"אנשים חשבו שבא מלאך משמיים ואמר שהם יכולים להפסיק לשלם משכנתא"

הרתיחה בשוק הדיור הביאה לביקושי שיא במשכנתאות, אך גם העלתה את הסיכון הכלכלי שמשקי הבית נוטלים על עצמם. אבירם טננבאום, יועץ פיננסי בעמותת "פעמונים", חושף מהן הטעויות הנפוצות שעושים הישראלים

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אבירם טננבאום
אבירם טננבאום. "היה גל הקפאות מטורף, ורק בדיעבד אנשים בדקו את המשמעות וראו שלא תמיד זה כדאי"צילום: אייל טואג
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש

העלייה המשתקפת בסיכוני המשכנתא מגיעה גם למשרדי עמותת פעמונים, העוסקת בייעוץ כלכלי למשפחות — שם נתקלים היועצים במספר גדל והולך של הסתבכויות אשראי. "מגיעות אלי משפחות שנקלעו למצוקה קשה. הן מיצו את כל מקורות המימון והדרך היחידה שלהם לשרוד היא לקחת אשראי חוץ־בנקאי יקר. המוצא היחיד במקרים קשים הוא להציע להם למכור את הבית ולעבור לבית קטן יותר או זול יותר, אבל זו לא עיקר העבודה", אומר אבירם טננבאום, יועץ פיננסי ומתנדב בעמותה.

מהי עיקר העבודה אם כך?

"עיקר הייעוץ הוא בארגון מחדש של החוב המשפחתי, באופן שבו תזרים המזומנים יהיה קל יותר וההחזר החודשי יקטן באמצעות פרישה מחודשת של התשלומים והפחתת הנטל. בדרך כלל המשכנתא היא דווקא הפתרון למשבר הכספי. אנחנו מסתכלים על החוב הכולל של המשפחה — וחלק מהחובות הן אשראי לטווח קצר בריביות שיכולות להיות גבוהות. המשכנתא היא הלוואה סולידית יותר, בריבית נמוכה ובפרישה ארוכת־טווח. כך שלרוב, הפתרונות יהיו הגדלת המשכנתא לצורך פירעון החובות הבעייתיים לטווח קצר, כמו חוב לחברות אשראי, חברות חוץ־בנקאיות ומשיכות יתר".

אלה משפחות שמגיעות לקצה היכולת שלהן, או כאלה שרק רוצות להתרווח?

"המחירים עולים וקצב ההכנסה אינו עולה באותה מידה. משפחה אינה יכולה לממן כיום דירה ברמת המינוף שהיתה מקובלת בעבר. הקונים נאלצים לרדוף אחרי המחיר - והסיכון עולה"

"לרוב אלה משפחות עם הרבה התחייבויות, שמתייעצות איך לעשות סדר בחובות. במקרים הקשים, מדובר באנשים שהגיעו להחזרי צ'קים והוראות קבע, ואז מתערבות המחלקות המשפטיות של הבנקים וזה סימפטי הרבה פחות. רוב העבודה שלי היא לעשות סדר בתסבוכת ההתחייבויות המשפחתית ולאזן את מצב המשפחה".

היה גידול במספר הפונים בשנה האחרונה?

"יש גידול ניכר במספר הפונים, אבל לא רק בגלל המשבר הכלכלי, אלא גם בגלל האפשרויות החדשות שנפתחו בפני הלווים. האפשרות להגדיל את המשכנתא באמצעות הלוואה לכל מטרה איפשרה לרבים להגדיל את המינוף — מ–40%–50% משכנתא מערך הדירה ל–70% מערכה. הכסף הזה יכול לשמש לצרכים שונים, ובין היתר לאפשר לנו לסייע לפונים באמצעות המרת הלוואות קצרות־טווח יקרות לחלק מהמשכנתא. היה גם עניין גדול בעקבות החלטת בנק ישראל לאפשר את הגדלת מרכיב ההלוואות בריבית פריים".

