראל". המחקר מנתח את התופעה של "זחילת" הבינוי ביישובים לעבר שטחים שלא נבנו בעבר. מדובר בתופעה של התפשטות בנייה בפיזור נרחב, הנחשבת לאחד הגורמים העיקריים להיעלמות שטחי טבע ונוף ולבזבוז עתודות קרקע. השפעתה היא רבת משמעות בעיקר במדינות בעלות שטח קטן.

דניאל צ'צ'יק

במקרה של היישובים הערביים אין מדובר ביישובים פרבריים האופייניים למדינות מערביות או ליישובים יהודיים. אלה יישובים בעלי מבנה היסטורי, שבעשורים האחרונים התרחבו אל מעבר לחלק הוותיק יותר ולעבר שטחים פתוחים. תהליכי גידול אוכלוסייה וזניחת פרנסה חקלאית לטובת הסבת שטחים לייעודי מלאכה ומסחר האיצה תהליכים אלה.

החוקרים ניתחו את נתוני הבנייה ב-57 יישובים ערביים ודרוזיים בישראל בשנים 1995-2006. מדובר במחצית מהיישובים הערביים בישראל, ומתגוררת בהם 70% מהאוכלוסייה הערבית. בין השאר נכללו בניתוח יישובים וערים כמו נצרת, טמרה, אום אל פחם ובאקה אל גרביה. הניתוח כלל הכנת מדד זחילה, שבחן מאפיינים שונים של הבנייה, ובכלל זה מספר המבנים החדש, אופן התפשטות הבנייה בשטח והיקפו.

על פי ממצאי החוקרים, בתקופה שאותה הם בדקו היתה עלייה משמעותית במספר היישובים שהוגדרו קומפקטיים וצפופים יותר בצורת הבנייה. מכלל יישובי המדגם, מספר היישובים שעברו מגמת ציפוף עלה מ-9 ל-31 במהלך אותה תקופה. היו גם יישובים שהבנייה בהם המשיכה להתפשט (לזחול), אך בסך הכל מדד הזחילה הממוצעת של כלל היישובים ירד כמעט במחצית.

מספר התושבים שגרו ביישובים קומפקטיים יותר עלה בתקופה זו מ-15.8% מכלל האוכלוסייה ביישובים ל-57%. בין היישובים הקומפקטיים ביותר, יש לציין את שעב, אכסל וטמרה, ואילו בין היישובים שנותרו זוחלים, בולטים עוספיה, יאנוח-ג'ת ובסמת טבעון.

החוקרים מדגישים כי ליישובים הערביים והדרוזיים יש מאפיינים יחודיים רבים, ובהם נטייה לא להגר ליישובים אחרים וכן שיעור גבוה של בעלות פרטית על הקרקע, המקשה על פיתוח שטחים ציבוריים. מאפיין נוסף הוא התיישבות של "פליטים פנימיים", שעזבו את כפריהם ב-1948 ולא עזבו את ישראל, אלא עברו לגור בשולי יישובים אחרים.

מכיוון שקרקע פרטית ביישובים רבים נוצלה לצרכי המשפחות השונות, ללא תכנון המתייחס לכלל היישוב, נוצר פיזור של הבנייה. המדינה מצדה לא יזמה פיתוח ציבורי לתעסוקה ושירותים, ולכן החלו בעלי קרקע פרטית לפתח מוקדי תעסוקה ושירותים בצדי הדרכים. בכך הגבירו עוד יותר את הפיזור של היישובים.

יש לציין כי הרוב המוחלט של הפליטים הפנימיים לא הורשה על ידי התושבים הוותיקים להשתכן בתוך מרקמי בינוי קיימים, ואף לא מחוץ למרקמים אלה בשטחים השייכים לתושבי המקום. רובם נאלצו לגור בשטחים שהוגדרו על ידי המדינה כרכוש נטוש.

התפתחות קומפקטית

מגמת הצטופפות הבנייה ביישובים הערביים ניכרת בעיקר ביישובים גדולים יותר, שבהם היצע הקרקעות הפרטיות כבר מוצה, ולכן התושבים מתחילים לבנות בתוך השטחים הפנויים שנותרו בין מוקדי בינוי מפוזרים. כמו כן עברו חלק מהתושבים לבנייה של כמה קומות. סיבה נוספת לציפוף קשורה לפליטים הפנימיים. המדינה הסדירה במהלך השנים קרקעות המיועדת לבנייה עבורם, ובנייה בשטחים אלה התחילה להתקרב למרכזי היישובים ובכך לצופף אותם.

החוקרים טוענים כי מאפייני מודרניזציה המחלחלים אל החברה הערבית גרמו בין השאר למגמה של העדפה בקרב הצעירים להתנתק מהוריהם, לנטוש מרקמי בינוי ותיקים יותר ולגור מחוץ להם בדירות מרווחות יותר. לכאורה מדובר בתופעה המעודדת זחילה של מאפייני הבנייה בכפרים, מאחר שהיא מתבצעת תוך דילוגים ממרקם קיים אל שטח פתוח מרוחק יותר. ואולם נראה כי הצעירים מנצלים קרקעות פרטיות וכן קרקע בבעלות המדינה המיועדת לבנייה ביתר יעילות ובצפיפות גבוהה יותר.

בניגוד לטענות של גורמים שונים בממשלה, מציינים החוקרים כי היישובים הערביים לא נוטים להתפשט אל קרקעות מדינה מחוץ לתחומיהם. "היישובים הערביים התפתחו וצמחו בתוך תחומי השיפוט המוניציפלי שלהם, והפיתוח של מרקמי הבינוי במרביתם במהלך השנים לא חרג מתחומים אלו", כותבים החוקרים. לדעתם, הפעולות שעשתה המדינה לקדם תוכניות מתאר שיתחמו את שטחי הבנייה ביישובים הערביים גם הן תרמו ככל הנראה למגמת הציפוף הגוברת.

"הממצאים מעידים כי היישובים הערביים מתאפיינים בהתפתחות קומפקטית לאורך זמן", נכתב במחקר, "זאת בניגוד לדעה הרווחת בין קובעי המדיניות, מקבלי החלטות, מתכננים ומוסדות תכנון, שעל פיה היישובים הערביים נתפשים כיישובים זוללי קרקע, שהתרחבותם במרחב היא זוחלת ובלתי מרוסנת".

לאור ממצאי המחקר מציעים פרנקל וסהלה בין השאר לבדוק בצורה מדויקת יותר את מספר יחידות הדיור לכל יחידת שטח. כמו כן, הם מציעים לאתר במדויק את מלאי הקרקעות הפרטיות מחוץ לשטחים הבנויים. נתונים על מלאי זה עשויים לאפשר תכנון טוב יותר של היישובים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#