כפר סבא. "אם תתפתח אינפלציה משמעותית, המשפחות יתקשו להתגונן מפניה ותשלומי המשכנתא יעלו עם יתר הוצאות המשפחה"צילום: עופר וקנין

אז ייתכן שחלק מהגידול בהיקף המשכנתאות הוא בכלל בגלל מצוקה, ולא רק הביקוש האדיר לדירות?

"במידה מסוימת זה נכון. הרבה לקחו את זה כהלוואה נוספת שהם יצטרכו להחזיר בעתיד ורמת הסיכון שלהם עלתה. ככל שרמת המינוף ורמת החוב של משקי הבית עולה — עולה רמת הסיכון. הסיכון של משקי הבית גדל ומתבטא בעלייה במינוף באמצעות סוגים רבים של הלוואות, כמו הלוואות כלי רכב בהלוואות צרכניות ומסגרות אשראי בחשבונות הבנק. הגדלת האפשרות למינוף פעל בחלק מהמקרים גם להקטנת הסיכון — כי זה הקל על החלפת חובות לטווח קצר לאשראי נוח יותר לטווח ארוך".

"וואלה נותנים, לא תיקח?"

בנק ישראל איפשר גם להקפיא משכנתאות. בפועל, זה גרם להגדלת יתרות החוב של המשפחות.

"הרבה אנשים שחששו ממצוקה הגיעו כדי להקפיא את החזרי המשכנתא. זה היה נושא בעייתי כי שיווקו את זה לציבור כהקלה גדולה. אנשים חשבו שבא להם מלאך משמים ואמר להם שהם יכולים להפסיק לשלם משכנתא למשך כמה חודשים ואין לזה שום מחיר. כולם היו מבסוטים, וגם אנשים שלא היו צריכים את זה אמרו 'וואלה נותנים, לא תיקח?'

"הציבור שהכי נפגע בקורונה הם רווקים בגילי 20–30, ולכן כנראה שלא נראה השפעה גדולה על שוק האשראי. הסכנה הגדולה עכשיו היא בכלל האינפלציה שעלולה להתחיל להשתולל"

"היה גל הקפאות מטורף, ורק בדיעבד אנשים בדקו את המשמעות וראו שלא תמיד זה כדאי. זו היתה הקלה שעזרה רק למי שבאמת זקוק לה — מי שנתקע בלי כסף באופן זמני".

מה היה המחיר למי שהשתמש בדחייה מבלי שנזקק להקלה?

"זה ייקר את המשכנתא. אנשים יצטרכו להגדיל את ההחזרים מפני שהקרן חדלה לרדת, כך שצריך להדביק את הפיגור בתשלומים באמצעות האצתם — כי המועד האחרון להחזר ההלוואה לא נדחה. בנוסף, יש אפקט של ריבית דריבית על החוב שנצבר. רוב האנשים שהגיעו להתייעץ החליטו שלא להקפיא. היו שהגיעו באיחור וביטלו את ההקפאה. מה שרק החמיר את הבעיה זה שהבנקים ניסו להקל על הציבור ואיפשרו לבצע את הקפאה בלחיצת כפתור באתר, ואנשים עשו את זה ללא ייעוץ, או אפילו שיחה עם פקיד הבנק. הבנקים הרוויחו הרבה כסף מהסיבוב הזה".

מתחם הבורסה ברמת גןצילום: תומר אפלבאום

אבל היו אנשים שההקלה הצילה אותם.

"יש שני סוגים של אנשים שזה עזר להם. הקבוצה הראשונה כוללת אנשים בעלי הכנסות נמוכות שנפגעו כלכלית וההקפאה איפשרה להם להפסיק לשלם את המשכנתא, גם אם היא בסכומים נמוכים יחסית — 2,000–3,000 שקל לחודש. היו חודשים שזה ממש הציל אנשים. הקבוצה השנייה כוללת דווקא לקוחות אמידים יחסית, עם החזרי משכנתא גבוהים — 10,000–15 אלף שקל לחודש. ברגע שהם נתקעו בלי הכנסה, היה שם סיכון לפגיעה משמעותית יותר בגלל שההחזר החודשי היה גבוה. המתווה להקפאה עדיין קיים, אבל מותנה בעמידה בתנאים ולא כל מי שרוצה יכול להקפיא את המשכנתא. גם הלקוחות הבינו את העיקרון וכבר לא נוהגים בקלות ראש. הם מבינים את המחיר".

מה יקרה כשהדלת תיסגר על כל הקלות הקורונה, בתחום האשראי ותשלומי החל"ת? משפחות יקרסו?

"זו שאלה טובה, שאין לי מספיק כלים לענות עליה. תלוי מיהם האנשים שנפגעו. הרושם הוא שהציבור שהכי נפגע בקורונה הם רווקים בגילי 20–30, שעדיין לא חזרו לשוק העבודה. אם זה המצב, אנחנו לא נראה השפעה גדולה על שוק האשראי. הסכנה הגדולה עכשיו היא בכלל האינפלציה, שעלולה להתחיל להשתולל. הרבה אנשים לקחו הלוואות צמודות מדד".

הרתיחה שאתה רואה בשווקים מעידה שהציבור נסחף בתאוות סיכון?

"בהחלט רואים עלייה ברמת המינוף וברמת הסיכון בגלל בעיית עליית מחירי הדירות. המחירים עולים וקצב ההכנסה אינו עולה באותה מידה. משפחה אינה יכולה לממן כיום דירה ברמת המינוף שהיתה מקובלת בעבר. הקונים נאלצים לרדוף אחרי המחיר והסיכון עולה. עם זאת, הכסף נעשה זול מאוד. גם מי שיכול להרשות לעצמו לקנות דירה במשכנתא קטנה יותר, לוקח יותר אשראי ומשתמש בכסף הזול לצרכים אחרים — למשל, להשקעה בנדל"ן מסחרי או בבורסה. המשמעות היא שכסף שניתן לכאורה כמשכנתא לרכישת דירה מגיע גם לבורסה, והסיכון גדל: כששוק ההון ומחירי הנדל"ן יירדו, תהיה מכה כפולה.

"הסיכון של המשפחות גדל גם מפני שחלק מהאשראי להשקעות ולצריכה מגיע מחסכונות, כמו קרנות השתלמות וקופות גמל. זהו אמצעי מימון פופולרי. אנשים לוקחים הלוואה מקופת הגמל לחיסכון או מקרן ההשתלמות ומשתמשים בה כהון עצמי לרכישת דירה כהלוואה משלימה למשכנתא".

"רשמית, אסור לבנק לתת מעבר למה שהרגולציה של המפקח על הבנקים מרשה לו — 70% מינוף — אבל אם תספר שאת ההלוואה הנוספת אתה צריך בשביל לקנות אוטו, הם ייתנו לך בשמחה"

יריד דירות. למצולמים אין קשר לכתבהצילום: דודו בכר

כלומר, ייתכן שמשקי הבית ממונפים הרבה יותר ממה שמציגים נתוני המשכנתא.

"נכון, אבל ייתכן שבנק ישראל והאוצר יודעים מהם היקפי המינוף בפועל כי הנתונים האלה נרשמים. מינוף החסכונות הפנויים, כמו קרן השתלמות, זה מהלך פיננסי פופולרי כיום. החסכונות נשארים וההלוואות מממנות השקעות חדשות. זה לגמרי מינוף כפול".

מה שאתה מתאר לא אמור לקרות מאז שנחקק חוק נתוני אשראי. המלווים אמורים לדעת על כל יתרות ההלוואות של הלקוח.

"יש גופים חוץ־בנקאיים שאינם מדווחים. אני לא מדבר על הגופים הגדולים והמפורסמים, כמו טריא ובלנדר, אלא חברות קטנות שהן אפילו חברות לגיטימיות ורשומות ברשות שוק ההון במשרד האוצר. אלה חברות שנותנות הלוואות בלון בריבית של 15% ואפילו לא רושמות משכנתא על הבית, וההלוואות לא מופיעות במאגר הנתונים. זו לא תופעה נפוצה, אבל היא קיימת".

"כדאי להיזהר מריבית הפריים"

הבנקים מעודדים את האנשים להגדיל את האשראי ולהגדיל את הסיכון?

"כשיש משפחה על הקשקש והיא כל הזמן חיה על הקצה מבחינה תזרימית, כל אירוע יכול לגרום לה לחרוג ממסגרת האשראי או לגרום להחזרה של הוראת קבע. המשפחות שאין להן כריות ביטחון הן המשפחות הראשונות שייקחו את הלוואות 'כיבוי השריפות' — 20 אלף שקל מחברת אשראי פרטית או מבנק בריבית של 12% לשנה. אני בהחלט חושב שיש עידוד של הבנקים ללקיחת אשראי כזה. זה העסק שלהם. הבנק מוכר כסף והוא משווק את המוצר שהוא מוכר למי שהוא יכול".

שכונת כרמי הנדיב בקרית מלאכיצילום: אילן אסייג

שיווק האשראי על ידי הבנק יכול לגלוש לחריגה מהוראות בנק ישראל של 70% מינוף?

"רשמית, אסור לבנק לתת מעבר למה שהרגולציה של המפקח על הבנקים מרשה לו — ולמיטב ידיעתי, הבנקים עומדים בזה ולא נותנים מעבר למגבלה. אבל אם תספר להם שאת ההלוואה הנוספת אתה צריך בשביל לקנות אוטו, לעשות בר מצווה לילד או אפילו לריהוט הבית, הם ייתנו לך בשמחה — כי זה העסק שלהם. כל זמן שזה לא לצורך רכישת הדירה, זה בסדר מבחינתם. ואם הבנק לא ייתן לך — מישהו אחר ייתן לך. יש בשוק הרבה כסף שרק מחפש לווים".

הלוואות בריבית פריים נחשבו בעבר למרכיב סיכון במשכנתא. גם כיום זה כך?

"אני ממליץ ללקוחות להיזהר מריבית הפריים שיכולה להשתנות, אבל אני חושש יותר מהלוואות צמודות מדד. בחודשים האחרונים אנחנו רואים עלייה חדה במדד המחירים לצרכן ואם תתפתח אינפלציה משמעותית, המשפחות יתקשו להתגונן מפניה ותשלומי המשכנתא יעלו עם יתר הוצאות המשפחה. זה יפגע במיוחד במשפחות שאין להן חסכונות ואינן יכולות להקטין את המשכנתא".

אם האינפלציה תעלה, בנק ישראל יעלה גם את ריבית הפריים. אין באמת לאן לברוח.

"הפריים מסוכן פחות כי רק עליית מדד לאורך זמן תביא לעליית ריבית, בעוד המדד עולה כבר עכשיו. צריך להבין גם שהאינפלציה לא נשלטת בעוד שריבית הפריים נשלטת באופן מלא כמעט על ידי בנק ישראל".

אבל שמעתי בנקאים שהזהירו לא למהר בהמרת הלוואות להלוואות פריים.

"המדד הוא סיכון מהותי. זה סיכון אסטרטגי ויש בתיקי המשכנתאות הרבה חשיפה למדד. הבנקים מקדמים שיווק הלוואות צמודות למדד בריבית משתנה ובריבית קבועה כי זה מסלול רווחי עבורם. אם לקוח נכנס לייעוץ בבנק ללא בדיקה מוקדמת וחושב שהפקיד בצד שלו, הוא עושה טעות. הוא לא מבין שיש פה עסקה בין איש מכירות ולקוח, והבנק ימכור לו מסלולים צמודי מדד.

"ההרכב הקלאסי שמציעים למשכנתא הוא שליש פריים, שליש קבועה צמודה ושליש משתנה צמודה. זה בעייתי. לקוח בעל כושר החזר גבולי נדחק למסלולים צמודי מדד כי שם ההחזר נמוך יותר. יכול להיות שגם בנק ישראל ראה את זה וזו הסיבה הנסתרת שבגללה החליט להגדיל את מסלולי הפריים". 

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker